2018年，楼市最重要的三件事！作者 | 暴哥来源

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在进入今天的话题前，先说句题外话。炒股或者投资的朋友人想必都知道雪球网。在刚刚过去的周六日，深圳雪球嘉年华上，暴财经有幸被雪球评为最具影响力自媒体。在这里暴哥对雪球表示感激，希望雪球越办越好。当然暴哥能够获得雪球的认可，主要是暴财经读者们的大力支持，暴哥在此一并对暴财经的读者们表示感谢。

未来，希望暴财经能够继续和大家共同成长，也希望暴财经能够给大家在投资领域、在知识层面提供一些有益的东西。再次感谢！

话不多说，我们进入今天的主题。

这个周末财经圈热议最多的可能是ZZJ会议，分析研究2018年经济工作。其中关于楼市的只言片语无疑是最为大家所关注的。

那么今年关于楼市说了什么呢？

关于楼市直接涉及的话是这些：加快住房制度改革和长效机制建设

这十来个字不少媒体都已经做了十分详尽的阐述和归纳了，暴哥也不想过分展开了，说一下自己的一些想法。

关于住房制度改革和长效机制建设，这两者之间有联系也有区别。

住房制度改革有媒体形容是二次房改。暴哥觉得这个形容具备一定的价值。1998年开始住房从非市场化到市场化，算是一次里程碑；而现在，可能要重新弱化住房的商品属性，市场化属性，更强调居住功能，打破住房市场化（或者说买卖主导的市场）为主的一元格局。

既然是类似于德国，打破买卖市场的一元格局，那么其实对于住房的市场化，也就是买卖市场本身就是一个抑制，因此制度改革本身就是一种长效机制。

但长效机制并不局限于住房制度改革，因为包括像持有环节的房地产税，交易环节的税等等其他专门针对买卖市场的措施，可能仍然会继续有针对性的推出来。

从动词上来看，2018年会是继续落实长效机制和继续推行新的长效机制的一年。

那么究竟对楼市有什么影响呢？

这个问题本身有些狭义（又或者暴哥自己的理解有狭义），因为绝大多数人，是想知道到底这些措辞对于我们买房有什么影响，能不能买。

回答这个问题之前，我们先来看看，历次年末的ZZJ会议的一些表态和楼市未来走势之间的关系。

暴哥总结里从2008年以来的各次会议对于楼市的一些描述，没有描述的，把对于货币政策等和楼市相关的语言摘录了下来。

具体的内容如下：

2008年会议没有提，但提出要坚持灵活审慎的宏观经济政策，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

2009年会议对于2010年的要求是：加强住房保障；继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策

2010年会议没有提，实施积极的财政政策和稳健的货币政策

2011年会议对于2012年的要求是：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

2012年会议对于2013年的要求是：加强房地产市场调控和住房保障工作

2013年会议对于2014年的要求是：做好住房保障和房地产市场调控工作

2014年会议没有提：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

2015年会议，对于2016年的要求是：通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场。

2016年会议，对于2017年要求是：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制

为了对照方面，暴哥还把2008年至今楼市的销售情况也给出来，供大家参考，也可以做一个对比：

可以看到，如果2008年底对于2009年的展望中，没有提楼市，但是从财政和货币政策的角度来说，有利于楼市，而实际上楼市从2009年触底反弹；2009年底对于2010年除了货币和财政政策以外，还用了加强住房保障的字眼，因此2010年楼市是处于销售量上的高位；

2011年，尽管没有提楼市，但是财政和货币政策，尤其是货币政策从宽松变为稳健，也在这一年楼市开始入冬。2011年对于2012年的要求很明显就是调控，而2012年全年几乎都是负增长；

2012年底对于2013年的调控强度从措辞来说已经弱化，变成“加强房地产市场调控和住房保障工作”，因此这一年楼市形式比较好；2013年对于2014年从措辞来看，要求是进一步弱化，把2013年对于楼市要求对调，成了“做好住房保障和房地产市场调控工作”，但从销量来说并没有回暖，反而持续低迷；

2014年对于2015年的要求中没有具体提楼市，但是提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。而2015年实际上楼市触底反弹；2015年对于2016年的要求中明确去库存，所以楼市进入一个比较好的销售期。

2016年对于2017年要求是长效机制，但我们现在感受比较深，楼市已经逐步冷下来了；而明年从要求上来说是落实长效机制，那么按照过往的措辞变化来看，楼市销售继续回落的可能性比较大。

对于明年的楼市，真正的市场参与人士又会怎么看呢？

巧合的是融创的孙宏斌也在周末提出了自己的看法。

12月9日，孙宏斌出现在第四届平安地产金融创新论坛，对宏观经济形势以及未来住宅市场的政策形势、价格走向、市场需求、风险等方面做出了预测。

他表示，现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，不确定性比较大，最不确定的就是预期，把老百姓的预期给影响了。

