前几日，和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候，有一个话题特别有意思。

那就是，如果用20年，这么长的时间跨度作为标的来衡量中国房地产市场，那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢？



如果按目前银行的政策，50年内，居民房屋就折旧完毕了（20年楼龄一般不能作为资产抵押）。


但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。


当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？

如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？


OK，这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么外汇制度，土地政策，或者是城市化发展等等，而是用大家最容易懂的一个概念，人！


关注房产的人，都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。



首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲，价值趋于0。


事实上，日本的老年公寓，几万元就可以随便买到。


过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。


后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。



其实不只是这样的。


造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球第一。


目前日本房地产的情况是楼多人少，从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。


日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。

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