房产税可能这样收,房子真的会成为一个大坑? 大概率投资汇

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正文开始：

本文原作者系天涯论坛kulese（人称“K大人”）

我之前曾经说过，房子卖不动了，地方政府还是需要税收，支持城市发展建设和民生，钱从哪里来？只能收房产税。收房产税是必然的，但是，我看到大量的经济学家和市场人士，一直都在讨论，房地产税究竟怎么收？按家庭，还是按个人，一套免税，还是从第一套就开始收，很多家庭收入不高，但是房子很贵，怎么办？各种各样的问题，都没有得到合理的解答。

房子是如何计税的，我之前曾经说过，那些都是国外房产税的经验。几乎全世界的房产税，都是划定区域，按照这个区域的平米（平尺）成交均价定税基，然后乘以要上税的房子面积，得出一个房产税的基础价格。最后再根据房子建筑情况，新装修的就加点钱，比较老旧的就减一点钱，每个国家都有一定的区别。只有划区域定基础价格，是一样的。这个办法，在国内也一样没有争论，属于国际惯例。

　　国庆期间，我拜访了一个高中同学，他是学税务的，现在供职于某政策研究机构。我就是想知道，房产税是按个人还是按家庭征收，一套免税，还是一套也要收，这两个国内争论最多的问题。讨教完之后，我心里拔凉拔凉的，觉得自己还是太天真了。

　　他说，以后房地产大概率采取按家庭房地产总价值的累进税制。就是说，把一个家庭的所有房子的价值，加在一起计税，总价值小于一个数值，比如：150万以下，免征房产税。然后150万-200万的部分，按0.5%计税。200-300万的部分，按照1%计税。300-500万的部分，按照2%计税。500-800万的部分，按照3%。800万以上，按照4%计税。美国最高的房产税税率就是4%，例如比尔·盖茨的豪宅，价格超过2亿美元，每年缴纳房产税超过800万美元。国内的房产税最高税率，大概也会是4%。

　　另外，一个家庭就是夫妻两个人算是计税人口，孩子不计入在内。因为房子属于夫妻财产，孩子年满18岁的，房地产要变更产权，孩子占有部分产权后，可以算一个房产税纳税人，分担一部分免税额度，不满18岁的，只能算夫妻2人。2个人的价格从150万开始计税，如果是单身，就所有的计税价格减一半。比如：75万以下免征，第二档就是75-100万，第三档就是100-150万，第四档就是150-250万，第四档就是250-400万，第五档是400万以上。这样，就不会出现离婚来逃房产税的问题了。离婚之后，如果房子归一方，1个人还要多交更多税。

　　如果一套房子，想要增加纳税人分摊房产税免征额度，新增的纳税人必须持有房产不少于25%的份额。谁也不会傻到把房子的25%份额免费给别人，仅仅为了逃税。弄很多人落户到一套房子，想免税是不可能的。

　　他说，我跟你说的5档就是一个例子，现在国内房地产均价是7200多元，100平米的房子均价是70多万。150万开始计税，算是比较高了。

　　他说，中国的税制现在不公平，有钱人都不交税。有钱人都是灰色收入，个人所得税都是收拿工资的打工者的。老板们不交所得税，这就造成了贫富分化。好在这些老板们都有很多房子。房地产税开始征收了，也可以适当的给企业免税，支持企业发展。现在政府之所以给企业减税的额度很小，是没有其他税种代替。

　　他说，现在就是不知道要把每个家庭全国的房地产都一起算，还是各个省算自己省内的。如果把每个家庭的全国房地产总值一起算，那么需要全国一样的免征额。而且，家庭交税的地点，一般是户口所在地，这样富裕地区，比如北京上海等地区，就占了便宜。房产税需要中央政府和地方政府分成，中央再转移支付，补贴吃亏的省份，比如海南。因为，海南的房子都是外省人买的，房子在海南，房产税都交到全国其他省。

　　要是各个省搞自己的，最后每个省的房价不一样，免征额也不一样，每档划线也不一样。这样的好处是因地制宜，每个省都能收一点。坏处是发达省份房价高，免征额高，穷地方免征额低，也收房产税，对低收入地区的人不公平。以中国的国情，房产税中央大概率也是要拿一部分。所以，全国一盘棋，统一税率的可能性大。这样，富裕地区房价高，房产税高，中央和地方都拿一部分，中央拿的部分可以转移支付，支援贫困地区。这样才能做到均贫富。房产税现在不收，估计最大的可能性是怕打压房价，从税收技术上看，已经没有难度了。至于全国房地产数据联网，真想快，其实很快就能完成。

