入手松山湖到底值不值？看了这些规划你就秒懂楼评

“ 松山湖这几年的发展速度十分迅速，老牛觉得，它已经成为东莞的一张闪亮名片，受到越来越多的置业者关注。老牛这次准备重点介绍松山湖的总体发展，帮助大家更加全面的了解它。

??区位概况??

松山湖（高新技术产业开发区）在2001年正式成立，位于大朗镇、大岭山镇、寮步镇的交汇处，规划面积约103平方公里。

松山湖的区位优势明显，位于东莞市的几何中心，去各个镇区都十分便捷。10分钟就可以达到东莞的主城区，半小时可以到达深圳的核心片区。

松山湖备受广大置业者瞩目，该片区的房价也是引领东莞楼市的风向标，现已接近3万元/㎡。由于整个片区基本已没有新增居住用地，物以稀为贵，在限购限售的大背景下，松山湖新房和二手房的价格依然十分坚挺。

??片区发展规划??

老牛听到了不少朋友的吐槽，说东莞的功能组团规划，总是在变来变去，让人眼花缭乱。这里还是要安慰一下大家，毕竟经济发展和总体形势不断在发生新的变化，咱们需要用与时俱进的眼光去看待。

举个例子，今年3月的两会上，总理宣布正式成立粤港澳大湾区，接下来大湾区的11个城市的总体规划和定位都需要进行调整。这种大调整的背后，是高层审时度势做出的综合决策，是国家级的重大战略部署。只有真正弄明白调整的原因，才能更好的理解片区规划和发展潜力。

2017年3月31日，也就是差不多1个月前，东莞市政府将全市划分为6大发展片区，其中松山湖片区的地位得到了显著提升。

松山湖片区的特点是“1+6”模式，以松山湖为中心，充分发挥松山湖自主创新的引领作用，带动下辖的6个镇区（大岭山镇、大朗镇、寮步镇、茶山镇、石龙镇、石排镇）协调发展。

松山湖片区一马当先，被确定为先行先试的重要试点。3月31日即时宣布成立5个直属分局（发改、国土、交通、规划、工商）和东莞市松山湖金融产业集团有限公司，并且当即举行了挂牌仪式。

老牛觉得，这可全是重量级的政府主管审批部门，全部被一次性放大招搞定，重拳出击，魄力难挡。

这是整个广东省推进强区放权的又一个典型案例，进一步扩大事权下放范围，推进市直部门行政审批服务前移，推进跨镇区跨部门工作协调。切实提升政府服务的效率和质量，广东省一直走在全国的前列，其中深圳和东莞是明显的排头兵。

??功能结构???

老牛研究了一下松山湖的功能定位，发现它的起点确实非常高，直接串联起横贯东西的创业轴和纵贯南北的创新走廊，是整个东莞当之无愧的创新核心，也可以形象的称为“东莞转型经济的发动机”。

松山湖高新区由6个分区组成，其中北部和东部科技园重点发展高新科技产业和高端制造业，西部研发区作为重要的研究基地，为松山湖的产学研一体化提供强有力的支撑平台。

南部滨湖区是整个松山湖最开阔的片区，自然环境优美，高端研发机构汇集；金多港地区聚集了中集智谷等高端产业园区。

中心区汇集了行政、商务、教育、研发、商住等多项功能，为后续承接世界500强研发中心预留了不少优质地块。

??生态资源??

松山湖可以说是整个东莞自然环境最好的片区，老牛直观的觉得，它很像深圳的南山区，满眼绿色，赏心悦目，片区的容积率控制的比较严格，很少出现高度密集的建筑群，尤其是临湖地带。

松山湖在发展初期，就坚持高标准营造优良的生态环境，建成了松湖烟雨、月荷湖公园等总面积达350万㎡的生态公园，同时还投巨资精心营造了下沙湿地、燕岭湿地、大圳埔湿地和中央水系等占地约650万㎡的国家城市湿地公园。

能在这种舒适宜人的环境里生活和工作，俺觉得是一种真正意义上的“世外桃源”。空气清新，视野开阔，同时还毗邻世界顶级的研发机构，还真是奇特的体验。

??交通规划????

松山湖的现有交通网络已经比较完善，虎岗高速和莞深高速是片区对外联系的主要道路，都与广深高速相连。到深圳机场约30分钟，到广州白云机场需要1个半小时，到香港机场约2个小时。

轨道交通方面，东莞的R1线为东西走向（预计2022年建成），R3线为南北走向，全都贯穿通过松山湖，而且2条线路可以在松山湖站换乘。

城际轨道交通方面，莞惠城际也正好贯穿松山湖，并且可以和东莞R3线在松山湖北站换乘，这样松山湖片区内至少有3条轨道交通贯穿，建成通车后松山湖的半小时经济圈将进一步扩大。

??产业发展???

