供需错配是投资者必不可少的一课！房地产

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房地产，无疑是当前中国经济最亟需解决的问题之一，随着这些年来城镇化进程的不断推进，各种资源开始呈现出集中化，全国最优质的教育资源、医疗资源、交通、产业、商业等在几个主要的大城市大量集中，这些集中了大量优质资源的城市每年都吸引着成千上万的人，尤其是大学毕业生前往。

我们知道，人口的流动就是财富的流动，人口流入越多的地方房价就会越高，人口流出越多的地方房价就越低，于是，部分城市的房价随着过去十几年城镇化的快速发展出现大幅上涨，导致年轻人在大城市定居越来越难，也使居民之间的财富鸿沟日益加深。而部分城市随着人口大量流失，使房地产出现了高库存。

商品的价格由供应量和需求量来决定，当需求大于供给时，就会降低，反之，当供给大于需求时，价格就会上涨。房子也是一种商品，所以一个地方的房价也是由供求关系来决定的。拥有大量优质资源的大城市需求大于供给，所以房价持续上涨；城市资源匮乏的小城市供给大于需求，所以库存不断累积。因此，在全国范围内出现高房价和高库存并存的现象。

一个城市楼市的供给往往由该城市的土地供给来决定，而土地供给对于一个城市来说往往都是有一个界限的。但是需求是根本无法估计的，会随着这个城市的经济发展而变化，所以，研究一个城市的房价就是研究这个城市未来房地产市场需求量的变化。

首先我们从地区间的供需错配来看。就目前的中国楼市而言，一座城市的房屋需求量的变化和这座城市的城市化程度息息相关。一个刚毕业的大学生，为什么希望留在大城市，而不愿意回家乡？原因就在于大城市能够提供的职业机会和生活质量，要高于别的地方。如果一座城市能够提供有吸引力的工作机会和生活质量，就会吸引年轻人口的流入。而年轻人口的流入保持了这座城市房屋需求和小学生增速，研究也证明，房价涨幅和小学生增速是有紧密关系的。

以上海为例，现阶段的上海户籍人口老龄化是非常严重的，1400万户籍人口中有450万是60岁以上的老年人，上海的房价一直坚挺，其背后就是小学生人数的增长。由于上海能够不断吸引外来人口的流入，导致上海小学生在校人数和10年前相比上升了接近50%。人口的流入，为上海的房价的持续上涨提供了动力。

同样的，三大城市群京津冀、长三角、珠三角中的城市都是因为高度城市化或城市化发展迅速而吸引了大量的外来年轻人口，所以这些城市的房屋需求一直处于增长状态，对投资者来说，这些区域也是最安全的区域。

其次我们从时间上的供需错配来看。作为房产投资者，除了选对投资区域外，介入时间也是非常关键的。楼市中的需求是无法估计的，是完全情绪化的产物，行情好的时候，房价越涨越有人买，行情不好的时候，越跌越没人要。于是，错配就必然发生，一厢情愿的认为供给和需求完美对接那是计划经济的思维，可惜现在是市场在资源配置中起决定作用。用巴菲特的话来说就是：别人恐惧我疯狂，别人疯狂我恐惧。而用康老师的话来说就是：投资就是别人进来我出去，别人出来我进去！

一言以蔽之，作为房产投资者，从空间和时间两方面进行考虑，才能实现投资的最大化收益。

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