【地产周报】新时代，房企发展模式的五个“是与非” 一、行业政策三部委：大力发展住房租

一、行业政策

三部委：大力发展住房租赁市场，防范化解房地产风险

11月21日，住建部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会，会议提出要切实防范化解房地产风险，坚持调控目标不动摇、力度不放松，引导好市场预期；加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产；完善土地供应管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例，防止高价地推涨房价；引导住房需求合理分布。会议还重点提到住房租赁市场、公租房保障力度、共有产权住房、棚户区改造及城镇化建设等方面。

郑州出台“智汇郑州”人才政策

11月23日，郑州市委、市政府举行“智汇郑州”人才政策发布会，公布《关于实施“智汇郑州”人才工程加快推进国家中心城市建设的意见》，向全球发出“聚贤令”。郑州出台“智汇郑州”人才政策，提出落户、住房、就业、公共服务等30条新政。对高端人才，给予最高500万元奖励；对顶尖人才、国家级领军人才分别提供不超过300平方米、200平方米的免租住房，工作满10年且贡献突出的，无偿获赠免租住房；对高校毕业生，进一步开放人才落户限制，专科以上毕业生凭毕业证即可申请落户。

此前，《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台，选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域，承租人可凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，居住满三年后享受规定的郑州市市民待遇及社会保障机制。

济南新政：房企阻止住房公积金贷款将暂停网签

近期，济南市城乡建设委员会联合济南住房公积金管理中心面向各房地产开发企业发布关于支持职工使用住房公积金贷款购买商品住房有关事项的通知，要求房地产企业不得拒绝公积金贷款，所有楼盘必须办理公积金准入，否则将无法获得网签资格。

二、市场走势

1. 全国市场

成交情况：上周楼市成交稳中有升，一二线上升三线微降

上周：CREIS中指数据显示，重点监测的26个城市成交面积环比上升21.9%。其中16个城市环比上升，占监测城市的62%；与去年同期相比，26个代表城市成交量整体上升7.6%，其中14个城市均有所上升。

分城市来看，一、二线城市同环比均升、三线代表城市同环比均降。环比来看，一线城市增幅明显，超4成，三线代表城市微幅下降。同比来看，一、二线城市升幅相近，均在一成左右。

2. 主要城市

表：11月20日-11月26日主要城市房地产市场成交情况况

单位：套、万平方米、元/平方米

注：星号“*”城市的价格为通过报价估算，仅供参考。绿色填充色城市统计口径为商品房，其余为商品住宅。

注：成都从2017年8月14日起，启用“11+2”个城区成交数据。

注：扬州11月26日数据暂无。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

三、土地交易

1. 全国市场

市场概况：整体供应环比倍增，成交量及出让金缩水

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2017年11月20日至11月26日，监测40个主要城市土地推出量环比增加111%，成交量环比减少51%，出让金总额环比下跌78%。其中，15个城市无土地推出，25个城市无土地成交。

各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地185宗，较上周增加77宗，推出面积970万平方米，较上周增加510万平方米；武汉、济南推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地54宗，较上周减少59宗，成交面积287万平方米，较上周减少303万平方米；昆明、贵阳成交量较大。40个主要城市成交总金额183亿元，较上周减少655亿元，上海出让金居前。

住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地103宗，较上周增加61宗，推出面积553万平方米，较上周增加359万平方米；武汉推出194万平方米，为推出量较大的城市。成交方面，成交住宅用地19宗，较上周减少31宗，成交面积92万平方米，较上周减少202万平方米；上海成交51万平方米，为成交量较大的城市；住宅用地成交总金额150亿元，较上周减少530亿元，上海收金居前。

2. 代表城市

表40个主要城市土地推出与成交情况（仅包含市本级数据）

注：杭州、厦门、大连、合肥、太原、西宁、海口、北海、呼和浩特和乌鲁木齐等10个城市周度无土地入市。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3. 企业拿地

