楼市资本论 | 潘向东：房租上涨不是什么好事政府应该调控( 六 ) 就中长期

即使房租上涨完全是市场行为，由于住房租赁市场具有外部性以及准公共品属性，政府也应该对住房租赁市场进行调控。因此，房价格的快速上涨都可归结为地方政府的调控功能缺位。

政府调控住房租赁市场是可以通过多种手段，比如价格管制、规范住房租赁企业、增加供给等。例如：短期内，政府可以通过价格管制、规范住房租赁企业等措施遏制房租快速上涨。德国拥有稳定、发达的租赁市场，是房地产市场调控的典范。德国政府规定，3年内房租累积涨幅不得超过15%，而且房东再次出租住房时，租金最大涨幅不得超过当地标准房租的10%。8月29日，深圳推出“稳租金商品房”项目，设下5%的涨停板，这具有标志性意义，未来会有更多的城市对住房租赁市场进行管制。此外，还要规范住房租赁企业，禁止住房租赁企业利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，以及哄抬租金抢占房源等行为。

就中长期而言，政府应大力推进保障房、廉租房、公租房的建设，只有针对新进入城市的年轻人提供更多的供给，房地产市场才会稳定发展，城市化进程才能更有效地推进，内需才能更有效地得到拉动。当然，为了避免搭便车，政府提供的住房可以通过面积、卫生间等方面的限制，来筛选出真正需要的居民。调控房租本身不是目的，而是为了减轻房租过快上涨给经济发展带来负面影响，当然其他措施也可以达到同样目的，例如，无房屋的房租者或者首套房购买者抵扣个人所得税等。

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