　　我简单的按照他说的这个类似于个人所得税的累进税制，算了一下。

北京一套1000万的房产，150万以内免征。
150-200万税率0.5%，50万*0.5%=2500。
200-300万税率1%，100万*1%=10000。
300-500万税率2%，200万*2%=40000。
500-800万税率3%，300万*3%=90000。
800-1000万税率4%，200万*4%=80000。
房产税=2500+10000+40000+90000+80000=222500。

合计22.25万元每年。算出这个数字，当时就吓得我一跳，太高了。但是一算综合税率，22.25/1000=2.225%，并不算高。1000万的房子，怎么也算豪宅了，2.225%的税率，从国际标准看，是合理的。问题是，尼玛真交不起啊。

　　如果真要按照这个办法收，在全国有个3000万的房产，800万以内的交14.25万，800-3000万的部分4%计税，2200万*4%=88万，共计102.25万每年。这尼玛每年赚的钱，都要交了税了，啥奢侈品，啥国外投资，都见鬼去吧。

　　要是不交，呵呵，税款逾期要交滞纳金，长期不交，嘿嘿，美国的办法是没收房产，拍卖。想想我有一种上当受骗的感觉，房子真的可能成为一个坑。30年河东，30年河西，稀里糊涂来的财富，估计稀里糊涂地变成坑的可能性大。

　　不过，一个国家就应该富人多交税，国家建设的好，社会治安好，对富人更加有利，多得到好处，就应该多付出代价。如果把税都加在穷人身上，社会就会越来越糟。现在的问题是，中国房子最多的，不是商人就是公务员，房产税最后真的能收到他们头上吗？中国从古至今，所有对权贵收税的改革，都不好改，成功的不算多。房地产税的征收，不仅仅是税制改革，而是中国走向现代社会的一种根本性的制度改革，阻力很大。

　　虽然，这样的税制下，我也要交不少税，但是，我期待政府下定改革决心，坚持均贫富的路线，真正实现先富带后富，坚定不移地走共同富裕的中国特色社会主义道路。

中国的房产税早晚会收的，这毋庸置疑。地方政府需要一个稳定的财源，对财产征税是世界上最合理的税，财产税是富人税，因为财产多的人交的多。任何一个国家的富人，在国家发展进步中得到的好处都比一般人多，社会稳定对富人更重要。一个国家如果有能力对富人征税，是政府走向现代制度的基础。如果一个国家的税，都落到了一般居民和穷人身上，这个国家没有未来。

　　房产税按照房地产的价格征税，是全世界通用的，不要拿某些特例来说。比如，有个朋友说美国加州的房产税是按照房屋买入价格定税基的，这属于断章取义。美国加州的房产税是按照买入房产价格，加上每年增值2%来收的。也就是说，你的房子去年100万美元买的，今年计税的时候按照102万美元计税。这个税法是1987年在加州通过的，之所以按照2%计每年增值，是由于美国的房地产增值比较稳定，1990年之前，加州的房产增值年均差不多就是2%，所以这个税法不是加州仁慈，而是短视而已。而2000年以后，加州的房价飞涨，而房产税收入增幅很小，这也导致加州的财政长期入不敷出，施瓦辛格当州长的时候头疼好几次加州政府破产关门，要知道加州是美国最富裕的州。这种全球也没有几个地方实施，而且证明是非常失败的房产税收法，你就当它不存在吧。

　　大家说得最多的就是穷人早买了房，现在房子很贵，但是收入很低，交不起房产税。你住着800万的房子，好意思说自己是穷人？我现在唯一的一套房子，也才1000万出头。现在很多人说的按照面积免征房产税，根本就不可能。北京2环内60平米的房子，差不多都超过800万，6线城市200平米的房子才100多万，按照面积免征800多万的房子不征税，100多万的房子要交税，这根本就是某些人根据自己的利益，胡思乱想的方案。按照家庭房地产总价值征税，基本是最合理，也最容易操作的。这种征税方式是专业研究机构的税务研究员说出来的，至少很有参考价值。