表：11月20日-11月26部分企业拿地情况

四、企业动态

1.公司经营动态

恒基兆业双湾半岛豪宅已套现超300亿港元拟推最后49伙复式

11月27日，恒基兆业举办双湾半岛迎海豪宅项目新品加推发布会，宣布即将推出49伙顶层及地下复式单位，吹风价在每平方呎4万港元。

恒基物业代理有限公司营业(一)部总经理林达民透露，该迎海豪宅项目共计3500多伙单位，至今已去化达96%，套现超过300亿港元。

前几个月该项目曾以2万港元每平方呎的价格推售过一批单位。此次推售的49伙复式单位为整个项目位置及户型都较优的产品，也是项目内最后一批复式单位，包括顶层复式海景房及地下花园复式两种户型，面积在2700-2900平方呎间。

2.其他重大事件

彩生活合作设立产业并购基金探索互联网+社区服务

深圳市彩生活服务集团11月28日披露，近日，公司与绿色产业投资机构“天赋资本”合作设立“彩赋绿色生活产业并购私募投资基金”，双方将基于投资基金展开全方位的战略合作。

双方合作将围绕彩生活在自身的物业及相关领域内的资产整合，打通上下游产业链，进行产业布局，帮助彩生活全面建成“互联网+社区服务”生态圈。

具体来看，双方将以“创新物联网”作为切入点，通过彩生活机械化、科技化管理、B2F商业模式创新、彩之云服务平台等优势，结合天赋资本绿色产业链上下游优势资源及丰富的资本运作能力。集合双方各自的强势资源，为社区注入新的产品和产业模式，为业主提供更加健康、绿色的生活，提升社区消费品质。

同时，双方希望通过此次合作，共同打造“互联网+社区服务”的生态圈，实现城市物联网上下游的全线贯通，完成上行城市、下行农村全产业链的发展规划。

3.人事动态

北辰实业刘焕波因年龄原因辞去副总经理职务

11月22日，北京北辰实业股份有限公司发布公告称，近日北辰实业副总经理刘焕波因年龄原因向公司董事会提出辞任申请，申请辞去其所担任的公司副总经理职务。北辰实业董事会会议批准刘焕波辞去公司副总经理职务。

此外，北辰实业的独立董事也作出独立意见，同意刘焕波因年龄原因辞任公司副总经理职务。

五、热点

欧阳捷：新时代，房企发展模式的五个“是与非”

