房产问答NO.39丨利率上浮30%和房价上涨10%,哪个影响比较大? 楼市微观

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1.一套100万的房子，利率上浮30%和房价上涨10%，哪个影响比较大？

现在基准利率是4.9%，上浮30%就是6.37%。假设一套100万的房子，首付30%，需要贷款70万，等额本息贷款30年。那么，总支付利息是87万。

而如果房价上涨10%，总价也仅仅为110万元，同样等额本息贷款30年，贷款77万，以基准利率还款，总支付利息是70万。

因此，利率上浮30%对于购房者来说，成本更高。

2.以60%的首付投资一套房产，合算吗？

首先，当前的市场下，如果不是自住需求是不适合投资的。如果一定要投资，首付60%值不值，关键还是看价格。如果价格没有足够的吸引力，建议还是选择正常30%首付的品质项目。

3. 银行贷款利率啥时候能降下来？

目前，郑州很多银行对于个人住房按揭贷款执行的利率是上浮20%-30%。何时能降下来，主要还是看国家的货币政策。如果货币政策不放松，则利率很难降下来。当然，相比较当下的2017年第四季度而言，新的年度（2018年）第一季度银行的额度会宽松些。因此，不排除降低上浮比例的可能。

4. 怎么看待最近关于征收房地产税的消息？

我们国家房产性质有：商品房、经适房、安置房、小产权（无产权）、军产、商业地产（公寓、写字楼）、农民自建房、共有产权房等，太多太复杂。目前来看，把这错综复杂的房屋性质理清是个庞大的工作。因此，短时间来看，全面征收房地产税的可能性不大。

如果要征，如何征？假如按持有面积来征，我们在老家县城、乡镇甚至是村里的房子，都是持有的面积，而这些房屋不值钱却要交房地产税。但是有人在北京、上海只有一套房价值千万以上却不用交税，而不值钱小地方的房子要交税，显得不合理。

反过来说，如果按房屋市值交税，如果在小县城有三五套房子，总价不过两三百万，不用交税，但是在北京、上海只有一套房子自住，市值过千万，却要交税，这显然也是不合理的。所以，房地产税的全面开征需要一个漫长的过程。

5. 我刚买的房，利率上浮20%，说可以提前还款。问：如果过几年政策变了，基准利率下降，能否通过提前还款再重新贷款以降低利率？

如果基准利率下降了，是所有的都下降，而你上涨的20%这个倍数却是不会变的，不会恢复到基准利率。至于提前还完后，能否再重新贷款申请基准利率，届时要看各家银行的政策，现在不好判定。但是从之前的市场看，个别银行有转按揭业务（就是换一家银行），可以享受基准利率甚至是利率打折优惠，不过现在也停了。

6.听说开发商年底都比较缺资金，计划在今年年底投资一套房子，请问合适吗？

受过去一年多时间楼市暴涨影响，市场的购买力已严重透支，该买的买了，不该买的也提前买了。未来的一段时间，市场大概率是横盘或微跌。况且，目前政府的各项调控政策也在抑制房价继续上涨。所以，对于自住需求，买房是生活的必须，我们一贯的观点是：早日买入。但是对于从投资来说，目前不是投资的好时机，建议等等。

7. 刚全款买了昆仑望岳，价格不到1.5万，有没有问题？

昆仑望岳是西区为数不多的品质盘。这个价格买入，比较值！遗憾的是无法享受银行按揭贷款。

8. 兰考一个小县城，今年涨了差不多两千，快六千了，还有买的必要吗？

如果是以后长久的自住需求，还是买吧。如果是投资或者是住不了几年的话，不建议在县城再置业买房。

9. 融创珑府二期和万科天伦紫台二期，两者对比一下，不考虑资金压力的情况下，哪个更值得入手居住？

两个项目属同一板块，又同是全国TOP10的企业开发，容积率都是2.9左右，户型都很不错。因此，很难分出谁比谁更强。在这种情况下，建议哪个便宜就买哪个，或者是喜欢哪个就买哪个。

10. 想在金水区买套大两房，首选南阳路农业路周围。预算145万，看了华林都市（户型不太好，但是社区大，周围设施方便），富田丽景房源比较少，稍贵，金阳光居易（户型、装修好，但是社区小，周围没什么设施）。如果考虑上学，哪个小区入手合适呢？或者周围还有没其他别的小区呢？最好离地铁近些。

你自己的需求已经很清晰了：1、学区；2、总价150万以内；3、地铁线。勤奋一点，按你的需求标准去选就可以了（这个辛苦的过程别人无法替代）。再加一个建议吧：不超过10年的小区。

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