深度解读“共享农庄”政策 “共享农庄”

关键词：土地改革、模式解读、建设原则、内容

共享经济的商业模式，正在全方位的地改变我们的生活方式。当前，一种全新的共享模式——“”共享农庄”又开始吸引了大家的关注。

目前为止，北京地区已经有超过2000个农庄开始以“共享农庄”的模式开始经营，这些农庄广泛分布在包括房山、密云在内的十几处北京近郊，而且大部分都位于北京的“一小时经济圈“范围之内，以位于门头沟区的一套名为“梦我小区”的农庄为例，一套一宅一院的农庄，一年的租金为5.46万元。“市民既可以选择这种已经装修好的农庄，年租金从2万元到5万元，也可以定制或者自己装修，自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。”需要注意的是，由于这是从农民手中统一租赁到的宅基地，所以宅基地的所有权依然在农民手中，但是不同意以前的租赁来说，这种模式可以明显的加强租金增收，同时，为这些农庄提供外围支撑服务的各种经营服务也可以帮助增加工作机会，提高农庄附加价值，即使从纯租金角度，1年5万元的租金，农民都可以分成2万元。

深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新，是农村基本经营制度的自我完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线，不断探索农村土地集体所有的有效实现形式。2017年8月29日，国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。

“共享农庄”简而言之就是在不改变农民宅基地所有权的前提下，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活休闲村、度假养生基地、文化创意产业园区等多种模式，通过互联网、物联网技术为平台，与城市租赁住房需求对接，形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。　　

“三农问题”向来是我国的首要问题之一，而在新的时代，这一问题最终需要城市的资本、先进的管理理念以及技术反哺方能得以解决。随着中国城市化的快速发展，农村资源闲置、人力外流“空心化”问题成为政府和农民头疼的问题。而北京这样的超一线城市，人口、资本、技术、人才过载，住房过载，造成了同在一城，“城市病”和“农村病”并存的局面。　　

“共享农庄”模式的优点在于，可以最大成都的激发农民自愿、自主、自发的参与，在充分尊重农村发展现状与传统民俗风情，并且不影响正常农村生产生活的前提下，引导盘活农民手中资源、帮助农民参与创业或发展第三产业，增加农民收入，增强他们的市场与经营意识。“共享农庄”的一大重点在于，提倡因地制宜，在统一规划引导下，小规模、创新性的发展农庄经济，避免过度城镇化过程中对农业生产环境的破坏，让无法成规模的城镇化或尚未满足开发商开发条件的区域也享受人居升级，逐步实现农民增收与科技导入、城乡交流融合。“共享农庄”第三个优势是，农庄使用权共享，收益在合作各方共享，资产增值收益大部分归属农民，平台获得信息中介服务费用，日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。　　

“共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向，从城乡需求端出发，参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任，博士生导师叶剑平教授说，整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义。　　

“安”，就是安心、安全。不改变农民产权归属，农民、农村资产安全，“庄家”平台提供信息中介、法律确权、规划设计、改建报批、租赁运维服务，城市消费者同样安心安全。　　

“居”，简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下，村集体和农民出空间，社会资本或城市居民、企业主要出资，共同翻建提高人居环境，改善周边宜居配套，形成宜居宜营的合作农庄，吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。　　

“乐”，就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡，不仅获取闲置资源的合理回报，农民增收满意，市民能实现田园梦、创业梦，提升居住品质和感受，政府税收增加，何乐而不为。　　

“业”，就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业，过去单纯经济利益导向的大规模开发变为各方和谐共赢，这才是是可持续发展的基础。　　

这也是落实2016年中央经济工作会上关于深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利的讲话精神的有力实践。　　