经常看到有些似是而非的观点，令人啼笑皆非。

为什么说“似是”呢？

因为观点本身似乎不错，比如经济学家说的“泡沫总是会破的”。

想想也是，热气球不会永远上升，要么出现漏洞、自行泄气，要么随着升空越来越高、大气压不断升高挤压，最终热气球总是要破的。

为什么又说“非”呢？

因为不合时宜：在错误的时间，或者看错了前提，或者低估了补救措施，哪怕是正确的观点，结果也是错的。

比如，人们可以控制热气球升空的速度以避免压力急剧升高，还可以自带一个充气泵平衡内外压力，热气球就不至于破而下跌了。

现在大家都在说的“中国的房价泡沫是刚性的”，至少过去多年的经验已经证明，房价的确出现过多次泡沫，但就是刚而不破。

再比如，经济学家常说：“没有什么是只涨不跌的”。

但事实上，有没有只涨不跌的呢？

世界人口是在不断增长的，尽管不少国家的生育率已经很低了，但老人的寿命越来越长，而且有些民族妇女生育率很高，所以人口还是在增长的。

当然，钱也是越来越多的，您见过哪个国家央行会多发了钞票再等额收回去烧掉呢？大不了作废罢了。

央行的解释是经济活动的体量越来越大，就需要越来越多的钱，显然这似乎也是站得住脚的观点。

世界上也有不涨不跌的东西吗？

有没有只跌不涨的呢？

地球表面积是不涨不跌的，土地面积基本上也是不涨不跌的（除了填海似乎是增加了一点点陆地面积，也许地球这边增加了，那边被淹了）。

也就是说，人均土地面积是只跌不涨的。

换句话说，地价是只涨不跌的。

更何况，人是流向大城市的，而大城市的土地是有限的、供应是减少的、钱是增加的，结果就可想而知了。

同样的，房地产行业的发展模式似乎也有一些“似是而非”的观点，其中看似截然对立的五个观点尤为引人注目、值得深究。

1.要增量OR要存量？

过去多年，房地产市场持续增长，有些年份甚至是快速增长，许多大房企因为对市场趋势的判断比较准确，享受了增长的红利。

但，未来还有增量吗？

增量依然存在。

目前，城镇商品住宅存量大约为290亿平方米，按照建筑设计寿命50年计算，每年将有2%也就是近6亿平米的住房需要更新，事实上，上个世纪70年代之前的房子还有100亿平米左右，很多上世纪80年代的房子也都未必能存活到10年之后。

每年新婚人口以1000万对计算（2016年中国内地居民结婚登记1142.8万对），需要1000万套住房，假设其中20%在城镇购置新房，按照套均100平米匡算，也需要2亿平米新增住房。

每年“以小换大、以旧换新、以远换近”的改善性需求也不会少于2亿平米，当然，有些旧的、远的房子可能接盘者越来越少、空置者越来越多。

农村进城人口、单身人口、离异人口、租房人口，大城市的购房需求依然巨大。

人们总是向往更美好的生活，新增的住房品质越来越好、功能越来越强、面积越来越大、舒适度越来越高，当然也越来越值钱。

不值钱的、如葱的房子不会是那些大城市核心人口更密集区域的、品质更好的房子，只能是那些人口不再增加、地处偏远农村和难以发展的中小城镇及其郊区的、被遗弃的“小、破、旧”房子。

也就是说，增量市场永远存在。未来10年，我们相信，增量市场哪怕再少，也不会低于10亿平米。

按照目前全国平均房价7620元/平米（全国商品住宅销售额/销售面积），哪怕未来房价只有小幅上涨，每年也有近8万亿元的市场规模。

而存量呢？

国家统计局的数据显示，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，按照城镇常住人口计算，2016年城镇常住人口为79298万人，城镇住房存量约为290亿平米。

这是一块巨大的市场蛋糕。但是，蛋糕并不是企业的。

按照国家统计局2009年发布的《系列报告之四：城乡居民生活从贫困向全面小康迈进》显示：2008年，城镇居民自有住房拥有率达87.8%。国家统计局“十一五”经济社会发展成就系列报告之九显示：至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。

目前来看，大城市按常住人口的自有住房拥有率可能是下降的，因为人口流入速度比住房建设速度更快，但中小城镇的自有住房拥有率应该是上升的。

按照自有住房拥有率基本不变来匡算，租房市场约占12%、大致35亿平米，假定全国平均年租金水平2万元/100平米，租赁住房市场租金规模全年可达0.7万亿元。

显然，这块市场蛋糕远远小于增量市场，更何况，绝大部分租赁住房是在散户业主手上。

即便未来企业增加自持租赁住宅，也不可能比散户可用于出租的住房更多，毕竟规模性的租赁住房业务主要还是在大城市。

虽然企业还可以租赁一些散户住宅统一运营，但赚取的利润也只是租金收入的零头。

显而易见，未来10年，增量市场与存量市场还是不可同日而语的。

2.求规模OR求利润？

2008年，我们公司内部曾经进行过战略大讨论，究竟是“做规模”还是“要利润”，争论挺激烈的。

有人说：“我们应该做大规模，不能仅仅停留在过去几年的江苏第一的位置上”；也有人说：“我们一年利润率20%，未来销售200亿元、利润40亿，日子可以过得很轻松，不用400亿元销售额、也只有40亿元利润，还那么辛苦”。

