楼市调控加码，资金回流股市可期？ "

近日，北京工、农、中、建等多家银行上调首套房房贷利率。对此，人民银行营业管理部19日表示，此举符合政策要求和导向。不仅北京，近期上海、深圳、南京等地商业银行也陆续提高首套房贷款利率。

比如个人住房贷款的利率再上一个台阶的广州地区。9月20日，据《21世纪经济报道》报道，广州地区的首套房贷利率最高已上浮至20%，首套房贷上浮至基准之上，达到1.05倍。

贷款额度受限

“现在还不是上浮利率的问题，最主要的问题是额度，贷款额度才是‘大杀器’，常常是月初刚刚有贷款，不到一周的时间就被放完了，本月没有排到的客户，只能等到下个月。在这种情况下，想要优先放款，就要提高利率，但是我们不会强求，排件的时候，会根据利率高低进行顺位。”某股份行的客户经理表示。

信贷额度紧张，也促使购房者获得银行贷款的审批周期被拉长。兴业证券对银行按揭市场跟踪数据显示，已有不少银行将放款期限提升至45天甚至60天。

融360数据显示，2017年5月起，商业银行大幅调高首套房贷款利率，到8月末，首套房平均利率已上升至基准利率的1.04倍；全国533家银行中提供房贷优惠的仅剩19家，占比不足4%。

对“刚需”有什么影响？

缩短贷款期限、上调贷款利率，对购房人来说，最直接的影响莫过于月供负担会加重。中原地产首席分析师张大伟简单算了笔账：首套房贷利率从原来基准利率的4.9%，上调到1.1倍的5.39%，如果按100万元贷款，25年期计算，月供从之前的5787.8元增加至6075.4元，增加了287.6元。相比“3·17”楼市新政前的利率85折优惠来说，月供则增加了1202.7元。

“从本次房贷利率调整时间和调整幅度看，是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主调整，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度。”央行营管部相关负责人表示。

“从具体利率水平看，各银行根据各自成本不同，进行了自主差异化定价，大型银行资金成本较低，首套住房贷款利率上浮幅度也相对较小，普遍为基准利率上浮5%；中小型银行资金成本压力较大，首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮10%或以上。”该负责人表示，从全国来看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%至10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

房贷政策不断“加码”原因？

中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，近期银行调整首套房利率，与银行自身资产负债结构调整有关。

“今年以来，资金成本上升明显，企业信贷需求比较旺盛，银行希望把资源配置到收益更高的领域。个人住房按揭贷款尽管风险较低，但收益水平不高，因此银行适度减少房贷方面的投入，这对实体企业来说是个好事。”曾刚说。

事实上，今年5月份以来，包括北京在内的一些热点城市银行就已经开始调整首套房信贷政策，银行逐渐取消了利率折扣，实行基准利率，下半年开始更是出现上浮趋势。

近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%至10%已成为楼市调控热点城市的普遍现象。广州、深圳等地部分银行8月份首套房贷利率就已上浮至10%的水平。

“对部分银行而言，上半年信贷投放较快，下半年信贷额度相对较少，而且受央行MPA考核的影响，信贷投放受到较大约束。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示。

楼市调控不意味资金回流股市

从历史经验来看，楼市与A股市场并不存在明显的“跷跷板”关系，期待资金大规模流入A股市场并不现实。WIND资讯统计显示，近十多年楼市调控不断，房价整体却呈上升趋势，其中上涨时间远长于回调时间。另外一、二线城市房价更是连创历史新高。

相对于楼市火热，股市经历了大牛市、大熊市、震荡市再到大牛市、大熊市，反反复复，并没有和楼市保持一致的同向性或反向性。因此，回归到资金面上看，无法说明巨额热钱从楼市高点出来进入股市，股市高点出逃进入楼市。

其次，从具体楼市政策变化前后短期来看，最近十多年内，政策加码调控楼市后，同期股市短线表现并不理想。其中3个月内股指仅有4次上涨，比例较低；6次下挫，下跌概率大。可见短线也没有因政策调控楼市，使资金大量流入股市，带动股指上涨。

综合21世纪经济报道、新华社、北京日报、中国网财经、经济参考报