从2014到2018：不一样的周期轮回( 五 )
从供给端看，房地产企业表内外融资受限，去杠杆压力加大。
房地产企业主要融资渠道还是银行，而银行表内外融资都在压缩，表内因为非标转标，信贷额度吃紧，房地产企业贷款出现7.9%的负增长，表外则受到资管新规的影响，很多通道业务没法做了。再加上债券发行、资本市场再融资难度加大，房地产企业的体外融资可谓腹背受敌。所以房地产企业只能要越来越依赖销售回款为主的其他资金，销售回款的占比高达52.3%。碧桂园就是这种压力的一个代表，之所以要加快周转就是希望快点回收现金流，平衡去杠杆的压力。各种融资渠道和回款渠道的收紧必然导致两个结果：一是房地产开发到位资金大幅回落，上半年同比增速从11.2%降至4.6%，处于历史低位。二是房地产融资利率攀升。融资成本持续走高，比如R房企近期发行了一款私募产品，拟募资5.5亿元，期限18个月，预计收益为9.5%至11.4%，算上管理费、销售费用等，融资成本高达13%左右，而去年融资成本在8%至9%。
图1 房地产融资增速下滑，尤其是国内贷款出现负增长
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