可是，董事长没有表态。

我当时觉得，董事长是想要规模的。

这几年，企业的发展见证了我的预感。

没有哪个企业家是不想要利润的。

哪怕有些大企业家无儿无女，嘴上说着“生不带来、死不带走”，骨子里还是爱钱，依然想要更多的利润。虽然钱对他们已经没有太多意义，但数字带来的地位和快感依然强烈地刺激着他们。

而且，企业家更想做大。

做大、做强、做优，跟奥运“更高更快更强”其实是一个逻辑，都是梦想，也都是现实。

2015年，我们提出“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，进而提出了我们的企业品牌口号“随新奔跑”。

现在来看，大象跑得越来越快，其实背后的发展逻辑就是规模第一、利润第二。

千亿企业哪怕净利润率只有10%，依然可以有100亿元的净利润。10亿元销售额的房企，净利润率虽然高出一倍，净利润也只有2亿元。

在地价动辄数亿元、项目限价遍地开花的调控期，房企一不留神就掉进坑里，小而美的房企很容易变成“小而没”，有限的利润也很容易吐回去。

企业要利润率，还是要利润呢？

当然是要利润。有了规模，最终才有了更多的利润。而且，规模关乎企业生存与死亡，就像我们一直说的——“不进则没”。

不追求规模，其实就是退步、就是放弃、就是告老还乡。

3.重资产 OR 轻资产？

有些房企以“品牌输出”作为其轻资产战略要义，以企业的品牌实力为中小房企代建、代管、代销，赚了管理费、品牌费、采购溢价。

看起来这是一门不错的生意，也许净利润率不低于10%，而且无风险。一般的房企还真没有这个输出品牌管理的能力。

不过，摆在我们面前有两种选择：一是当地主，二是当雇农，您会选择哪个？

雇农的好处是拿人钱财、替人干活，无风险经营。不过，挣得再多，也还是佣金。

住宅地产全产业链的企业都是轻资产的，无论是土地一级整理、开发商，还是规划设计、建筑施工、营销代理、物业服务、金融服务等，都没有赚大钱的，大多都是赚的佣金，都是当雇农。

有人说：不对，开发商赚了大钱。

经济学有个杜邦公式，企业的净资产收益最终体现在销售净利率、资产周转率和杠杆率这三部分。

销售净利率不用多说，产品差异会导致一定的利润率高低，但来去没有那么大。

其实开发商多赚的，一方面是赚辛苦钱，一块钱一年转2次和一年转1次，显然前者要辛苦得多，当然赚得也多；另一方面是赚高杠杆的钱，借别人的钱干自己的事，这在市场大势预判准确、利率成本相对较低的情况下，依然是有更多市场机会的。

但开发商还是没有赚大钱，真正赚大钱的是谁？

一头是土地资产持有方，也就是真正的地主。另一头是房产持有方，也就是买房的业主。

无论是替地主打工，还是替业主打工，本质上都是雇工。

只见过地主老财发家的，没见过雇农发大财的。

世间道理其实并不复杂，无论是农业社会还是工业社会都是资本为王，更不用说现代金融主导的社会。

开发商这个雇农变身用资本赚钱了，自然不是传统的雇农了。

4.一二线OR三四线？

既然要规模，在限制性发展新周期，就不可能只守着一二线城市。

一二线城市长期当然看好，但是中短期未必，特别是近五年。

因为其土地供应是逐年缩减的，也就意味着未来的住房供应是逐年下降的，未来五年不可能大幅增加供应，毕竟这是与超大城市控制人口规模过快增长的目标相悖的。

同时，住房市场正在走进新时代，租赁住房的大量增加更冲减了可售住宅的销量，而且可售住宅的限价令也不会明显放松，房价不会明显上涨，也就意味着固守一二线城市的房企业绩难以增长。

放弃三四线城市，就意味着放弃业绩增长。

第二是房价较低的城市，也可以说存在大量质量型改善需求，很多三四线城市的小区少有电梯房，老人上下楼梯极为不便；停车位严重不足、乱停乱放；地下管网不畅，屋顶渗水漏水，好房子，当然俏。

