锐理视角|土地市场进入最后一个月尘埃落定后哪些楼市趋势浮出水土拍回归理性？人居新晋“地块收割机”

2017年已进入最后一个月，各城市的土地供应也逐渐接近尾声，然而成都土地市场在这个年尾，却依旧呈现一片热闹非凡的场景。本周内，先是天府新区677米“中西部第一高楼”用地被中海收入引发关注，11月30日，沉寂了近4个月的主城区迎来今年第四次集中供地，在2017年末又一次将成都土拍场引向高潮。

关于成交数据：

11.30土拍变“温柔”了？

11月30日主城区共计出让6宗土地，分别位于成华区、金牛区、锦江区和青羊区。当日的土拍吸引了中房、人居、新希望等25家房企参与，现场座无虚席，除了宗地四龙潭寺地块由于报名人数不足流拍，其余5宗土地均被顺利拍出。不过，对比今年4月、7月和9月那三场主城区集中拍地，昨日的土拍场似乎温柔许多，从以下这几组数据就可以看出：

【最低】：

11.30主城区拍出的5宗土地合计约225.4亩，起拍总价27.08亿，最终成交总价为34.82亿。本次拍卖不论从供地量，还是成交总价看，均为今年主城区四次集中放地的最低值。

4月6日，主城集中拍出8宗地，净用地面积总计约540亩，成交总价135亿元；

7月18日，2017年最大规模土拍，主城区8宗地净用地面积总计约563亩，成交总价105.19亿元；

9月7日，主城集中拍出6宗地，净用地面积总计约517亩，成交总价88亿元。

【最高】：

11.30土拍最高起拍价是宗地五青羊区苏坡街道地块，9500元/㎡的起拍楼面价不仅是青羊区土拍史上最高，也是本年度已成交土地中住宅起拍第二高价（仅次于4月6日金牛区百寿路10500元/㎡起拍价），最终被朗基以13800元/㎡楼面价拿下，成为五宗地中成交楼面价最高的地块。

【三宗熔断】：

本场土拍有三宗地达到最高限价，分别是人居拿下的成华区保和街道两宗地，以及朗基拿下的青羊区苏坡街道地块。这三宗地分别在溢价率50%、34.83%和45.26%时触发熔断线，一、二号宗地进入竞无偿移交租赁住房环节，五号宗地进入竞自持租赁住房面积环节。

【三次流拍】：

本场土拍最令人意外的就是北湖地块因人数不足而流拍。据锐理君了解，该宗地在2014年10月15日、2015年5月8日曾两次因故终止，这次是该宗地第三次流拍。命运多舛的宗地四身处主城区，背靠北湖公园，却经历了三次流拍。

也许这宗土地遭遇冷雨的原因是严格的出让条件：房企须将宗地计容总建筑面积10%的租赁住房无偿移交，以及自持不小于35%的商业面积。

利润是一切商业活动的指挥棒，8750元/㎡的起拍价也许并不高，但是能够从这宗土地上获得多少利润？这对于许多开发商来说是一个难解的考题，或许流拍就是他们对此作出的解答。

11月30日的土拍也许并没有像许多人预想的那般激烈。在竞拍过程中，房企们除了对一二号成华区地块表现出比较大的兴趣外，五号青羊区地块房企在叫价过程中表现得比较冷静，六号金牛天回镇地块以底价成交，四号北湖地块更因报名不足流拍。在主城区的这几次集中拍地中，这恐怕是房企最“冷静”的一场拍卖。

2017年11月30日拍卖地块信息及结果一览

关于拿地房企：

人居又双叕拿地了！

锐理君听过一句话：宗地达到最高限价后，再没有房企是人居的对手。

在面对无偿移交的出让要求，人居再度出手，一连拿下成都东客站两宗土地。细数今年人居的拿地情况，我们可以看到，今年人居共在成都一级市场上拿地13宗，其中涉及人才公寓用地、无偿移交租赁住房用地共8宗，且大部分位于城东。

2017年人居在成都拿地一览表（截止12.1）

早在1999年，成都城市规划中就明确提出“必须调整城市现有结构和形态，城市重点向东、向南发展”，而在过去的18年，城东的实际发展情况，要远弱于城南，特别是房地产开发规模和水平。2017年4月，“东进”是在成都国家中心城市产业发展大会上提得非常重的一笔，在政策导向下，城东目前已吸引了包括人居、阳光城、保利、新希望等在内的多家品牌房企进驻，未来该区域将与天府新区一同成为土拍场上的最大看点。

