对不起，深圳新政，可能要让看空者失望了楼市变局

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今天，深圳市政府出台了房地产调控新政，具体的内容是未来深圳市的住宅土地供给结构要发生比较大的调整，其中市场定价的商品住宅土地供给和用来提供这些有政策性支持的保障性住房各占40%，另外20%用来发展租赁住房。

媒体称，这是继98房改之后，深圳住房体制迎来“二次改革”。

虽然立意高远。但类似政策已经在北京实施一年多了。

北京计划在十三五期间供应150万套住宅，其中50%也就是75万套是市场定价的商品住宅，有50万套大约33%是共有产权保障性住房，另外还有25万套，大约占到17%是租赁住房。

虽然说具体数字可能和深圳略微有差别，但大体的框架结构是相同的。

深圳市的新政，对下一步深圳房地产市场会带来什么样的影响？我想参照北京过去一年的变化来分析一下。

第一，由于新政的实施，大量土地发展租赁性住房以及保障性住宅。这就意味着

商品住宅的土地供给在未来相当长的一段时间内无法获得保障。

那么，今后商品住宅的供需矛盾有可能进一步激化。由于供应短缺所带来的价格上涨，也会进一步激化。

我想，深圳市和北京市相比，一方面本身发展房地产的土地瓶颈矛盾更加尖锐。另外一方面深圳市计划用来发展商品住宅的土地只占到整个土地供应面积的40%，而北京有50%。深圳市更严厉的商品住宅调控意图，会导致商品住宅下一步的供应短缺、矛盾进一步激化。

新政出台后，有些媒体开启狂欢模式《

没买房的狂欢吧！深圳传来大消息

》。

很遗憾，深圳新政可能要让大家失望了。

根据以上分析，

深圳商品住宅价格应声回落

的期望要落空了！

第二，出台这个新政，政府的意图是好的，希望未来深圳市的常住居民房地产的供应能够有多层次的房地产商品来保障。

但是，政策究竟多大程度能够落地呢？我想这是需要观望的。

很重要的原因是，地方政府发展房地产的积极性，来源于土地出让获得的土地财政支持，以及发展商品住宅获得的税费收益。

要拿出来60%的土地供给，发展租赁型住房和保障性的住房，就意味着政府这方面的收益可能没有了。

同时，发展这些住房又是需要钱的，钱从哪来？深圳市政府下一步可能要面临的就是这个问题。

同样的，开发商之所以有开发房地产的积极性，是因为能够获得利润的回报。

根据北京的情况，开发商对共有产权的保障住房、租赁型住房积极性并不高，所以我们经常听到相关土地流拍的报道。

最重要的一点，

政府的用意能否获得老百姓的认可？

我想也是需要观望的。

中国老百姓购买房屋，不论刚需居住还是投资，都希望购买的商品能够在未来对抗通货膨胀，又能分享资产价格上涨所带来的好处。

但是租赁型住宅、政策性的保障性住房在这方面都是被严禁的，老百姓是否认可这样的商品呢？我想还是需要市场检验的。

其实，目前深圳市房地产市场最主要的矛盾，一方面是结构的矛盾，另外一方面是供给方面的矛盾。

大量人口涌向深圳，但深圳市房地产土地供给又捂得特别紧。

未来，房地产土地供给渠道不畅开，市场矛盾就无法解决。

所以我个人的看法，当下的新政，对解决深圳市下一步的商品住宅价格上涨的矛盾，以及整个城市房地产供不应求的矛盾，都没有给出明确的答案。

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