房产问答第25期

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1.家里有三套房（两套住宅，一套商铺），负债100万左右，现金很少。是卖掉一套房，形成零负债，持有一部分现金资产；还是维持现有的资产配置方式较好？

家庭负债率要根据每个家庭的自身情况而定。比如，25岁—35岁的年轻人，正处于个人发展的上升期，其收入也是逐步提高。因此，适合较高的负债比例。比如买入一套自住房，交完首付后存款所剩无几，负债率高达70%以上。

35-50岁的中年人，经济、社会阶层趋于稳定，褪去了年轻时的激情与冲动，但增添了中年人的沉着与稳重。因此，负债率在30%-40%，且有稳定的经济收入，是合适的。

而对于中老年人来说，月收入（租金、退休金、股息等）除去月供后，能满足正常生活需求（包括医疗）后，适当的负债也不会有多大问题。毕竟， 随着经济的快速发展，货币的购买力是逐步下降的，适当的负债是享受经济发展红利的最有效、最简单方式。

2.十九大对楼市会有什么影响，打算近期买房的要不要等等？

去年12月16日的中央经济工作会议即定调楼市：房子是用来住的，不用是来炒的。如果是自住，随时可以买。如果是投资，不妨等等看。

3.看上一套房子，原业主房贷没还完，中介让我首付款直接打业主卡上，给他还贷款。这样有风险吗?

二手房交易有两种方式：

1)、监管，不管是首付款还是银行按揭贷款，都打入房管局指定账户，待房屋交易流程完毕后，由房管局再打入原业主指定账号，这是非常安全的方式；

2)、非监管，即不通过房管局账户，由买卖双方自行约定房款支付时间及方式。当然，是存在一定纠纷隐患的。

4.美景芳华这个公寓项目怎么样，值得购买吗？

首先强调一点：购买公寓产品，只能作为长线持有获取租金收益，很难获得房产增值转售带来的溢价收益，因为高额的二手交易税费会让买卖双方都无法承受，故而导致二手市场交易惨淡。

如果要投资商业性质的公寓，一定在是失去普通住宅的购房资格以及按揭贷款资格前提下，且手上闲置资金无投资渠道情况下方可考虑。

公寓投资遵循以下五条：A、能提供大量年轻人就业岗位的商务圈；B、地铁口1000米范围；C、年租金收益率不低于5%；D、品牌公司物业管理；E、单价不高于周边住宅的60%。满足上述五个条件，可以买入。当然，是在限购限贷、无购房资格的前提下。

5.家是中牟县城的，前几天在中牟水岸鑫城买了个复式。房本面积198平，实用200多点。步梯6楼，带两间地下室。买的128万，还有没有升值空间了？

200多平米面积，适合于较多人口的家庭居住，而且往往会有老人。但是步梯6楼，不适合老人居住。你可以尝试让家里60岁以上年龄的老人上下几次就知道多么困难了。

因此，对于三代同堂的家庭来说，是很难使用的。而对于经济情况一般的年轻三口之家来说，是用不了200多平米的大空间的，即使单价再便宜，总价也是很高的。而对于经济实力较好的家庭来说，也不会选择这种无电梯的复式楼房。

综上所分析，这种房子转手销售，是很少有买家接盘的。至于升值与否，只能说，空间非常有限，且增值速度缓慢。

6.北龙湖金茂府，据说开盘要卖七、八万一平米，这个怎么看？

北龙湖金茂府是目前郑州地王保持者，折合每平方米地价近3.7万（即楼面价），加上建安、景观、配套、管理、税费、精装等费用后，每平方米成本在5.5万左右。而目前该项目对外透露出的价格也仅仅是5.5万左右，也就是说，如果按照这个价格对外销售，开发商是不赚钱的。

至于市场上疯传的每平米七、八万售价，是该项目的个别特殊户型（一楼送地下室以及超大庭院），而非平均售价。

当然，即使5.5万左右的成本价，对于普通大众来说，也是一个让人无法企及的价格。但市场是多元的，少数人的奢华需求之外，政府也在尽可能的满足广大民众的民生需求。

7.现在再去金水区买二手学区房，可以入手吗？几年后还能再转手么？

学区房是一种教育的消费性需求，如果你有孩子上学需求，可以考虑购入，毕竟，教育是最重要的投资。但纯粹从投资角度来说，学区房的政策性很强，或多或少的存在一定的政策风险，不适合进行投资（或炒作）。

8.钱隆城和金科城，哪个更值得入手？

两个项目相距不足2公里，属于同一板块。因此，从位置上来说，不分伯仲。

但从产品上来看，金科城因容积率低于钱隆城，产品设计得更舒适，户型更合理一些。

从品牌上来看，金科城是全国地产前20强。因此，如果经济能力尚可，建议选择金科城。

9.名门翠园的小户型房子，投资怎么样?

对于经济能力一般的家庭来说，投资商业性质的公寓产品要慎重，具体参考第4条答复。

10.华润悦府和华润紫云府，选哪个会比较好？

两个项目虽然出自同一公司，但是差别还是比较大的。至于哪一个更好，则取决于你的自身情况而定。

华润悦府位于成熟的老城区，配套更成熟，而紫云府位于成长的经开区，未来成长空间更大；华润悦府偏高端，而紫云府偏改善。如果你不是在火车站、二七商圈工作（经商），建议选择华润紫云府。

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