不难发现，人居与中房一起“承包”了主城所有人才公寓建设用地。自8月3日，成都市政府出台“产业新政50条”，在人才安居新政中明确符合条件的人才，可申请租住由政府提供的人才公寓。9月14日，人居和中房两家房企成为首个竞得人才公寓用地的房企，随后人居开启“人才用地收割机”模式，在土拍场上包揽了大部分的人才公寓建设用地。而在这场土拍之中，人居在竞拍无偿移交租赁物业的环节中也从未动摇。可以说，“租赁用房”“人才公寓用房”等今年新出现的新生事物能够如此快速地推进铺开，人居、中房等企业居功至伟。

据锐理数据统计，截止12月1日，人居在成都人才公寓用地住房存量约3.77万㎡，无偿移交的租赁住房存量约3.8万㎡。

截止12.1人居在成都人才公寓用地住房存量

展望明年，我们可以想见，租赁住房、人才公寓等等新的住房形态将在成都房地产市场上成为一支独立的势力，而国营房企和私营房企将成为这个新兴市场在快速成长中必不可少的推动力量。

关于拿地房企：

新希望、朗基、保利积极补货

对于房地产企业来说，土地是最重要的生产资料。那么在11月30日主城土拍中，拿地的另外三家房企又是怎样的情况呢？

新希望：新希望在2016~2017年在成都共拿了4宗地，且青睐于城东和城南区域。2016年曾在锦江和武侯区拿下两宗住兼商用地，9月和11月又在龙泉大面和锦江区收入的两宗地，今年在成都土地储备总面积达到317.7亩，其中2016年6月7日武侯区地块已呈现锦悦楠庭项目。目前新希望在成都的两个项目锦悦楠庭和锦官阁房源均无在售房源，但后期锦悦楠庭还将有房源推出，锦官阁也将推别墅项目。今年的这两次拿地，为其增添了新的土地补给。

朗基：在成都，有着12年成功开发经验的朗基地产也动作频频。除本次摘得的五号青羊地块，今年在郫都区犀浦板块还入手了一宗61.8亩地块，这两宗地面积均不算太大，但也为朗基增加了84.75亩的土地存货。自2015年起，一直保持着每年拿地两宗的速度，近两年来继开发御今缘、少帅府、和今缘等多个项目外，持续布局城西和城东，据透露朗基还将持续储地。

保利：保利能拿下金牛天回镇61.6亩地块，其实并不意外，这宗地距离保利今年7月18日以7870元/㎡楼面价拿下的金牛区天回街道100亩地块距离不足1千米，与保利公园里项目相隔不足500米。宗地地处北部新城科服区，周边品牌开发商聚集，在建的地铁5号线、修建中的机关三幼（修建中）、在建的成都实验小学、成都嘉祥外国语学校等围绕在侧，城市居住属性强。且两宗地总面积合约162亩，体量庞大，未来可能同步打造一二期项目。

据锐理统计，截止12月1日，今年保利在成都共竞得5宗地，土地储备总面积高达435.98亩。而7月和11月在城北连拍3宗地，保利不仅再次向我们展示了千亿房企的实力，也又一次印证了深耕城北的决心。

2017年保利在成都拿地一览表（截止12.1）

在2017年以来的成都土地市场的风云变幻中，我们越来越可以感受到，只会盖房子、卖房子的传统房企将在这个市场中越来越举步维艰，提升自身的运营能力、资源整合能力以及协调利润和规模之间的平衡点越来越成为房企必须面对的课题。土地出让方式的不断调整不断加速这个进程，那些还没有行动起来的房企将如何面对明年乃至更远将来的市场呢？这个问题值得深思。

编辑 | 皮卡丘

声明 | 锐理原创作品，转载请联系后台

加群 | 请关注锐理数据官方微信，后台回复“加群”

锐理视角|土地市场进入最后一个月 尘埃落定后哪些楼市趋势浮出水

锐理视角|土地市场进入最后一个月尘埃落定后哪些楼市趋势浮出水