前5个月全国“卖地”收入同比增45．9％，这是继续土地财政还是放
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财政部昨日公布数据显示，前5个月，全国一般公共预算收入
86650亿元
，同比增长12.2%
，其中，与实体经济密切相关的税收收入76810亿元
，同比增长15.8%
。值得注意的是，全国土地市场依然延续火热。前5个月，国有土地使用权出让收入22251亿元
，同比增长45.9%
。(前4个月同比增长40.7%)。
在全国调控不动摇力度不松手的关键时刻，在各个城市争相通过人才引进达到去库存的目的的时候，财政部突然爆出土地出让金大幅增长的消息，无疑给调控的不确定性再次增添了迷雾。
房地产调控的本质就是土地出让金的取舍！
中国找到取代土地出让金的工具了吗？确切的说一直在找，但是一直没有找到！
而房地产调控的目的就是防止房地产泡沫的破裂，昨天 银保监会主要领导还在表示房地产泡沫不能刺破，只能缓慢释放。
而房地产泡沫的破裂标志就是土地出让金是否能覆盖地方债务，一旦新增土地出让金无法堵住地方债务的窟窿，政府失信的同时房地产彻底崩盘，代表着个人财富的政府背书彻底殆尽。
我反复强调，房地产就是国家财富的民间体现，房产的本质就是国家信誉给个人资产的信用背书。房产就是在一个城市的股票，政府就是运营城市这支股票的高管，城市给广大市民带来的便利就是业绩，租金就是城市盈利的分红。
房产就是城市的流通股，土地就是城市的原始股，政府出让土地就是在增发城市的股票，土地盖成房子拿到预售证以后就成为了流通股，土地拍卖市场就是一级市场，预售就是新股上市，二手房就是二级市场，限价房就是打新股。
那么，城市为什么要卖地，就像很多上市公司为什么要增发一样，都是经营扩大和城市规模扩大的需要。
卖地就是增发，就是城市融资进行城市建设的需要。
当房地产调控各种新奇古怪的调控令如雨后春笋涌来的时候，当所有的调控都是信誓旦旦的说绝不会再回到土地财政的老路上的时候，最终唯一不变的就是输给了土地财政。
调控的本质表面是房价，而实质就是到底还要不要土地财政。
调控真的能放弃土地财政吗？就像两个国家在外交谈判时最终都会变成经济利益的较量，也包括两个人在争吵时说“这不是钱能解决的事”时，背后的含义就是“这不是这么点钱能解决的事”！
于是，才有了我发表的楼市见底的四个标志中最重要的 “土地流拍”就是楼市反转的信号。
三年前，中国住宅市场哀鸿遍野，土地市场多次流拍，专家们说中国房地产库存够住五十年所以房价要断崖式暴跌，于是我根据土地流拍法则及时发表了《当专家说中国房价要断崖式暴跌的时候就是中国房价要断崖式暴涨的时候》，后来的结果大家都看到了，领导们发布了“化解房地产库存”的冲锋号给足了我面子。
为什么土地财政这么神奇？就要先了解土地跟城市的关系。
我反复强调，
土地就是城市用未来预期提前兑现收益的融资工具。
土地就是城市的原始股，房产就是城市的流通股，流通股不能流通了，原始股还会有人认购吗！
城市就是提供公共服务的空间，而公共服务能带动房地产的价格，这就为城市的建设提供了机会，于是开发商就应运而生。开发商购买土地，而土地这个时候还只是一张图纸，政府会把未来规划画在图纸上，放在股市上我们就叫做讲故事。正是因为看到后面的故事很精彩，于是开发商购买了土地，这个时候土地就是城市的原始股，政府就可以用出售土地的钱去做公共服务的建造，开发商在这块土地上盖房子出售给购房者，等房子周边的公共服务都落地了，房子就开始升值，这升值的部分就是我们说的投资收益。这些可以上市流通的房产就具有了流通性，通常我们就叫做二手房。
所以，
城市化的核心就是土地财政，就是通过出售土地来获得资金做城市建设。
当新的土地继续出售获得资金再去增加公共服务的时候，就相当于股市里的增发，目的就是为了提高城市的公共服务的水平。
