地价房价全面刷新，杭州楼市大潮之下调控会否加码？杭州楼市究竟是如何发展至此

文/滕文娜

今年，杭州的房地产市场比2016年表现得更为“火热”，房价超预期大涨。面对这样的楼市，每个参与者心情大不相同，已买入的笑看房价上涨，计划购房者“恐慌性”买房，被房价甩下买不起的只能望房兴叹。

在严重供不应求的状态下，各种乱象上演，购房要全款先行贷款靠边“排资论辈”，搭车位、商铺、精装价、卖号子等成了提价手段。疯狂一词，已难以形容今年的楼市，而每一个涉身其中的人，见证到的可能是杭州楼市最特殊的一段历程。

杭州楼市究竟是如何发展至此，未来又将有什么样的变化？我们来梳理下其发展脉络。

调控延续

降温预期被疯狂的土地市场击碎

2016年9月杭州重启限购，开始杭州楼这一轮的调控之路，然而调控并没有抑制住持续增长的购房需求。今年调控政策持续加码，限购范围扩大、认房又认贷等多重政策齐下继续给市场降温。

然而，调控带来的降温期望却被疯狂的土地市场击碎。2017年以来，杭州土地市场高地价频出，开发商拿地热情高涨竞地场面激烈，一两轮封顶、高溢价、现房+自持等拍地过程及结果都让人震撼、出乎意料，不断刷新人们对房价的期望值。

9月土地市场迎来推地潮，热度持续，十几个板块刷新地价新高。当月共计成交23宗涉宅用地，其中主城区12宗地块全部溢价封顶，多宗较高自持比例。

面粉贵过面包价成常态，每拍出高地价周边二手房连夜涨价，拍地甚至成了朋友间询问房价涨没涨的潜台词。

买房成最热话题

新房二手房全面爆发

地价的走高，刺激到不少购房者的神经，买房成了街头巷尾最热门的话题，全民聊房市更是增加了购房的紧迫感。排队验资、抢房在各项目售楼处更是道靓丽的风景线，而库存及房价的走势继续朝着反向变化。

（数据来源于快房网K指数研究室截至2017年10月25日）

据统计，从今年1月到10月，杭州新建商品房月初库存量从113853套降至67332套，消化了约41%，其中住宅存量消化最快，约52%。新建商品房成交均价也从21245元/㎡涨至27440元/㎡，涨幅近30%，住宅成交均价从21993元/㎡涨至29248元/㎡。

变化的不仅如此，限购政策将一部分人挡在了门外，不限购的地区受到了购房需求者的追捧，如之前未限购的富阳、大江东，购房区域外溢。

不限购的酒店式公寓也迎来量价齐升，物业类型外溢。截至10月29日，今年酒店式公寓共成交34214套，同比涨幅近10%，成交均价19796元/㎡，同比涨约38%。

因购买外溢收益的还有今年的二手房市场，表现也十分特殊。

新房难买、买不到的情况之下，一些购房者将目光转向二手房，需求量的大增加上高地价的刺激，杭州二手房市场出现前所未有的火爆场面。多人抢一套房、价格跳涨、要求全款等现象频出，二手房价格普涨，曾多年被深套的板块如下沙、闲林等也都已解套，市区的老破小也价格翻涨迎来春天。

国家统计局近期公布的9月70个大中城市价格变动情况中，杭州新建商品住宅价格在下跌，环比降0.3％，但二手房价格仍在上涨，环比涨幅连续9个月高于新房。目前整个杭州二手房的均价已逼近3万元大关。至此，全城万元房难觅，带着购房者的笑与泪，杭州的地价、新房价、二手房价已全面翻新。

调控并未放松

效果或慢但不会缺席

面对楼市的火焰，相关部门并没有放弃“降温治疗”，政策轮番出台，表达了对调控的强烈决心。限制网签、限价抑制房价过快上涨，土拍规则升级取消现房销售，增加土地供应量、保障性住房，另外在规范市场行为、租售同权等方面也做出了努力。

这种状态之下，也出现一些新的情况。如限制网签，新房成交数据一度很难再反应真实市场情况；拿地成本高机会少，一些房企联合拿地或通过二手并购“曲线”拿地，有的则陆续在转型；新房限价，一二手房价格倒挂严重；长租公寓兴起，租赁市场成为一些投资者及开发商眼中的蓝海。

截至10月29日，杭州市区（除富阳、临安）新建商品房的存量为61394套，其中住宅剩余库存19226套，去化周期不到2个月，短期内新房市场依旧一房难求。

但从近期新增量来看，新房的供应速度在逐渐加快了，另外二手房市场成交量在走低，挂牌量有明显回升，一些高价二手房的挂价也在调低，火爆行情有收尾迹象，现在或许是卖房的最佳时间，不久的将来买房或不再那么难。

杭州的房地产市场还在继续演变中，调控政策的脚步也并未放松，在全国已有50个城市开启限售模式下杭州还保留此招,调控成果或许来得慢了一些，但按照经验不会缺席。当然，我们更期待的是适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制的早日建立，让更多人实现“住有所居”。

附：杭州楼市政策一览

2016年9月18日

限购政策重启，外地户籍限购1套。

2016年9月26日

土拍新规：溢价率超过100%土地出让金一次付清，竞价溢价率超过120%还需现房销售，限定土拍最高溢价150%。

2016年9月27日

暂停市区购房入户，二套房首付比例上调至50％。

2016年11月9日

限购升级。外地户口连续缴纳个税或社保1年方可购房；首套房首付比例由2成变成3成，二套首付调上为60%，暂停发放第三套及以上住房贷款。

2016年9月18日

限购政策重启，外地户籍限购1套。

2017年3月2日

富阳、大江东纳入限购范围，本地户口家庭限购2套，外地户籍个税或社保需连续缴纳2年以上。

2017年3月24日

土地竞价规则调整，溢价达50%需现房销售，70%竞报自持比例，100%需配建。

2017年3月28日

杭州户籍单身限购一套；外地迁入四县市满两年方可购房；二套首付6成利率1.1倍，认房又认贷；企业购房满3年方可入市。

2017年4月

政府工作报告强调加强房地产调控，增加住宅用地量；2017首期《读地手册》发布，收录土地230宗、11253亩土地，创历史新高；土地竞拍须摇号，企业自持商品房应全部出租，严打虚假房源。

2017年7月

杭州国土局取消溢价率超过50%需现房销售政策；杭州成为首批住房租赁试点单位；打击捆绑搭售等房地产违规行为，明确地下车位（库）销售实行价格承诺制。

2017年8月

临安撤市设区；企业自持商品房租赁细则出台。

2017年8月26日

租房可就近入学，税收减免等租赁新政出台，未来5年新增公租房8万套等。

2017年8月28日

杭州成利用集体建设用地租赁住房试点城市。

2017年9月29日

杭州首宗租赁住宅用地挂牌，于2017年10月27日出让；智慧住房租赁监管服务平台上线。

2017年10月10日

杭州居住证积分管理政策征求意见，购房、租房可积分。

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