施永青：深圳房价不比香港低 一线城市开发量可能见顶

　　（中原集团主席）

　　１、中原是“无为而治”，没有太长远、太宏伟的计划。

　　２、政策非常明确，要把房地产在经济中的地位降低。

　　３、城镇化的速度开始有一点减慢。

　　４、三、四线城市已经建设过度。

　　５、很多活钱变成死钱，困死在房子里面。

　　６、现在不能把房地产一下子压死，但要把角色份额降下来。

　　７、一线城市的房价已是天文数字，从房价和收入相比来说，深圳的房价不比香港低。

　　８、今年销售量创新高，但开发量可能见顶。

施永青观点全文：

中原是“无为而治”，“无为而治”没有太长远、太宏伟的计划，我认为未来的发展，中原也好，行业也好，一定是受到社会的宏观情况、房地产的影响、科技的发展所制约，不是主观的想开多少家分行、想做多大就一定做得到。

从国家政策来说，相信中国政府已经非常之明确了，就是要把房地产在国民经济中的地位降低，为什么要降低呢？中国改革开放头一段时间的动力都是来自房地产，以前欠缺，现在需求很大。

经过这么长时间的发展，改革开放算起来已经三十多年了，建出来的已经不少，一线城市增长还是很快，人口还在流进，但是最近我了解的情况，其实城镇化的速度开始有一点减慢。 

另外，三、四线城市已经建设过度，大量空置房，前两年所谓的去库存，其实只是替开发商去库存，没有替社会去库存，为什么这么说呢？

房子建出来，卖不掉，当然对开发商不利，资金不能回笼，但现在是银行贷款，拿社保的钱，开发商是把房子卖掉了，老百姓把口袋里的钱花完，又借了银行的钱，替开发商去库存，但是三、四线城市的人口有没有增加？

如果人口没有同步上升，这些房子还是空置下来，还是库存，只是从开发商的库存变成老百姓的手中的库存，资金比以前困得更多，可能这样下去会影响老百姓的消费能力。

对中国的内需不一定是好处，现在是好，因为价格升了，大家认为自己发达了，比较勇于消费，其实很多活钱变成死钱，困死在房子里面。

另一方面，国家看到的情况是社会资源错配，大部分商业都不容易做，不赚钱，最赚钱的是房地产，所以很多企业，包括国企、央企，不做本业，都跑去做房地产。

做矿的也去做房地产，从事海运的也做房地产，粮食行业的也去做房地产，整个国家的资源都流到房地产业，但习近平是要让中国复兴，让中国强大起来，世界上哪有一个国家靠建房子强大起来的？

加上房子已经建了这么多，以前不够的时候，建起来有用，现在已经太多，再建就没有用了。

国家不希望资源都流到房地产，当然现在也不能把房地产一下子压死，因为它在经济中扮演一定的角色，但要把这个角色的份额降下来，这是国家从经济发展的总体需要出发，不想让房地产继续高速发展。

还有一个问题，二、三线城市前两年是牛市，但今年已经升得比较慢了，如果没有金融政策、货币政策配合，价钱不容易升起来。但一线城市的房价都已是天文数字，从房价和收入相比来说，深圳的房价不比香港低，房子失去了使用功能。

新一代年轻人不容易买得起房子，当然可以靠父母，不靠父母就买不起，家庭背景不好的，觉得我来到这个世界连房子都买不起，不只是今天买不起，我再干十年、二十年也买不起，那他的人生还有什么寄望呢？

国家不能让年轻一代跟国家经济发展完全脱节，房子是有使用价值、有民生需要的商品，现在完全变成只反映交换价值、炒卖价值的商品。

所以国家才说“房子是用来住的，不是用来炒的，“炒”就是反映交换价值，现在是让你体现使用价值，怎么才能体现使用价值呢？

要么卖给用家，卖给用家还不知道是不是真正的用家，那么就让你租，租一定是租给真正需要的人，体现使用价值的味道。

这个味道其实不太好尝，开发商建房子都要从银行贷款，大的开发商发债也要5厘、6厘，现在年底了，没有10厘都不容易贷得到钱，5、6厘的资金成本，建好房子拿来出租，租金回报率2厘、3厘，这不是亏本生意吗？

