多地银行出手，房贷利率再上调！央行罕见这样回应…… 最近房地产市场的声音有点嘈杂。对房贷

最近房地产市场的声音有点嘈杂。

比如国家统计局8月份70个大中城市房价环比下跌啦；比如香港内房股涨得喜大普奔啦，再比如恒大董事长许家印又重新当上中国首富啦……

而近日有消息称，北京的部分银行已经开始新一轮上调房贷利率。细细数来，这已经是今年北京房贷利率第6次上调了。经本次上调后，北京地区已经有多达18家银行首套房贷上浮5%-10%，其中东亚银行更是上浮了15%。

更重要的是，这一次上调得到了央行的肯定。央行北京营业管理部认为，这次上调是银行根据实际情况作出的合理调整，且有利于巩固房地产调控的成果，应该予以支持。

这个表态意义非凡，显然不仅仅是宏观上的变化，背后的深层原因值得深究。

对房贷利率“出手”的不止北京！

“9月14日起，个人首套住房按揭贷款最低执行基准利率上浮5%，其中在9月14日之前完成网签且9月30日前完成批贷的客户仍可执行基准利率。”一位国有银行信贷工作人员表示。一些房屋中介也接到了相关通知，14日起执行首套房最低上浮5%的利率政策。

对此，央行营业管理部近日表示，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此营业管理部积极支持。

自北京房地产调控新政发布以来，房贷政策不断“加码”：北京地区大部分银行已上调首付比例，落实“认房认贷又认离”的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。同时，银行在首套房贷利率方面的优惠也不断“缩水”，将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折、九五折、重回基准利率、再到基准利率上浮5%—10%。

缩短贷款期限、上调贷款利率，对购房人来说，最直接的影响莫过于月供负担会加重。

中原地产首席分析师张大伟简单算了笔账：首套房贷利率从原来基准利率的4.9%，上调到1.1倍的5.39%，如果按100万元贷款，25年期计算，月供从之前的5787.8元增加至6075.4元，增加了287.6元。相比“3·17”楼市新政前的利率85折优惠来说，月供则增加了1202.7元。

从本次房贷利率调整时间和调整幅度看，是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主调整，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度。

从具体利率水平看，各银行根据各自成本不同，进行了自主差异化定价，大型银行资金成本较低，首套住房贷款利率上浮幅度也相对较小，普遍为基准利率上浮5%；中小型银行资金成本压力较大，首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮10%或以上。

此外，从全国范围来看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

上调房贷利率暗示着什么？

其一、从1月到8月，北京地区的房贷新增量明显减少。1月份新增了207.6亿，而8月份则只有82.9亿，减少了一半以上。这样大幅度的减少，足以撼动房价，今年北京二手房已经较最高点降低了10%-15%左右。

其二、资金成本已经非常高，一个是同业竞争加剧，各银行不得不以更高成本吸收存款。二是整个市场新增存款额度非常有限。数据显示，截至到2017年8月，北京各类存款余额为14.3万亿左右，增长了2.7%，而全国则是增长了9.3%，相差如此之大。

新增存款本身就没多少，所以房贷分到的额度自然就少。

其三、当前北京楼市的主要参与者其实是刚需和改善，炒房客已经非常少。继续维持优惠折扣，已经不能实现差别化信贷的效果，也难以从信贷的角度给房价降温。在这种情况下，银行继续收紧首套房贷利率折扣甚至上浮5%-10%，有充足的理由。

要保住房价环比零增长，信贷就得继续收紧，赶走了炒房客还不能实现这个目标，就只能继续对刚需和改善人群下手了。

如果你是刚需，买房要以住为目的，不能为了买房过度透支未来。而房价企稳、购房者减少，房贷利率上调和房贷额度的减少，这一系列的组合拳会让那些手握多套房的人资产增值变慢，套现更难、甚至有可能触礁致资产缩水。

房地产正在背地里发烧？

值得关注的是，就在8月份，一个月时间里，全国房地产销售面积刷新历史纪录。前8个月，房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去，2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。

