踩盘报告｜中立测评昆明主城数十种公寓，照着买准没错！商用类公寓产品在房地产市场中是个神

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踩盘报告｜中立测评昆明主城数十种公寓，照着买准没错！。公寓|主城|昆明|踩盘|报告|中立---

商用类公寓产品在房地产市场中是个神奇的存在，甲之蜜糖，乙之砒霜。

有一些人不看好公寓

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，因为觉得只有40年产权，商业用电用水较贵，且大多不能落户。

而还有一些人则是特别钟情公寓

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，因为觉得面积小，总价低，适合投资，也适合过渡。很多直接都是带家具家电的精装修，还有买的时候就直接签租约的，非常省心。买一套住宅的钱可以用来买两三套公寓了，而公寓的租金却比住宅高得多。

今天不是要和大家探讨要不要买公寓，而是为想要选购公寓产品的购房者们奉上

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一份客观、中立的踩盘报告。

做这份报告的初衷，其实是考虑到了昆明目前住宅类政策的不断收紧。而公寓类产品凭借不限购不限贷的特质，会越来越受青睐。所以我们挑选了昆明主城区一些有样板间

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的公寓楼盘，实地的挨个去看，给大家整理分析归类，希望能为你省去一些东奔西跑的时间，在这份报告里，你可以用自己的需求去匹配具体公寓楼盘的特征，找到适合自己购买的公寓。

在进入详细的踩盘报告之前，我们先为大家整理了一下，主要有哪些人群适合购买公寓类产品？

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1.单身年轻人，或者刚结婚的夫妇；

2.小型创业团队，工作室一类；

3.民宿or公寓式酒店的老板；

4.想投资房产，但住宅类已经被限购限贷的人群。

以下是踩盘报告的目录：

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西山区——润城·X公寓

西山区——恒大云报华府·卡姆公寓

官渡区——海伦国际海伦MAX公寓

官渡区——双城际

呈贡区——孔雀镇

盘龙区——金尚俊园·红璞公寓

五华区——海伦中心公寓

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西山区——润城·X公寓

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关键词：准现房、智能家居、投资

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润城·X公寓

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毛坯均价：10000-11000元/m2

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精装修均价：13000元/m2

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交通情况

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地址是位于西山区日新路与前兴路交汇处；

附近有万达、爱琴海、南亚商圈；

主要特征

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有毛坯和精装修两种；

毛坯适合自住、办公、投资；

精装修户型是小错层，只适合投资，不适合自住。

交房时间

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毛坯的今年7月底交房；

精装修的今年年底交房；

主打户型

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58平米，精装修的总价在75万到78万之间，毛坯公寓总价在60万左右。

精装修的家具家电齐全，刀叉碗筷、锅碗瓢盆全部都带。配备指纹密码锁，卫生间配备魔镜。配备小爱音箱，小米电饭煲、窗帘、灯、电视机、摄像头等全都是智能的，手机可以直接操纵。很适合买了长租或者做airbnb民宿，做民宿一晚的租金水平预计在200-300元左右。

毛坯公寓很适合做工作室。

目前处在认筹阶段，开盘时间尚未确定。

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样板房实拍：

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总体评价：

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优势：

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开民宿的，开工作室的，可以优先考虑X公寓。

X公寓距离万达、爱琴海商圈比较近，地段不错，租金不错。

全套智能家居系统，硬装软装齐全，实实在在的做到了拎包入住，一点都不玩虚的。

提醒：

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这个楼盘的精装修公寓适合买来投资，不适合自住（虽然收纳做得多，但是没有可以挂大衣的落地衣柜，如果自住的话大衣只能叠起来放着）。

物业费5元每平方每月。

西山区——恒大云报华府·卡姆公寓

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关键词：自住首选、有天然气

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恒大云报华府·卡姆公寓

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精装修均价：13500元/m2

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交通情况

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地址是位于西山区日新中路与前卫西路交叉口西行300米；

距离地铁5号线（建设中）正和小区的站点较近。

主要特征

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通天然气；

精装修交房，无家电，有卫浴，有橱柜；

梯户比非常高。

交房时间

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2020年6月30日

主打户型

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52平米，层高3.15m，这个户型买下来总价在75万左右。