　　至于他举得例子，税务负担确实比较重。这个是可以调整的，而且150万免征太高了，我估计免征额应该在100万以下。

比如：100万以内免征，中国至少80%的家庭估计都不用交房产税。

100-200万之间，税率0.3%，100万*0.3%=3000元。

200-300万之间，税率0.5%，100万*0.5%=5000元。

这样300万的房子，1年才交8000元的税。除了大中型城市，有多少家庭的房子价格超过300万？这部分家庭，占总家庭数量绝对不超过10%。300-500万，税率1%，200万*1%=2万，总税额2.8万元，综合税率0.56%。500-800万，税率1.5%，300万*1.5%=45000，总计7.3万，综合税率0.91%，这个税率其实已经算很低了。800万以上的房子，就可以开始收高税率了，2-4%，财产越多，税率应该越高。

　　中国有4.3亿户，胡润研究院发布《2017胡润财富报告》，截至2017年1月1日，中国600万资产家庭数量已经达到460万，占全国总家庭数量的1.06%。家庭总资产超过500万的，怎么估算占全国也不超过2%。房产税以后主要靠这些家庭缴纳。这样，交税的家庭不多，而且大多数都是资产价值较高的人缴纳，现在整天跑到国外买买买，消耗外汇储备的就是这些人（我老婆就是其中之一）。大多数人的资产都是房子升值来的，房子升值是国家经济发展的结果，就因为房子买得早，就坐拥资产升值，非常不利于国家的发展，这种模式肯定不可持续。物极必反，盛极而衰，30年河东，30年河西，这才是规律。而且，中国大型城市一直疏解人口特别困难，这种房产税基本上就是在大中型城市才能收到，提高生活成本，非常有助于大中型城市人口疏解。

　　一个税制，绝大多数家庭不交税，10%的家庭缴纳很少的赋税，2%富人缴纳大多数税款，这样的制度安排既合理，又正义。有人认为这样的税收会导致社会动荡，是属于危言耸听。美国、德国、日本等所有发达国家，房产税一般税率都是1%左右，豪宅的税率2-4%，社会都非常稳定。在中国让有钱人交税，就会社会动荡？中国从古至今，都是富人不交税，这非常不合理，中国能不能从制度上进入现代国家，就看能不能从富人身上收税了。

　　很多人担心房产税征收成本问题，这根本不是问题。房产税征收基本没有成本，因为中国房地产是权证制度。房子要交易，需要办理过户，房产税要在过户的时候完税。另外，如果长期不交，就会进入央行的征信黑名单，到时候不能办理银行贷款，不能买火车票飞机票，甚至银行账户都要受到监控，工作单位都知道你欠税。所以，只要在社会上地位还行的，就必须自己老老实实的去交。如果真交不起，一直拖欠，你只有一套房，政府也不会上门征收。只不过这个房子永远不能卖，也不能当成遗产留给子女，以后拆迁给你套保障房，没有货币补偿，等于失去商品房属性，不再是资产了而已。至于那些房子很多，还拖欠房产税的，估计政府就不会那么客气了。有钱还不交税，在任何一个国家，都是遭人唾弃的，舆论也不会支持这样的老赖。中国有很多富人有海外房产，在海外交房产税就愿意，在国内交房产税就闹事，你咋不上天呢？

　　我从4月份就开始说，房地产价格有下跌趋势，政府大概率会停止二手房过户，来封锁交易稳定市场价格。任志强老总也持相同观点，前几天时寒冰教授的文章：冻结楼市流动性的超级巨变观点基本一致。但是，禁止交易不可能禁止很多年，3-5年也就差不多了。中间大概率是贬值货币，填房地产这个泡沫。贬值货币的同时，就是开始收房产税，这样富人的钱都交税了，也不可能再兑换外汇跑出去消耗外汇储备了，政府还增加了收入。

　　就像我说的，房产税基本上要等到房子卖不下去了，才开始收。现在距离房子卖不下去，还有几年，所以不会现在就实施。我现在写这个，就是讨论一下，家庭房地产总值累进税制。以前没想到可以这么收，现在提出来了，觉得这个方法比较合理，给大家开阔一下思路。

还有，中国房产税没有法理依据就更不是问题了，宪法嘛，可以改的。我们建国后关于土地问题，宪法已经改了3、4回了。给现在的商品房永久产权，还不是改一下的事。要是急着征税，先开始收，然后再改法律也不是问题。

