棚改收紧，是要给高热的三四线楼市送一首“凉凉”？棚改收紧的信息刷爆网络

几乎是一夜间，关于棚改收紧的信息刷爆网络，引起舆论地震。这个事关三四线房地产市场走向尤其是房价涨跌的政策条线，牵动着各方神经与命运，尤其是重仓三四线的开发商们。

对于这样一个有可能带来深远影响的政策传闻，国开行迅速做出反应，新闻办公室25日晚间回应各大媒体，“今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。”

回答很严谨，几乎看不出任何信号指示和可以解读的空间。不过，从各大媒体侧面从国开行相关人士探听的说法总结来看，有几条内容的信息量很大，真实度也很高：

目前各项工作正在有序开展，这说明“棚改全部暂停、一刀切”的说法并不准确；确实有项目暂停了，有媒体指出，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常；各地分行的PSL审批权限被暂时回收总行了；过去以货币安置为主的方式，今年也多以实物安置为主。

即便是前两日的央行降准、释放7000亿元流动资金，也没有棚改政策“生变”传闻来的劲爆，因为这背后事关三四线城市房地产的发展。过去一段时间，三四线城市房价逆势而涨，作为人口流出和产业短缺的地方城市，楼市大热背后不仅仅是一二线城市需求外溢、地方调控宽松等原因，来自棚户改造产生的大量购房需求成为催生当地房地产市场繁荣的一个显著原因。

PSL、棚改与房价又有哪些关系？

PSL，即抵押补充贷款，一种新的储备政策工具，有两层含义，首先量的层面，是基础货币投放的新渠道；其次价的层面，通过商业银行抵押资产从央行获得融资，引导中期利率。属央行定向放贷的一种，资金多为信用投放，诸如基础设施建设、民生支出类，这些项目往往具有政府担保但获利能力差，通过PSL，可以获得低利率和长周期的贷款。

PSL

是政策性银行发放棚改贷款的主要途径。主要是央行通过PSL向政策性银行发放贷款，政策性银行再通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，其中，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款。

2018年以来，PSL投放增速明显。据数据显示，截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。2018年2月央行单月投放大量抵押补充贷款，高达1510亿元，为2016年8月以来单月最高投放量。总体来看，抵押补充贷款投放力度显著大于去年。

PSL增长背后，是当下棚改中货币化安置是主要资金来源。2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出，

在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，

棚户区改造要以货币化安置为主

，避免重复建设。

货币化安置在棚改中的比例也逐年上升，公开数据显示，2013-2016年，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。民生证券发布《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告预测，2017年全国棚改的货币化安置比例2017年有望达到60%。具体到三四线城市，新城控股副总裁欧阳捷表示，

棚改货币化安置比例不一，一般在50-80%之间，

也有更高的。

中原地产首席分析师张大伟指出，棚改政策是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足下，这些需求放大了购房紧张情绪。

在探讨PSL、棚改与之间的逻辑关系后，让我们回到最开始，说一下此次棚改政策调整的力度到底有多大？

棚改项目PSL审批权限上收总行、暂停新增项目的审批，这相当于从上面开始从严审批程序，防止地方滥用棚改资金。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这意味着后续棚改安置方面的节奏会放缓，这是货币化安置中查处违规资金的一个表现。

欧阳捷也表示，前期棚改放款把控过松、放款速度过快，导致了三四线城市棚改力度过大、货币化安置比例过高，而此次放环抵押补充贷款放款速度，也间接放缓了棚改进度，对抑制棚改城市楼市火热、房价过快上涨有一定的灭火作用。

三四楼市真的要凉？

众所周知，经过过去一年的去库存，三四线城市的库存已经下降到历史最低水平，根据易居研究院的数据显示，2018年5月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.5 和 9.8 个月。相比 4 月份 12.8、9.9 和 10.4 个月的数值，三类城市均有收窄的态势。

横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是 2010 年以来的月度最低值，即最近 9 年中三四线城市的去化周期达到了最低值。这也得益于本轮去库存周期中，三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。当然随着去库存周期的持续收窄，三四线城市政策收紧的概率也在加大。与库存下降成对比明显的是，三四线城市房价高歌猛进，涨势明显。

如果说，过去一年来，棚改货币化安置作为三四线城市去库存的主要手段，如今三四线城市库存降至低点，货币收紧可谓是理所当然。

申万宏源宏观资深高级分析师李一民表示，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，

收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。

考虑到滞后效应，会在四季度之后对经济形成影响。

张大伟也指出，从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷，最高的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来可能会酝酿巨大的风险。

不过，欧阳捷表示，从国开行的政策来说，棚改计划不会受到显著影响，只是稍微控制一下进度；从地方政府来说不会放弃争取棚改资金的机会，也不会放慢棚改的脚步，三四线城市楼市的影响是微调性质的。

编辑：一个暴躁的小萝莉