REITs降临，房价泡沫加速破灭？！ 1传说中的房产杀器—REITs来临前几天出

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来源：米筐投资（mikuangtouzi）

来源：拾叶

1、传说中的房产杀器—REITs来临

前几天出了一个新闻，据《经济参考报》消息，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

消息一出，各大财经媒体坐不住了，纷纷骚动起来。

先是某著名房价空头，发文称REITs的推出将使得楼市寻找新的接盘侠，而如果REITs市场成熟，则将加速楼市泡沫的消亡。

而另外一些财经大V们更是直言不讳表示这是房价要下跌的前兆，REITs一经推出将彻底改变国内现有房产投资规则与环境，开发商回款将更快，盖房子的速度将加快数倍，这是政府调控房价的强力手腕，房价将重新回归理性，趋于合理价位。

笔者可不这么认为！

2、什么是REITs？

REITs是房地产投资信托基金的英文(Real Estate Investment Trusts)的缩写。

这个信托基金是干嘛的呢？

打个比方：

米老板在上海陆家嘴要盖一栋高级商务行政公寓——小米公馆，一共500套房间，每套售价600万，总市值30亿，预期年租金回报5%。

但是米老板不想按过去常规的套路：售楼部销售-回款这个模式走，于是找了一个有资质的资产管理机构，比如翠花信托，把整个小米公馆产权打包发行了一个“翠花一号—小米公馆REITs“。总规模30亿，发行3000份额，每份100万。又找了一个专业的投资经营管理机构来经营小米公馆。

于是一些看好小米公馆的投资者就去认购小米公馆的REITs，不仅可以享有相应份额的小米公馆的产权，还可以按照租金收益得到分红。

这就是一个标准的以物业项目自身产权为基础资产的股权性房产投资信托基金(REITs)。

而另一类REITs则以房产抵押贷款为基础资产，收益来自于房地产贷款的利息。

好，现在我们知道要推出的REITs是个什么东东了，那接下来，就开始我们的重头戏分析：REITs的到来到底将给中国的房地产带来什么样的影响？

3、女人和狗

REITs在欧美成熟市场不是新生事物，相反，极为成熟。但对于国内市场来讲却是一种“创新”。

很多人担忧“创新”。不仅在房地产，甚至在国内金融市场都这样。

这些人担忧某种资产被证券化后、或有了掉期互换后、或有了更复杂的金融衍生产品后，这些“创新”会改变事物原有的运行轨迹，比如涨的会因为这些“创新”出现而下跌，而跌的会因为这些“创新”出现而上涨。

这种担忧纯属智商欠费。

历史经验告诉我们，这些“创新”会不会影响到底层资产本身的价格？有影响，甚至有些“创新”会增强其价格运行趋势！

但你要问会不会改变原有运行趋势？

答案是：根本不可能。

就好比一个女人牵着一条狗出去。起点在哪儿，终点在哪儿，路怎么走，是女人说的算，不是狗说的算。

即便狗来回撒欢胡乱跑能把女人偶尔带偏离路线，但是整个大致路线依然是女人说的算！

底层资产与所谓金融“创新”同理。

房价与REITs亦是同理。

房价上涨核心三大要素：货币长期贬值，人类社会的城市化发展和政府土地出让节奏把控。所谓“创新”并无法改变这三大核心要素的逻辑，这也就意味着REITs的推出对房价的涨跌趋势根本无法改变，更谈不上逆转！

包括任何资产证券化、金融衍生交易等都无法改变其代表的底层资产的趋势方向！

而某某看财经文中讲的：“REITs能够买涨自然也就能够买跌，在成熟市场可以先借来卖出，然后再买来归还。如此大家可以像炒股票一样的炒作房地产了，那么无疑也就加速了楼市泡沫的消亡。”

这种逻辑显然可笑无比。

4、“创新“难逆转趋势

我们来谈谈比较相似，发生在证券市场上股指期货的故事。

2010年4月16日，沪深300股指期货在中金所上市。这个事儿在股票市场瞬间引爆了一个深水炸弹。因为过去做空股市的渠道和途径很少，只有融券，但是券源少，融券利息高，所以基本可以忽略。