这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的，而且楼市信贷不断收紧，房贷利率连续8个月上升。殊为不易，殊为不易！

我们来看一下六个重要数据。

数据一、一线城市房价下跌？比较稳

我们选择一线城市的上海地区商品住宅成交情况重点观察。

我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图，从绝对值来说，房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样，不能说明资金投放小了，而仅仅说明去年的增幅太大。

如果放到国家统计局70城二手房数据来看，也有同样情况，8月份的数据，多数城市房价不仅是同比上涨，环比也在上涨。下图来源是国家统计局：

数据二、今年房地产销售有望刷新历史新高

今年前8个月，国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米，7.8万亿销售额。2016年全年数据情况如何？15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额。也即按照目前速度，销售面积和销售额超过2016年不是一句空话。

目前，9.8亿平方米是同期历史最高纪录，8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%。销售额方面，7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。显然，如果后期没有更新的调控措施出台，2017年有望全面超过2016年。

数据三、住宅库存跌至过去3年低位

特别值得注意的是，当前住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照中原地产的预测，当前的去化周期仅剩5个多月。按照国土部门之前的政策，库存6个月已属非常紧缺。也就是说，我们去库存去的，现在反而要补库存了。这是要闹哪样？

根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产业去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低，仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。

2014年末？那个时间点，也正是上一波房价上涨的起点位置。太吓人了！

数据四、土地储备面积去化周期为14个月

就在楼市库存大幅减少的同时，土地储备面积明显偏低了，一些城市急需增加土地储备来稳定房价。

易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数据显示，全国50个城市土地储备面积为6.1亿平方米，去化周期为14个月。这意味着，若按照当前商品房销售的节奏，此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。

值得关注的是，包括东莞、泉州等城市的去化周期，均为4个月左右的水平。这些地区供地方面非常节制，但按照这些城市当前土地储备去化周期看，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险，带来房价上涨的压力也将更大。

数据五、房贷利率连续8个月走高

随着楼市信贷不断收紧，房贷利率继续走高。据金融智能搜索平台融360最新发布的数据显示，8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

与房贷利率上扬相对应的是银行贷款折扣继续“缩水”。据融360统计，在全国35个城市533家银行中，有484家不再提供优惠利率，占比高达90.8%。而在去年同期，全国优惠利率占比为85.93%，本月优惠利率占比仅为3.56%，总体优惠利率占比下滑趋势明显。

数据显示，今年8月份，全国有154家银行首套房利率上调，占比为28.89%；与上月持平的有349家银行，占比为65.48%；同时，8月还有29家银行分(支)行暂停受理房贷业务。

值得注意的是，随着银行资金成本日益攀升，北广深等一线城市平均房贷利率已纷纷破5%。其中，北京地区首套平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%。在首套房首付方面，北京地区30家银行中有22家银行将首付比例上调至3.5成；贷款利率方面，北京地区个别银行虽最低仍可申请基准利率，但银行额度较为紧张，部分银行执行首套利率基准上浮5%至15%。

在二套房方面，8月份全国二套房贷平均利率为5.54%，同比去年同期的5.39%上升了2.77%，继续保持稳中有升的态势。与此同时，在全国35个城市533家银行中，执行二套房贷利率上浮10%的银行数占比为63.78%；执行上浮10%以上的银行数占比为30.01%。其中，有11家银行二套房贷利率执行基准上浮30%。

数据六、按揭仍然保持在高位

从央行公布的8月单月数据看，新增10900亿贷款中，并无明显结构性变化。其中，按揭仍然保持在高位，新增4470亿，连续6个月达到4000亿以上的规模。

在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下，新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等，中信宏观诸建芳团队则认为，一个重要因素一直在支撑按揭。

今年年初以来，开发投资增速下降的幅度并不及预期，其中较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升。刚需在支撑销量走高的同时，按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲，因此中信宏观诸建芳团队认为这可能也是按揭居高不下的重要原因之一。

文章为【21俱乐部微信号（club21cbh）综合自新华网、央视财经、北京日报、楼市微观察、券商中国】

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