终于讲到重头戏了，老牛认为，产业发展是松山湖的最大亮点，也是它现有压倒性竞争优势的源头，需要详细介绍一下。

松山湖园区计划重点打造“4+1”产业集群，“4”是指高端电子信息产业，生物技术产业，机器人产业，新能源产业，“1”是指现代服务业，包括文化创意、电子商务等方面。

高端电子信息产业是园区的支柱产业，重点发展移动通信、新一代信息技术、集成电路等领域，现已成功引进华为终端、生益科技、宇龙通信、华贝电子等行业龙头企业。

生物技术产业主要以生物科研基地为平台，重点发展生物医药、医疗器械与设备等领域，现已引进东阳光、广济集团、瀚森生物、红珊瑚药业等170多家生物技术企业。

机器人产业重点发展工业机器人驱动、控制、通讯，运动控制与高端装备等领域，现有108家机器人与智能装备企业，广东智能机器人和松山湖国际机器人2个研究院所。

新能源产业重点发展动力电池及管理系统、驱动电机及控制系统、整车电控与集成系统等关键零部件研发项目，已引进易事特、中大、迈科等主要企业。

老牛经过梳理后发现，松山湖的4大产业都有一个共同点，就是经过整合协调，已经形成比较完善的产业链条，规模效应开始发挥出巨大威力。鉴于篇幅有限，下面就选取一些具有代表性的典型产业园区，为大家做一下简要介绍。

南部滨湖区

南部滨湖区是松山湖园区寸土寸金的黄金地带，主要包括3大功能区域：信息产业总部基地，生物医药研发基地、综合配套服务区。其中比较有代表性的就是华为的松山湖终端总部基地（一共4个地块），中以科技合作中心，中集智谷1-4期。

华为松山湖终端总部基地?

华为终端总部基地,吸引了众多吃瓜群众的目光，老牛也在不久前实地体验了一下，确实是大手笔的项目，气势磅礴。整个基地占地1900亩,总建筑面积约126.7万㎡，计划容纳约3万人。

整个项目分为12个建筑组团，俗称“欧洲小镇”，分别为牛津区、温德米尔区、卢森堡区、布鲁日区、弗里堡区、勃艮第区、维罗纳区、巴黎区、格拉纳达区、博洛尼亚区、海德尔堡区、克伦诺夫区。

说到这里，老牛忍不住要吐槽一下，身边有不少朋友都觉得这个欧洲小镇真是不伦不类，太！土！了！尤其是一些有设计背景的，觉得堂堂国产品牌，非要去模仿什么欧洲风格，太low了！

老牛也隐约觉得这个欧洲小镇有些俗，但反过来一想，批评的人都不是掏钱的，站着说话不腰疼，还是要多从业主（华为）角度出发来考虑。

人家散在全世界各地那么多员工，在这里造一个欧洲小镇，那是为了让回国的员工或者国外客户有亲切感，同时也为即将出国“征战拼杀”的员工提前预热，早日熟悉陌生的异国他乡。作为不明真相的吃瓜群众，还是围观就好…

小镇使用专用铁轨连接各区域，轨道交通分东西两个环线。西环线路环行1周所需时间约为9分钟，运行间隔4.5分钟；东环线路环行1周时间约为9分钟，运行间隔2.25分钟；整体环行1周时间约为19分钟。老牛佩服这样的规划思路，既经济实用，又能装点门面，还环保生态，一举多得，这多会算账啊！

欧洲小镇的部分区域已接近完工，预计今年8月份，首批员工将入驻，周边的华为员工公寓届时也将投入使用。

中集智谷1-4期?

中集智谷是中集集团重点打造的高新产业园区，总占地约500亩，总建筑面积约50万㎡，又是一个大手笔的产业园区。

目前1期已经投入使用，2期即将完工，3-4期已经通过报建，准备动工。

中以科技合作中心?

中以产业园，是中国政府和以色列科技合作的示范项目，总规划面积380亩，总建筑面积40万㎡，主要发展生物制药和环保方面的产业。

北部科技工业园?

北部科技工业园，是松山湖园区重点打造的产业集群区，规划面积约10平方公里，目前已经形成规模相应，和深圳南山区的科技园片区比较类似。

台湾科技园?

台湾科技园，是两岸高端产业合作的重点示范项目，规划面积约6.8平方公里，主要发展高端电子信息产业和生物制药产业。

??重点市政配套????

松山湖园区引进和建设了一系列重点公共项目，包括中国东莞留学人员创业园，粤港澳文化创意产业实验园区，华南设计创新院等项目，鉴于篇幅有限，下面介绍具有代表性的大学创新城。

大学创新城?

大学创新城位于园区的西南方向，毗邻东莞理工学和东莞职业技术学院，是松山湖产学研一体化的“重要引擎”。创新城占地面积约397亩，总建筑面积约54万㎡，预计容纳各类人才约为1万人。

该项目通过集聚国内知名高校优势科系，充分对接松山湖园区现有的产业优势，形成良好的创新创业互动循环，为园区的更高水平发展打下坚实基础，目前部分楼栋已经建成并投入使用。

??楼市状况????

老牛觉得，松山湖的发展前景，已经被绝大部分的置业者认可。所以在大家一致看好的前提下，该片区的房价，很难出现下跌。加上园区基本没有新增的居住用地，所以现在新盘的房源，是卖一套少一套，后面加推的房源价格估计也会逐步偏高。

鉴于篇幅有限，老牛仅选取了目前在售的典型新盘，光大锦绣山河5期晓月湖，为大家做简要介绍。后续老牛会结合具体项目，推出相关楼盘的楼评。

锦绣山河5期晓月湖?

锦绣山河是松山湖著名的超级大盘，目前已经开发了5期。第5期正在售卖，晓月湖总占地为11.9万㎡，建筑面积18万㎡，采用半围合规划布局，由13栋高层住宅和94套双拼别墅组成。其中，洋房面积段为120-160㎡，别墅面积段为220-240㎡。

很多人说到松山湖，第一反应就是那里环境好，可以骑单车。老牛提醒朋友们，随着华为终端总部等大批产业园区的陆续完工，地铁的建成通车，未来松山湖的发展，一定会让你更加惊喜，咱们一起继续关注吧。

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