第三是人均住房面积依然偏低的城市，尽管全国人均住房建筑面积已经达到35平米，但对比欧美人均居住面积还有差距，两者面积计算方法可能导致面积差30%左右，面积性改善需求依然存在。

无论是面积改善还是质量改善，都是人民日益增长的美好生活的需要。

三四线城市存在一定的市场增量机会，但并不意味着房价存在大幅上涨的机会。

央行货币抽刀断水、政府限价如影随形，都预示着三四线城市的销量不会暴增，房价上涨也会被控制在相对合理区间，一旦过快上涨，必然招致调控。

看清三四线城市的市场机会，踩准节点，快速进入，就可以获得业绩的继续增长。

5.现金流OR负债率？

未来五年，住房市场成交量逐渐下行已成定局，市场蛋糕一年比一年小也不会意外。

但大房企的业绩还在继续快速增长。

要高增长就要高杠杆，不敢负债就不会有快速增长。

眼下房企盛行合伙人或跟投机制，其实是带动员工一起加入高周转、高杠杆的行列，与企业一起加速奔跑。

凡是合伙人或跟投机制贯彻到位的房企，成长速度都十分惊人。从这一点来看，未来国企的发展速度会明显落后于民营房企，好制度才是生产力。

人们惊诧于大房企的成长速度，也担心其负债水平。

不过，仔细想想，作为一线操盘、看得见火光的员工和团队都敢于拿着家当、跟投项目，难道投资人还信不过、不敢投吗？

有的公司还给出了更优惠的条件，只要项目负责人敢于劣后，公司就优先投资。

当将士们都已经见识了“大炮一响、黄金万两”，还能不奋勇当先、加速奔跑吗？

当然，很多企业吃过负债率过高的亏，也看过太多的负债率高企的企业危机重重。但是，负债水平高低或许并不是最重要的，负债布局和结构才是最值得关注的。

虽然大家都更看好一二线城市的住宅市场，但一二线城市动辄数十亿元土地款，资金沉淀恰是极大的负担，必然拖累房企的高速周转，如果企业实力不足，在限购、限贷、限签约的调控之下，很可能被拖慢、甚至拖垮。

与之相反，三四线城市的住宅项目只要拿地准确、开盘顺利，10个月之内现金流回正一般不是问题，甚至有的项目半年左右现金流就可以回正，又可以再次投资了。

当市场成交量下行之时，能够快速回笼现金流的项目毫无疑问是在三四线城市。

也有企业重仓布局重资产项目，但是，如果资金能够回收、并未沉淀，就不会导致资金断流。

即便是轻资产的品牌输出管理项目，一旦业主方资金断流，难以支撑项目继续开发、运营，也会导致项目的停建、停售、停运，甚至影响品牌输出方的口碑形象和品牌信誉。

能够负重前行、而且能够加速奔跑才是考验一个企业核心竞争力的关键所在。

现金为王，这是企业生死存亡的永恒规律。

“无债一身轻”的时代早已一去不复返了，借别人的钱做自己的事才是成就事业、善用上水之道。

既然能够快速回笼现金流，债多还值得发愁吗？

“未来五年房地产市场商业模式之小结

房企生存与发展的关键不在负债率而在于现金流，低负债率的企业也可以死，现金流充足的企业风险更小。

现金流的核心是高周转，只有高周转的项目才能确保现金流随时充盈。

未来几年，增量只在三四线城市，只有三四线城市才能继续扩规模、增业绩。

高周转的大本营在三四线城市，只有三四线城市才能快开工、快开盘、快回笼，才能唯快不破。

规模越大，利润总额越多，话语权越大。奶茶店一杯水能卖出暴利，但不做成肯德基，就永远是个体户。

跑规模就要身轻似燕，持有资产虽然更好，但规模为先，与其沉淀资金做重资产，不如先把规模跑出来，尤其是在市场割据结束之前的未来5年。

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