如果真让涨的时候有可能就真不涨了，为什么呢？最不确定的就是预期，你把老百姓的预期给影响了。

不过孙宏斌也说，他认为政策方面会有一些松动，2018年要比2017年好一些，但可能主要是在三四线城市，非重点调控城市。

他的观点总结一下就是短期政策不会放松，局部一些城市可能会有松动；长期政策不确定，不确定性带来的预期，对于购买者有很大的影响——负面影响。

孙宏斌的观点里面提出的一个概念，暴哥是比较认同的，就是预期。

其实大家只要做投资应该都知道，预期的重要性。股市里，一家企业预期业绩增长，那么股价就会有相应的反映，提前业绩兑现上升。同样的如果绝大多数人认为企业未来的发展前景黯淡，那么还没等实际结果来临，股价就已经开始下跌了。

在上涨和下跌的过程中，往往随着季报、半年报等等业绩逐渐披露出来，如果满足上述人们对于企业业绩看好或者下跌的预期，那么又会进一步推动企业的股价抬升或者下跌（超预期的表现更是这样）。所以很容易就形成，预期导致的氛围过度乐观和悲观，其结果就是股价过高或者过低，形成泡沫和黄金坑。

对于楼市而言是一样的，越涨越看好，越有上涨预期，越会形成上涨的结果。暴哥此前在文章里面也给大家提供过一个实证研究的结果。

2006年吉林大学的梁云芳做过实证研究发现，预期房价上涨1%，实际房价就会被推动0.85%

针对这种乐观预期的自我强化作用，暴哥此前说过，楼市调控真正的作用并不在于限购等等本身，而是在于人们预期的影响。大家想一下，楼市调控之所以不断的升级就是因为这种预期始终没有被打消掉，如果初期的政策就足以遏制大家的上涨预期，那么政策就不会逐步的强化加深了。这也是为何决策层说政策储备还有很多的原因。

但是，当我们预期真正发生逆转的时候，可能又会出现新的问题，就是太悲观了。别以为不可能出现，深圳在03年SARS，08年金融危机时候房价的大跌绝大多数人可能都已经忘了，这就是典型的过度悲观了。政策调控到一定程度会不会引发相对悲观，或者过于悲观的预期是需要大家关注的。

孙宏斌可能最担心的也是这个问题。不过暴哥倒觉得，如果出现了这种情况，那就是我们入市买房的时候了。

最后还有一点是关于楼市的。

还是在ZZJ的工作会议里面提出：

防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效

杠杆率的控制，金融风险的防范和楼市本身是息息相关的，暴哥此前也给大家多次论证过了。

那么宏观杠杆率有效控制怎么理解呢？

恰好最近IMF对中国的金融体系做出了评估，我们可以借鉴一下。在IMF的评估报告中，有一个很重要的数据被称为是信贷缺口。

根据BIS的定义，信贷缺口是非金融部门信贷和GDP之间长期趋势的差额。可以简单理解为非金融信贷增速和GDP增速之间的偏差值。根据这个指标10%以内算是相对合理，超出这个范畴就有一定的问题。

而中国呢？IMF在报告中说是26%。

但其实目前IMF给出数据并不准确，实际上经过一整年的去杠杆，目前中国的信贷缺口是这样的：

也就是说2017年二季度信贷缺口就已经降到了18.9，2017年三季度四季度预计会更低，更接近合理水平。

为什么强调这个信贷缺口呢？因为大家知道，房地产相关的信贷扩张应该说是非金融信贷里面的重要一块。尤其如果我们观察信贷缺口和房地产市场之间的关系会发现，有比较强的正相关性。

也就是说，只要我们处于宏观上控制杠杆的阶段，那么房地产就不可能有松动。需要通过货币政策控制源头（有针对性的对地产等行业控制），通过财政政策控制不必要的开支（低效低质的一些基础投资），而这也是符合我们追求高质量经济发展模式的。

再有暴哥认为，或许我们的决策层正是看到了有关数据此前增长太快，才着重强调金融风险等议题。

那么如果我们按照IMF的标准10%左右的信贷缺口是比较合理的水平。预计2018年信贷增速仍然会保持在比较低俗的水平，到2018年底或者2019年可能就会达标。

所以，通过上面对政策措施的变化，预期的变化，杠杆的变化分析来看，就整体而言，暴哥以为2018年楼市可能会比2017年更加严峻。当然，随着严峻局势的逐步深化乃至逐渐见顶（包括控制杠杆水平逐渐达标），楼市的机会其实也在悄然的邻近。只不过相较于以往，楼市几乎再也不可能出现整体的行情了，以后更可能产生局部结构性的投资机会。