拆迁维权，补偿需要注意以下几点提示拆迁维权

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拆迁维权，补偿需要注意以下几点提示。购房|南海|广东|联动|严查---

拆迁维权，补偿需要注意以下几点提示

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2018-06-3

杨再坤拆迁律师团

咨询电话：18910173856（微信）

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在征地拆迁中，如果按照国家政策和规定进行拆迁和补偿，被拆迁人一般会拿到较为可观的补偿款，但是现实拆迁中违法征地拆迁现象十分多，陷阱更是重重。被拆迁人在与政府、开发商对垒中常常处于各种不利的地位。

一、坚决要求拆迁方公开具体的拆迁政策！

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国家法律、法规对于拆迁程序、补偿方式等问题都有相对明确的规定，如果相关国家规定实行被拆迁人其实都可以拿到不错的补偿。但地方政府和开发商为了压缩拆迁成本，提高拆迁效率，拆迁常常拿政策说事来辩驳被拆迁人，其实地方政府所谓的拆迁政策，很多目的和出发点自然是为了其完成拆迁工作而规定的。政策不等于法律，更不能违反或者高于法律地位，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，难于严格按照法律规定去落实，但是任何超越法律的界限都是违法的。

首先，被拆迁人心里需要明白，当遭遇政府以“政策”来打压时，首先自己要保持定力，心里明白不可随意妥协，拆迁方所谓的“政策”常常并非红头文件，是不具有法律效力。被拆迁人可以通过信息公开扽手段击破政府违法点，便极可能获得更多的拆迁补偿。

其次，经验律师提示拆迁房，在征地过程中，拆迁方为了提高征地拆迁的效率，未经合法程序和手续进行征地的情况时有发生，为了获取和检验征地拆迁的合法性以及准确知悉自己的权利，我们应该要及时进行相应的信息公开。

第三，通常当事人可以将政府信息公开申请囊括下列内容：（一）申请人的姓名或者名称、联系方式；（二）申请公开的政府信息的形式要求申请公开的政府信息的内容描述；（三）。在进行信息公开时尽量采用书面快递的方式，便于行政机关拒收时可以有利于证据的保存并便于日后维权。

二、关于被拆迁土地和房产的评估

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通常，评估报告是否合法、合理直接和我们的补偿数额是否合理有关，但由于很多被拆迁人对这个程序缺乏了解，只针仅仅对评估报告上的金额做对比，很容易忽视程序的瑕疵和违法之处。因此，当拆迁来临时，我们应该根据整个评估程序对拆迁补偿款的数额作做判断。

（1）关于合法与合理的评估

拆迁的估价对于同一标的物他们可以采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评估，也可以同时选用两种以上评估方法评估。从相关规定和职业规范来看他们的报告是合法的，但是对被拆迁人来说，不同的评估方法产生的结果千差万别的！

（2）根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房屋评估程序有严格的规定。可以分为以下几步：1-选定评估机构（参照本文“一”）→2-房屋征收部门委托评估机构→3-房屋征收部门调查明确评估对象→4-向评估机构提供征收范围内房屋情况→5-估价师对被征收房屋进行实地查勘→6-初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→7-申请复核评估，七个步骤。

（3）一般来说，评估机构的选定优先由被征收人协商选定，协商不成的，可以多数决定、随机选定等方式确定。如果在规定的期限内协商不成，再由房屋征收部门通过一定规范透明的程序确定。在实际拆迁过程中，房屋征收部门通常未经被征收人协商直接确定评估机构，这流程是违法的。

三、关于拆迁协议

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，关于补偿方式、搬迁费、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、停产停业损失、搬迁期限、临时安置费或者周转用房、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。拆迁安置协议是被拆迁人能获得多少补偿的决定性文件，所以签字的时候务必要当心，核对协议上与当时商谈的是否一致。另外千万不要在空白协议上签字。

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四、征地拆迁的补偿标准

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（1）关于耕地的补偿问题

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征用耕地的补偿费用通常包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等几个方面。

（1）征用耕地的土地补偿费比例：为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

（2）安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量。

（3）耕地的安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。每一个农业人口：为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍。每公顷（15亩地）被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。

另外：土地补偿费和安置补助费，如果无法使需要安置的农民保持原有生活水平的，通过省级人民政府批准，是可以增加安置补助费的。但是，两者的上限不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

（2）关于房屋的补偿标准

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(1) 安置补偿的选择一般会有三种情况：一种是拆迁安置补偿款，一种是产权置换房屋，还有一种就是两者相结合，在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。

(2)如果被拆迁人选择产权置换，通常以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。

(3)如果是选择货币补偿方式，最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。

尽管国家没有规定具体的补偿数额，但是有原则性规定的，任何地方政府都不得随意偏离！

（1）先补后拆。在保护被拆迁者利益上，需要遵循“维护公共利益”的原则。通常，被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁，可以最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款的局面。

（2）被拆迁人的生活水平不下降的原则。补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降，即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平，不下降通常包括吃穿住的基本生活。

（3）拆一还一。被拆迁人如果选择产权置换，通常以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。

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