　　小产权也是可以给产权的，给你一种政府完全产权的证书。小产权房其实就是没产权，属于农村集体建设用地，或者压根就是耕地。政府完全产权，你不能交易，可以随便住，相当于政府把小产权房收归国有。这样政府不吃亏，因为土地性质直接归国家了，不用再给村集体征地补偿了。村集体违规卖了房子，已经拿到钱了，没有补偿也只能认了。买房子的就是为了住，现在有合法身份了，大家也愿意。这属于三家都高兴的方案。

　　问题是，给你居住权，房子不能交易，只能政府回购，回购价格估计最多是商品房的30%。但是，房子肯定是按照一般商品房计税的，如果你没有其他的房子，这个房子不计税。如果有其他的房子，所有的房子一起计税。比如：有一套小产权，转政府公房，按照商品房500万。没有其他房子，就不交税。如果还有一套800万的房子，那么就按1300万交税。随意，占政府便宜的事，就不要想了。

　　这个事情，可以先拿转政府公房、给合法身份诱惑你。因为，是公房了，享受教育等福利。等大多数都转完了，再说收税的事情。

　　大家不要太天真，以为便宜买的不合法的房子，可以多占便宜。也不要认为，房子可以永远涨，弄几套房子，身家就几百万美元，天天傻乐呵。世界上的好事情，一般都在你不经意之间，变成一个坑……

根据2010年招商银行的报告，中国2.5%的人，持有中国80%的资产。根据国家发展研究中心的报告，中国0.1%的人，持有中国42.5%的资产。中国现在的房地产市值是300万亿。国家如果跟中国15%的人收税，基本能覆盖至少150万亿市值的房地产。平均税率1%，每年就是1.5万亿税收。考虑到中国房地产持有的集中度，平均税率能达到1.5%，每年就是2.25万亿。

　　2016年中国土地出让收入3.7万亿，创历史记录。要考虑到，房产税是土地卖不动之后的措施。是在土地已经卖不掉之后，给政府找一个财源。不是取代土地出让收入，而是没有土地出让收入之后，在别的地方搞钱的办法。

　　卖土地这个事情，是不可持续的。而收房产税，是可持续的，将成为政府一个稳定的财政来源。

　　很多人认为富人每年交几十万几百万的税是毛毛雨。这属于典型的穷人思维。富人之所以富，就是他们只有少量现金及现金等价物，大量持有的都是资产。马云300多亿美元身家，都是股票市值。不是马云家里放着300多亿美元现金。中国大量持有现金的，只有一种人，大家都懂。

　　中国富人最大的特点跟美国不同，美国富人持有的是股权，中国富人持有的是房子。但是，这些富人每年都会赚钱，每年有新现金流入。现在对他们的房子征税，他们每年新流入的现金，就必须拿出很大一部分缴纳房产税。从而减少奢侈品消费，也没钱外逃，这样可以减少外汇损失，政府还能增加很大一部分收入。

　　很多富人的钱，都是贷款。比如，小目标王健林。他拿着贷款去国外买买买，虽然买的是资产。问题这些钱是银行的，用政府的钱，消耗政府的外汇储备，给他自己买国外资产。结果小目标王，现在的悲惨，大家都看到了。

　　中国有很多和小目标王一样的富人，在国内有很多贷款，也有很多资产，但是在国外买买买了很多房子。如果对他们国内的资产征税，税率很高，导致他们的现金流入不敷出。也就是说，每年新赚的钱，没有房产税高。他们只有两个选择，第一，放弃国内的名誉、地位、生意，不交房产税，对政府违约，同时放弃国内的资产。第二，老老实实把国外的资产卖掉，拿外币兑换人民币，回来老老实实的交税。这样，可以对冲外资从中国撤离带来的外汇损失，支持人民币汇率。

　　中国政府收房产税有百利而无一害。唯一的问题就是，中国的富人都是官和依附于官的商，对他们征税有很大的政策阻力。

　　我认为，当经济和政治危机威胁到稳定的时候，无论是多大的阻力，都一定能克服，无论是哪个阶层，都必须做出牺牲。党和政府在面对伟大的历史选择时刻，一定会坚定不移地站在人民一边，一定会再次肩负起关键的历史使命，维护国家的安定团结和社会稳定，带领中国人民走向全面小康，走向中华民族的伟大复兴。

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