但股指期货来了，这玩意儿可以直接做空股指。但开户需要50万，高昂的门栏可不是普通百姓能玩儿的起。

随着股指期货开始上市交易，市场下挫超过20%。

股民开始坐不住了，纷纷破口大骂交易所和XX会，指责股指期货是股市下跌的大杀器，是专门给大户用来收割韭菜。

但是三个月后，指数又涨回来了，还创了新高。

就这样股指期货在股民的怀疑中磕磕绊绊走到了2015年4月，上证50股指期货和中证500股指期货又上市交易了，大量股民吸取上次教训，上市当天纷纷卖出股票，谁知道，两大股指期货上市后，指数依然疯狂上行。

但在接踵而来2015年股灾，大家又把罪魁祸首指向股指期货，交易所迫于压力“阉割“掉了股指期货。当大家以为找到股灾下跌“元凶”的时候，接下来2016年年初的股灾3.0，在没有股指期货的干预下，依然千股跌停，大幅下杀，短短一月下跌25%，大量个股一月跌幅超过50%。

人们终于意识到，原来股市涨跌是自有逻辑的，股指期货根本无法改变趋势。之前的SB终于闭嘴了。

同理：REITs和房价，REITs并无法改变房价的走势。

5、REITs的增强属性

但是，笔者还是不得不告诉大家，REITs在全面推出的初期，不仅难以让房价下跌，反而会助推房价。

Why？

这取决于REITs对底层资产的增强属性。

一个商品的价格，本质由供需来决定。

所谓需求，体现的形式就是有多少钱来买你。钱多了，供给不变，价格就会上涨。

而REITs的出现使得需求端的钱变多了。

因为房地产信托基金的形式就是把闲散资金汇集起来去做多房地产，甚至这里面还会有因为限购限贷等管制导致无法进入房地产的资金汇聚起来房价死多头。

这样一来，供需产生了失衡。

空头盼望的REITs，本质上，只会增强房价上涨。

6、交易技术角度看做空与做多，到底谁赚钱？

最后，我们在换一个角度，单纯从交易的技术角度上分析下，如果REITs全面推出后，投机资金会有强烈动机做空REITs,也就是会做空房价么？

答案是：如果没有百分之百十足的把握，傻子才会这么干！

我们举个例子：看看到底是做多赚钱，还是做空赚钱？

一个物品A，当A从5块涨到10块，又从10块跌到5块钱的时候。

两个交易策略：

策略1：从5块买入，做多到10块后抛出。（做多赚了5块钱）

策略2：到10块后卖出做空，到5块再买回来获利了结。（做空赚了5块钱）

请问：上述两个策略哪个赚的多？

道理很简单，从5块做多到10块抛出，你投入的成本是5块，获利5块，利润是100%！

从10块做空到5块，你投入的成本是10块，获利5块，利润是50%！

都是赚5块，收益率却差了一半。

况且，你做空REITs因为要借入REITs，还要支付做空期间所产生的利息。

而单纯从技术测算上分析，做多资产上涨空间理论无限，而做空，即便资产跌到0元，你也不过赚了100%而已。

所以，你之前所看到的空头大师、金融巨熊，背后往往是无数尸骨累累的做空者堆出来的埋骨池。

后记：中国房地产的问题绝不是简单一个REITs就能解决的，全球任何一个地方的房价泡沫形成——成长——疯狂——破裂——再形成——再成长——再疯狂——再破裂等不断循环的轨迹周期无不与货币政策、经济增长、居民收入增加、城镇城市化的建设和政府的土地政策这些核心因素有关。分析这些才是分析房价周期趋势的内核研究对象，也是我们不断深入研究的领域。

而其他经济学家每发现一个新事物，就如临大敌般叫嚷大“杀器”来临，过段时间后，随着人们更深入的了解和市场的检验，大家也就都当成了个笑话而已，呵呵一笑就过去了。

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