温哥华楼市的不破神话会瓦解吗?温哥华的房子还值不值得买? Vanfun温房

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日前，加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家Benjamin Tal发布了新的地产市场报告。报告显示，温哥华和多伦多的房地产市场将迎来长期的价格增长。虽然各级政府在过去一年里相继出台了给楼市降温的调控政策，但是不断增长的需求和供应不足，对楼市的推动作用要甚于政府的调控措施。

CIBC 国际市场公司的副首席经济学家Tal说，明年加拿大两个最昂贵城市的楼市销量将与今年持平，甚至是有点软化，但由于需求强劲，楼市放缓的节奏将受到限制。Tal在接受采访时说:“如果你认为这些城市现在负担不起，那就等着瞧吧。从长远来看，现在的一切都是暂时的。基本面因素过于强大，会抵消所有这些因素。“

楼市基本面指向更紧的市场

加拿大银行业监管机构——金融机构监督办公室(Superintendent of Financial Institutions，OSFI) ，最近宣布了新的房贷压力测试规则，使得新的抵押贷款更难获批，而BC省和安省政府也在过去一年相继出台了加收海外买家税等调控政策，为温哥华和多伦多的房地产市场降温。但Tal认为，从长期来看，这些因素都不会削弱推动两市房价上涨的动力。未来的新住房需求被政策制定者低估了，而供应的增长速度比预期的要慢得多。

他说:“这些基本面因素不仅会阻止楼市的大幅下滑，而且在未来5到10年里，从长期的角度来看，还会导致楼市的强劲增长。如果你是投资者，或者从长远角度考虑房地产市场，所有的基本面因素都会指向更紧的市场。”

房贷收紧政策只会暂时延缓楼市

该报告还预测，10月份公布的新房贷压力测试规则将被证明只是暂时抑制温哥华和多伦多楼市需求的一个短命措施，就像是马路上的减速带。Tal说，这是因为许多人会通过延长房贷的偿还期限来减少月供，或者是选择浮动利率房贷，而且对于高资产人士来说，他们的贷款政策几乎不受贷款收紧政策的限制。

如果这些对抗贷款收紧政策的方法都无法获取，一些借款人将转向非银行贷款机构，因为它们不受OSFI的监管规定所限制。报告称，根据地产网（Teranet）的房贷数据，在安省，现在10%的新房贷是由私人贷款机构提供的，且主要是抵押贷款投资公司，这一比例已经创历史新高。Tal预计，这一比例在明年将继续增长，因为随着新房贷规则的实施，被主要银行拒绝的贷款人将会更多。

报告还指出，尽管估计有10%到15%的房贷申请将受到新规则的影响，但它预测明年的新房贷规模只会下降5%至7%，因为许多申请者会找到绕开规定的办法。报告称:“过去的经验已表明借款人有适应新形势的巨大能力，这次情况也不会有所不同。”

土地规划跟不上需求

Tal说，安省的发展规划“Places to Grow Act”制定了多伦多地区2031年前的土地使用和发展规划，但在预期的土地开发方面，已经比制定的规划晚了7到10年，所以供应无法跟上需求。而且，由于安省对规划中的密度规定进行了调整，拖延的状况会更严重，可能会进一步推迟项目的审批。

在温哥华，城市发展研究所（Urban Development Institute，UDI)也一直在批评市府审批新项目的时间过长，导致投放市场的新房更不上需求。另一方面，UDI还呼吁温哥华市府将更多的原来为独立屋的土地重新规划为多住户住宅，以提高密度，增加住房供给。

新移民的涌入对楼市有重要影响

CIBC的报告还指出，政策制定者低估了在温哥华和多伦多两市，来自于新移民和非永久居民的长期住房需求，非永久居民主要是留学生和持工签的外国人。

未来三年，联邦政府要引入100万新移民，Tal认为这也会给房地产市场带来压力。他说，“如果没有对土地和租赁政策的重大变化，如果购房者的住房偏好没有发生显著变化，这些中心城市的房价将变得更加难以承受。”

另外，如果更多的年轻人能够独立自主地搬出去，住房需求也会更高。不过，与父母生活在一起的20至35岁年轻人的比例，已从2011年的33%上升至2016年的35%。

加国楼市的泡沫会破灭吗？

不过，CIBC发布的预测与最近其他机构看衰加拿大楼市的预测形成了鲜明对比。

在今年9月的一份报告中，评级机构穆迪（Moody）预测，由于加拿大央行加息和新的房贷规定，未来5年，加拿大大部分房地产市场将出现价格下跌。

穆迪预测，温哥华的楼市盛宴已经结束，预计未来5年，温哥华的房价将基本保持不变，未来5年的跌幅只有0.3%。但在多伦多，房价将上涨，但在未来5年仅增长7.7%，远低于近年来两位数的增长速度。

9月底，瑞士银行巨头瑞银集团也将多伦多和温哥华列为国际“坏男孩”名单的前五名，认为楼市泡沫风险巨大。瑞银的报告称，“每年房价上涨10%，相当于房价每7年翻一番，这是不可持续的。尽管如此，购房者的普遍心态是担心错过进一步的升值。”

CBC资深经济记者Don Pittis也在近日撰写分析文章指出，许多海外投资者认为加拿大地产是一个安全的投资渠道。他表示，

“无论是由于投资者坐拥空置的房产，还是由于国内需求的飙升，市场持续显示出大量没有满足的需求，尤其是在靠近市中心和公共交通枢纽地区。

加拿大飞速发展的经济继续生产出高质量的工作，而有好工作的人则需要质量上乘的住宿。

此外，在加拿大的大城市就业的人，总需要找个地方住，不管房子的价格或质量如何。

即使泡沫即将破裂、加拿大、房产、将经历真正的熊市，但未来3年100万新移民涌入，我们也有充分的理由期待长期的回报。”

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