都是单面采光，要么朝东要么朝西。

物业费是4.8元每平米每月。

租金水准差不多每月2000出头。

定位偏商务型，在附近工作的人买的比较多。比较适合做长租。

没有床，没有沙发，但是有衣柜，有墙纸。通天然气，橱柜、抽油烟机、燃气灶都带。

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样板房实拍：

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还有71平米的户型，以及88平米的两房户型。

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关于付款方式：

除了全款和按揭以外，还提供了一种全款分期的方案，全款分四次交，免息。

每半年付一次：

第一次付全款的5%，半年后付全款的20%，再过半年全款的25%，再过半年付剩下的全部，付完也就交房了。

总体评价：

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优势：

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通天然气这一点简直秒杀其他公寓产品，所以非常适合自住。当然买来投资（长租）也是很合适的，周边大公司、写字楼多，比如在能投工作或者在云报就有不少人选择买卡姆公寓，短期自住+长线投资。

梯户比非常高，一层楼26户配了12部电梯。接近于一梯两户，适合中高端商务人群。

全款分期的方案很独特，很有吸引力。

提醒：

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最好的loft户型早就卖完了，现在只有平层公寓在售。

虽然是精装修交房但是没有家具家电的，只有橱柜卫浴和衣柜，其他需要自己购买。

不怎么适合做airbnb民宿。

官渡区——海伦国际海伦MAX公寓

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关键词：拎包入住、稀缺loft

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海伦国际海伦MAX公寓

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精装修均价：12500元/m2

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交通情况

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地址是位于官渡区广福路与金源路交汇处（世纪城旁）；

紧邻巫家坝片区。

主要特征

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设计非常合理；

精装修交房，实实在在的拎包入住；

昆明市场上稀缺的loft公寓；

周边配套不错，旁边就是已经开业的购物商场，还有大润发。

交房时间

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2020年

主打户型

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产权证上的面积是37平，实际使用面积是56平米，loft户型，一共两层，二楼是全赠送的，买下来总价五十多万。

设计非常合理，37平的loft公寓设计成了两房。

所见即所得，精装修带家具家电，买个床上四件套和洗漱用品就可以直接入住。

买这边的公寓用来自住的不多，主要是买来投资。

目前这个户型是认筹阶段，6月20号左右会正式开盘。

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样板房实拍：

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还有一个也是37平的，使用面积是47平米的，客厅部分做成了镂空的，跃层落地窗的感觉。

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还有90平米的户型，上下两层一模一样的，做成了四室四卫，总价在130万左右。买了做民宿非常合适。

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总体评价：

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优势：

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loft公寓在昆明市场上非常稀缺，过规难，以后也很难看到loft公寓产品，如果喜欢这种跃层的感觉，那买海伦国际的MAX公寓真的是首选了。

这样的户型做民宿也会非常受欢迎，很多年轻人都喜欢loft。

设计非常合理，精装修交房超省心。

提醒：

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不好买，特别是37平那个两室的loft户型，真的很好，也是真的难买到，基本开盘就抢，比如上次发出去1100张认筹卡，到最后其实基本会有400个客户是买不到的。

虽然紧邻巫家坝片区，但是离地铁站稍微有点远。

官渡区——双城际

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关键词：便宜、地铁规划

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双城际

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精装修均价：10500元/m2

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交通情况

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地址是广福路东段（新螺蛳湾三期对面）

距离地铁4号线螺蛳湾北站较近。

主要特征

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目前是毛坯现房的状态，买了以后再给你精装修，需要大概3个月的时间。

没有家电，也没有沙发之类的家具。

物业费便宜2块9每平方每月。

交房时间

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现房

主打户型

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48平有两种户型和装修风格，没有家具家电。

总价在47.4万左右。如果按揭购买的话，首付是25.4万左右，贷十年，月供2500左右。

投资的买北向房就行了。比南向的总价差不多便宜个三万块，月租金在1800左右。

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样板房实拍：

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95平米的户型设计看起来比48平的好得多，买下来总价在108万左右。

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总体评价：

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优势：

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离地铁四号线的站点确实是很近，开盘的时候7000多8000多，现在已经涨到了10500。地铁四号线在2020年开通后，这个楼盘还会涨。

提醒：

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设计不太合理，层高较高所以强行搭架子做了个跃层，搭出来的二楼就只能睡睡觉放放东西，人不能直立行走，不太方便。

呈贡区——孔雀镇

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关键词：鲜花公寓、投资、高铁

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精装修均价：11000-12000元/m2

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交通情况

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地址是春融东路云南广播电视台对面

距离高铁昆明南站较近。

主要特征

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鲜花公寓。

精装修交房，家具家电都有，适合投资。

高铁房。

交房时间

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2020年

主打户型

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平层公寓，总价在六十万左右。

装修风格不错，各方面细节都做得很好。

鲜花公寓不是说说而已，阳台上真的会有鲜花的花台，也会有人维护。

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样板房实拍：

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总体评价：

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优势：

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高铁房、鲜花公寓，适合投资，做airbnb，做公寓式酒店。