拿5厘的成本换3厘的回报，还要营运，这就是让你们知道你们之前的投资在经济上是没有价值的，在使用时是没有价值的，已经太多了，现在的价钱只是反映资金拥有者的投资偏好，没有反映使用者的负担能力，这个情况国家也想扭转。

在这种情况下，房地产未来新增的需要不会像以前那么多，就开发量来说，今年的销售量创新高，但开发量可能见顶，以后的开发量会受到政策抑制。

城镇化慢下来之后，但中国的城镇化还没有完成，从国家的角度，农村的劳动力还是太多，农业的增值是有限的，美国只是3%所有的人从事农业工作。

我们还有30%、40%的人从事农村工作，这样你的竞争能力就无法跟人家比，应该让这些人从事高增值工作，所以一定要城镇化。

现在城镇化为什么动力小呢？我自己也做过一些农村的工作，发现现在农民出城打工，年底回乡的时候没有钱带回去，以前出城打工，年底带钱回家娶媳妇、建房。

现在回老家只有钱买火车票，平时把钱都用完了，租房子也不便宜，所以现在有些农民就不出城了。

国家要城镇化，就要让城市的房价负担得起，让没有钱买房子的人去租房，但在座各位都是购买中高档房产，农民工租不起。

将来新房供应过多的地方会慢下来，首要任务是把建好的房子用起来，新增房未来会减少，开发商总体生意给减少，我不是说大开发商，大开发商现在是兼并，把别人“吃”掉，大开发商在整个市场中的份额还会增加。

从一手房地产代理来说，开发商的总开发量会减少，行业的竞争会比以前激烈。

这对我们公司来说也不一定是坏事，因为我们是一个干实事的工作，我们要求我们的服务是产生实际效应的，既有专业程度，也有实效，所以在一手房竞争上我们还是有优势的。

相信未来新房的开发可能不是完全集中在一线城市，现在北京已经不想太多人进入城市了，上海的容量也有限，一个城市大到3000万、4000万人口时，交通问题等等很多问题都不容易解决。

所以他还是希望建设城市群、大湾区，通过交通网络解决，比完全集中在一个城市效果更好。我们未来会把发展主力放在一线城市，同时也会去一些相对小的城市。

刚才说到存量房的价值要体现出来，二手房市场也很重要，二手主要是做存量房，但我自己有一个观点，如果不是本地人不允许你买，本地人才有机会使用。

你不是本地人，在这里又没有工作，这里又不是你的家乡，你买这里的房子一定是投资，这种行为以后一定会受到限制。

如果交换价值受到打压，房子的升值速度会减慢，交投量也会减少，深圳是减少比较小的地方，但相比高峰期也减少了30%、40%左右，北京是降了70%，天津是降了80%。

之前我们这个行业很多同行开了这么多分行，整体市场规模萎缩这么多，支不支撑得住？我相信顶住是不容易的。

我们之前不敢随便开分行，未来也不想单用规模压倒同行，因为规模只是代表你的资金比较多，如果亏本也去做的话，你就没有一个准则去决定商业模式是不是有支撑能力。

这段时间国家要求去产能，如果是去产能，我们这个行业很明显是产能过剩，我听说比较好的一年才做三单，大部分从业人员一年做不到两单，他怎么生活？

我们这个行业收入不断减少的原因就是原来竞争的时候不顾一切，你怎么才能赢得别人的尊重呢？我们要让从业人员有合理的素质，才能引起别人的尊重，当然请大学生更好。

但我认识一个大学生，进来之后三个星期就已经说“这个行业不适合我”，我们这个行业的工龄越来越短，行业要有经验积累，要有专业知识，你什么都不懂，替人家买卖这么高价值的东西，对客户也是不安全、不合理。

中原未来不单靠规模发展，单靠规模会扭曲整个行业，我们应该用经营模式，你的经营模式是不是使配对效益提升，资源能更快地落到需要的人手里。

怎么通过互联网让顾客及时拿到最新、最完备的信息，使交易效益提升，这才是对社会有好处的，就是用经营模式，而不是用规模、资金在行业找到自己的位置。

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