不是给土地财政辩护说土地财政有多好，土地财政也有问题，最大的问题就是容易在金融上出问题，因为土地变成股票市场了，股票市场所有的风险也会在土地市场上显现。
第一个问题就是不动产在这种模式下一定会是投资品
，大家老说房子是自住的，是一种刚需，但在土地财政的模式下，买房子一定是冲着投资的收益去，包括刚需的这些人。比如北京自住商品房的房价只有市场价的70%，但很多人都放弃了，因为自住商品房的规则是五年内不能转让，五年后房子只能卖给政府，并且收益大部分归政府。
第二个问题就是加大了贫富差距
，中国就分有财产和没有财产两类人，单论工资带来的贫富差距其实没那么大，真正的差距是有没有财产，有房子的人和没房子的人，十年前和十年后差的很远。所以在我的眼里，富人跟穷人的差别不是有没有钱，而是有没有房。
第三个问题是土地财政有可能导致金融风险。
2012年，中国土地出让金为2.69万亿元，但土地抵押贷款总额为5.95万亿元。土地财政的资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。
在现在的情况下，如何改进土地财政？主要是分存量和增量来分别进行操作。一句话， 存量逐步过渡到财产税，增量还是走原来的路，这个效率高还好用。
土地财政在城市化不同的阶段有不同的作用：
过去，地方政府通过土地财政进行了招商引资，启动了工业化；
现在，通过土地财政兴建了基础设施，启动了城市化；
未来，我们还要依赖土地财政来补贴劳力，启动人的现代化。房产税就在这个时候成为可能，但房产税的前提就是永久产权，而现在中国普遍采取的是七十年产权，这样就顺理成章的在七十年到期后自动让土地出让金改成房产税，这样既能解决七十年房产到期的问题，也解决了土地财政的转型问题。
随着城市化的推进，土地财政是否可以持续？现在，很多人认为中国城市化是取得了很大的成功，但很难持续下去，这么多老百姓上访，说明现在的征地已经干不下去了。其实，其他的国家在城市化的这个阶段统统都是如此，就是有的国家扛过去了，有的国家没有扛过去。所以我想，
每一个城市都会发展到这一个阶段，我的个人判断，中国城镇化现在已经到这个槛上了，行百里者半九十，现在是最困难的阶段，跨过这个槛，一马平川。
在城市化完成后，我们是否还需要土地财政？要回答这个问题，我们就要来看下深圳，深圳的地在十年前就卖光了，
深圳税收收入占到深圳政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。
虽然没有了土地财政，但深圳现在也没有垮掉，这个城市的税收照样在全国名列前茅。事实上，由于已经完成了原始资本积累，道路桥梁等已经修好了，修好了还融什么资，那时没有土地财政就是很正常的事情。所以，我们现在一直操心说土地财政会把以后的政府整死，其实等到原始资本积累完成了，这个是不治自愈的病，不用过分担忧。
最后，再次强调下我的观点，近代以来，中国一直在模仿、在追赶，尽管中国的城市化进步这么快是因为学了香港的土地制度，但土地财政在这么大的规模、这么长的时间、取得这么好的效果是前所未有的。事实上，
对每个国家不同的发展阶段而言，没有哪个固定的模式是十全十美的，即便是税收财政，国外就曾经历了无数次金融危机，人家都没有放弃税收财政
，而中国土地财政才试了三十年都不到，好好的却要放弃。我们要明白，制度自然有它的潜力和成长，有一些是需要去完善的，而不是简单的抛弃。
在中国当前城镇化率只有百分之五十几的前提下，就贸然放弃土地财政，当大量农村人口涌进城市的时候，城市没有资金去为这些新进来的人提供足够的资源，那么就会出现房租和物价的大涨，甚至出现治安问题或者社会的动荡，那个时候我们再去重新拿土地财政去解决这些问题，那就会鞭长莫及了！
美房网首席特约分析师
康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。
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