呈贡买公寓是可以落户的。

提醒：

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目前项目周边还没怎么开发起来，2020年交房的时候可能会好一些。

主要还是适合投资，并不太适合自住。

盘龙区——金尚俊园·红璞公寓

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关键词：低价、省心

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金尚俊园·红璞公寓

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毛坯均价：9300-9500元/m2

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精装修均价：11000-13000元/m2

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交通情况

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地址是位于盘龙区白云路中段

距离地铁2号线金星站较近。

主要特征

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毛坯的已经交房。

精装修的是带租约的，7年租约签给酒店。

交房时间

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毛坯已经交房；

精装修的是2018年7月31日交房。

主打户型

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46平米的主打户型，酒店式精装修，总价在51万到59万，具体看朝向和楼层，如果按揭购买的话差不多两千多的月供。

带七年租约，每个月返租金2150元左右。

租金基本可以抵月供。

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样板房实拍：

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精装修还有个90平的户型，被酒店改成了两个标间：

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关于返租

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：

上面的倒数五层是返租给酒店，酒店品牌是红璞礼遇。

从2018年9月开始返租，每个月5号之前返。

每年业主自己可以免费入住10天，亲戚朋友入住酒店享受88折优惠。

毛坯的有65平在售，价格相当给力了，售楼部有一些特价一口价房源在卖。

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总体评价：

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优势：

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这个位置毛坯公寓的价格太给力了，这个位置能买到这种价格确实划算，适合买来开公司或者自住，比如连着买两到三间，打通掉然后装修成办公使用是很合适的。

提醒：

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如果买精装修的，七年返租结束以后要如何打算，需要提前想好。

五华区——海伦中心公寓

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关键词：拎包入住、配套不错

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海伦中心公寓

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精装修均价：13500元/m2

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交通情况

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地址是二环西路与科泰路交汇处黄土坡立交桥旁；

门口就是公交车站，对面是黄土坡公交车场，总共26路公交车；

自驾的话，门口就有个小屯立交和黄土坡立交，出门就可以上二环，去北边或者去南边都比较方便；

距离正在建设的四号地铁线小屯站十分钟步行路程。

去南屏街、翠湖啥的十几分钟车程；

距离沃尔玛一公里；

主要特征

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6梯28户；

精装修拎包入住；

配套不错

交房时间

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2019年7月

主打户型

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最小户型：34.45平米的已经卖完了。

37平米的户型跟34.45平米的基本一样，就是会稍微宽一些，34.45平米的宽2.45m，37平米的宽2.6m，37平米的精装修公寓目前总价在40万左右。

按揭购买的话，首付21万左右，贷款十年月供2100左右。

1-4层是商场，上周末刚开始正式招商。

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样板房实拍：

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在售有个49个平方的，总价在50多万，租金水平在1800左右。

有衣柜，洗手间设计合理。适合自己住，也适合做民宿。

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68个平方的，最大的户型，明厨明卫全落地窗带阳台，阳台同时直接当成衣柜用了。

总价71万-74万。 2100,2200的月租金水平。

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关于付款方式：

除了全款和按揭以外，还提供了一种首付分期

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的方案，但是得争取名额。首付每隔半年交一次，第一次交总价的25%，第二次15%，第三次10%。

总体评价：

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优势：

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这个地理位置确实还是比较方便的，去个文林街，翠湖，顺城啥的都比较快。周边有沃尔玛。

精装修保持了海伦堡的一贯高品质。设计方面费的心思比较多，门是电子密码锁，适合投资也适合自住，做airbnb民宿也是合适的。

提醒：

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37平的户型还是有点太小，自住起来应该不太舒适，49平方的户型更适合自住一些。

68平那个户型，洗澡的地方感觉稍微有点窄，建议实地去看看感受一下。

这次踩盘主要挑选了有样板间

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的公寓楼盘，有一些不错的公寓因为尚未开放样板间所以我们没去跑，比如性价比很高的未名城紫光公寓、带15年租约的金地We'R公寓。

踩盘报告的初衷是为大家节省时间，省去东奔西跑需要耗费的精力和交通成本，帮大家实地去了解一些开发商在广告中不会细说的具体情况，也为大家去除滤镜，呈现真实的样板房状态。

不知道以上几个公寓产品里有没有适合你的，不管是自住、长租，不管是开工作室还是做airbnb民宿，希望大家都能够早日买到适合自己的公寓。