房地产“灰犀牛”步步紧逼:算清长期风险和短期风险两笔账( 四 )
根据人民大学经济学院测算:中国居民杠杆率(48.4%)低于发达经济体的平均水平(76.1%),但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9%,已高于美国家庭部门的杠杆率水平(108.1%)。而根据中国家庭金融调查,2017年房地产资产占居民总资产比重达73%,远高于美国的水平。
再次,开发企业负债率过高。
据Wind数据测算,截至2018年一季度末,上市房企的整体负债率高达79.42%, 20家公司资产负债率超过85%,有近一半的企业资产负债率超过70%,多数企业超过国际公认的60%红线。与此同时, 2018年开始上市房企将有数千亿规模的债务要到期偿还,但销售回款却呈现放缓趋势。
与此同时,金融、经济和社会也潜伏着相当的风险。如果继续重复过去的故事,楼市终将发生泡沫破裂的危机。那不仅会引发整体的金融与经济危机,还将威胁社会稳定和国家安全。从时间看,楼市危机不在真实需求出现拐点的2025年之前局部出现,就会在市场预期发生根本逆转的2025年左右全面爆发。
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