无奈，王大叔立马找到小李，想要把这个房子及宅基地使用权再买回来，但是小李开出的价实在太高了，当初卖的时候很便宜，现在房价上涨，想要买回来居然要高出近十倍。王大叔越想越觉得心理不平衡。双方无法谈拢，发生争执，去村里多次调解无果后，来到新塍镇人民调解委员会申请调解。

老娘舅叶天林和高明强听着王大叔回忆起当年买卖房屋的具体事宜，越听越觉得不对劲，怎么农村的宅基地能买卖？

根据《土地管理法》第63条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，不得买卖。

另外，王大叔与小李所签订的《房屋转让协议》的标的物不仅涉及到房屋，还包括相应的宅基地使用权，根据我国相关的法律政策，宅基地等集体所有土地使用权只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，除此之外的宅基地交易一律无效。

协议虽无效争端难平息

双方听了分外震惊，怎么会无效的呢？

王大叔

那如果协议无效的话，我的房子跟宅基地都可以还给我了，我立马把原先小李给的钱还给他。

这怎么可能？我明明花钱买的，现在就是我的了，管你们有效无效，反正我就在这住定了，再说当时的几万块钱能跟现在的几万块比吗？

如果王大叔要原价“赎回”，小李显然要吃大亏，岂能轻易答应？

王大叔

那不是协议无效嘛，大不了我再补点钱给你。

补点？你想得倒美，你要我用现在住的房子来分户？既然协议无效，那大不了大家就一拍两散……

双方越说越激动，越说越偏离主题，老娘舅赶紧制止双方的争执，避免大家由于情绪过于激动而造成肢体冲突，老娘舅决定采取背对背的调解方式，对双方进行分开调解，同时冷静分析此次纠纷的棘手问题：法律有明确规定宅基地不能买卖，但宅基地上的房屋是可以转让的，现在主要解决的问题是王大叔家要分户，小李家要居住，都要用到这个房屋，老娘舅理清案件思路，制定调解方案，具体问题具体分析，不同的调解对象要采用不同的方式方法。

针对王大叔和小李分别采用法理与情理两个不同的角度进行调解。

以法服人，以情动人

老娘舅从法理角度出发，专门邀请值班律师从法理上为小李说明，之前双方签订的合约是不合法的，如果小李走诉讼途径对自己也没有很大的得益，倒不如大家心平气和地谈谈面临的主要问题，争取能够找到一个大家都满意的解决方案。为此老娘舅与小李仔细剖析事情现状：“现在主要是王大叔急着要分户，不得不买回原来的房屋，希望你能理解王大叔的难处。”

老娘舅从情理角度出发，把小李的情况向王大叔做了详细说明：小李是外来打工的，在这里也住了这么多年了，当时的几万块钱可能是他到处借钱才凑齐的，现在房价上涨，原来的金额与现在已不是等价的了，如果王大叔诚心想要买回来，希望也要站在小李的立场上考虑考虑，虽然合约无效，但是我们还是要讲诚信和道义，毕竟小李他们还要重新去租或买房子来住的。

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近年来，在房价上涨、土地征迁补偿高涨的情况下，房屋买卖非常普遍，农村宅基地房屋买卖也是屡见不鲜，但对农村宅基地来说，不是想卖就能卖，想买就能买，宅基地作为集体所有土地使用权除了在本集体经济组织成员内部享有、流转外是不能买卖的。双方签订的宅基地买卖合同如果内容违法的，那么自签订时起，合同就是无效的。同时告诫大家对于“户在人不在”的情况对迁户和分户都会带来麻烦。

via.南湖晚报  记者 王卫国  通讯员  山佳怡 

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