如松：谁是“溺水家族”？资产被楼市冻结的人未来会怎样？"

■ 文 | 如松

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在楼冻期间，房屋持有人就是“溺水”状态，从银行和社会的角度来看，就是负资产。

随着CPI数据逐渐向PPI数据靠拢，今年底以前或春节前，很可能开始进入加息周期。

国家、企业还是个人，都必须保证自身的财政平衡，避免陷入“溺水”的境遇，一旦裸泳，就很可能彻底落入社会的最底层，并难以翻身。

“溺水家族”是个进口词汇，专指那些家庭净财富为零甚至负数的家族。在美国，14%的白人家族可划归此类，在非洲裔和拉丁裔中的比例达到30%和27%。

或许有人说，这离我们很远，事实是距离我们很近。现在看看，被楼冻的人群属于什么？

一个人有一套房子，假设市值是200万，贷款140万，在市场流动性很好、可以正常交易的情形下，房屋所有人的财产总金额就是60万元。

当出现“楼冻”之后，情况发生了变化，房屋无法交易，就无法变现，如果你自住，当然可以将其归类为财产，展现的是居住属性。可是，如果要用于还银行的债务，它是不具有财产属性的，因为无法变现。此时，房屋所有人可变现的财产是零（居住属性依旧存在），可债务依旧是160万，每月都需要还本付息，所以，在楼冻期间，房屋持有人就是“溺水”状态，从银行和社会的角度来看，就是负资产。

上月，管理层关闭了比特币交易。如果持有比特币且当初买入的时候用的是自有资金，那么这部分自有资金就难以变现了（不考虑地下变现的情形）。如果当初购买比特币的时候曾经贷款而又不利用有限的窗口时间变现，就与房屋被“楼冻”的情形一样，也遭遇“溺水”。

今年以来，房屋的贷款利率不断上涨，从基准利率的八九折提升到1.05倍以上，按约定这个倍数是不变的，每月还本付息的金额也不变。比如：每月收入是2万元，还本付息1万元，家庭生活等支出也是1万，这种情形下可以保持家庭生活的平稳。但是，通胀上行的时候，央行就要加息，房贷中付息的部分就增加了，比如每月付息的金额变成1.1万，家庭收入中可用于一般支出的金额就剩下了9千，这实际也是“溺水”的一种方式，因为需要节衣缩食。当房贷利率不断上升的时候，如果出现房价下跌，甚至跌掉了首付之后，就成为彻底“溺水”了。

或许有朋友说，中国的房价永远涨，央行为了保护房奴，不会加息，这种期盼是困难的：

第一，改革开放以来，中国的利率政策不断调整，经历了几轮加息与降息周期，加息与降息是任何一个国家货币管理的必然要求，不会以任何人的意志而改变。

上一轮降息从2012年6月8日开始，一年期存款利率从3.5%降为3.25%，贷款利率从6.56%降为6.31%，经过连续降息之后，到2015年12月24日，一年期存款利率降为1.5%，一年期贷款利率降为4.35%，这是近年来的最低水平。当进入加息周期之后，一年期贷款利率很容易就会上升到6%，与此相对应的5年期以上的贷款基准利率就会从现在的4.9%上升到6.55%，对应的房贷利息支出增幅超过30%，这足以让无数人“溺水”。

第二，朋友会说，现在社会的需求不振，通胀从何而来哪？央行为何会加息？

本月初，我在公众号中就说到，通胀已经来了（意为已经再次启动），根源在于能源价格的推动。国家统计局公布的上月CPI数据超出了大多数分析师的预期，达到1.9%，本人预计本月这一数据就可突破2%，满足央行加息的要求。

今天的通胀是非常微妙的。以往，无论中国经济还是世界经济，因为经济全球化的推动而处于较高的增长水平，需求是拉动通胀的主要因素。自从2012年之后，全球贸易增速下降带来经济增速下滑；人口老龄化的不断深入，给经济降温的同时也带来需求不振；房地产不断火热让家庭的杠杆率不断上升使得需求受到抑制，等等，这是需求不足的根源。所以，这一时期的通胀基本与需求增长无关。

