三、影响房地产价格趋势的五个核心因素

城市房地产发展的核心实际上是要看

人口

的，谈起人口，可能大家最先想到的是自然增长率，但实际上人口的指标应该有两个维度，一个是自然增长率，一个是机械增长率。自然增长率是自然出生的人口减去死亡的人口，出生率高对应的是城市长远的房价支撑和改善性需求；机械增长率就是迁入的人口减去迁出的人口，意味着青年劳动力的增加和短期刚性需求。我国的最近一次人口高峰是1987年，大概当年出生了3500万人，到17年的时候，这个数据已经掉到了接近1600多万。而且自然增长出现了比较明显的下降，就这个趋势目前来看是不可逆转的。意味着再过30年后，下一代接盘我们房子的人会减少一半还多。

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