然而，2008年次贷危机之后，各国央行进行了大放水，期望推动经济增长恢复到以往的水平。但事实是央行的大佬们过于自信了，大放水并未能将经济增长提升到以往的水平，过量的货币却是以债务等形态进入经济体系，因此各主要经济体都在债务的压迫下负债累累。超量的货币未能创造相对应的财富，就让货币丧失了信用。也就是说，未来的通胀是货币贬值所推动的，与需求基本无关，现在需要的只是一个诱因而已，而原油价格的上涨就是这个诱因。

能源成本是所有商品生产成本中最主要的部分，它可以推动所有的基础商品的价格。

从去年底开始，中国PPI以很高的速度上涨，而CPI一直低迷，10月二者的同比数字分别是6.9%和1.9%，两者的走势背离，市场争论的焦点是最终向哪个数字靠拢？因为以历史的眼光来看，它们的走势是一致的。前面的文章已经明确说过，自然是CPI向PPI靠拢。因为本轮供给侧改革的龙头是煤炭，煤炭是中国的主要能源，自然会推动所有商品价格的上涨，只是需要一个传导周期罢了。如果因为需求不振的原因，导致下游企业无法涨价，结果就只能是部分企业减产、破产，部分产能退出市场，最终都要推动终端价格上涨。能源价格的上涨推动终端商品价格的上涨是一种刚性推动。结果从10月就开始明显表现了出来。未来，原油价格的上涨将继续推动终端商品价格，这与需求没多少关系。

现在，中国在极力通过各种手段稳定人民币汇率，进而稳定进口原材料价格。虽然可以用汇率稳定进口价格，但这些非市场手段最终会伤及进口能力和进口数量，当进口数量下降的时候，部分商品的供给缺口就会推动终端价格上涨，纸张的涨价就是一种典型的涨价方式，所以用行政手段稳汇率进而稳定商品价格的手段，最终会是得不偿失，无碍通胀的推进。

世界各主要经济体的情形都基本近似，6月至9月，美国的通胀率同比数字分别是1.6%、1.7%、1.9%、2.2%，德国是1.5%、1.6%、1.7%、1.8%，英国是2.6%、2.6%、2.9%、3.0%，日本是0.4%、0.4%、0.7%、0.7%，总体都处于涨势。

这意味着新一轮通胀大潮已经到来，这轮通胀的最典型特征是，主要因货币失信所推动，当资产价格见顶之后会加速发展，基础商品价格尤其是能源价格只是诱发因素，与需求的关系很小。10月财政收入中消费税同比下降8.7%，但通胀同比却由9月的1.6%上升到10月的1.9%，这就是未来的典型特征，需求不足而通胀不断深入。

第三，加息的脚步正在逼近。

下半年以来，财政一般公共预算支出同比增速分别是：5.4%、2.9%、1.7%、-8%，处于明显的下降趋势。一旦进入加息周期，房地产所带来的财政收入（包括土地出让相关收入和能源、钢铁、建材等行业所带来的收入）必然下降，而此时，财政先行收缩支出增速，本质是储备冬天的“粮草”，为加息做准备。

随着CPI数据逐渐向PPI数据靠拢，今年底以前或春节前，很可能开始进入加息周期。

当央行加息的时候，房贷的还本付息就要增加；通胀上行会抑制经济活动，更多企业的效益下降甚至倒闭，让人们的工资收入受到制约；发达经济体减税，会造成资本外流，也让工薪收入增长缓慢甚至造成失业，等等，都会让“溺水家族”的范围不断扩大。

以利率来理解，房地产税就是一次性大幅“加息”，这种“加息”恒定不变，不受央行升息和降息周期的影响（属于财政“加息”）。比如，如果房地产税的税率是4%，相当于永久性加息16次、每次0.25%；如果是2%，就相当于8次加息，每次0.25%，更重要的是一次完成。有些专家说房地产税无碍房价上涨，我却认为必将会让无数人“溺水”。

国家、企业还是个人，都必须保证自身的财政平衡，避免陷入“溺水”的境遇，一旦裸泳，就很可能彻底落入社会的最底层，并难以翻身。

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如松 ： 谁是“溺水家族”？

如松：谁是“溺水家族”？