西安房价已经整体降温，但态势难改！目前西安房地产市场已经逐渐进入降温

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目前西安房地产市场已经逐渐进入降温周期，那么接下来西安的房价会怎么走呢？

首先，我们已经清晰地知道西安目前是政策市，跟有钱人手里有多少存款没有多少关系，我知道很多人认为上海、广州人有钱，但这并不是支撑房价走向的核心变量，只有在上涨周期，西安政府释放刺激性政策，限购限贷放松让有钱人的钱花得出去才会形成有效需求，因此，在降温周期不应过多考虑这个城市高净值人群数量。

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上面从政策市的角度分析了目前操盘房价的逻辑，哪些变量应该重点关注，已经很清晰了。现在我们从微观层面看，目前的购房者对这些因素最敏感，主要有三点原因：

1、首先是舆论影响。西安楼市已降温，舆论对目前楼市走向几乎是负面的，购房者是比较谨慎的。

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2、其次是按揭贷款利率，目前西安不论首套、二套上浮20%-30%的比较普遍，这比上浮基准利率还狠。因为刚需买房是长期持有，这种上浮是未来10年甚至20年的上浮，对刚需影响太大，目前这种政策实际是在压制刚需买房。因此，除了低价新房还比较热，二手房市场都基本没什么动静了。我们可以从58同城西安房产频道上看到，相比于前段时间，二手房也都进行了不同幅度的降价。

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3、首付比例。对于西安市场，这是比较明显的，因为精装部分是单独签合同，那么精装部门是不能参与按揭的，要全款，这相当年于在目前的首付比例提高了两成左右，那么首套几乎五成，二套几乎七成，这不是要了刚需和投资客的命吗？

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4、限售政策。这个政策在西安推行，短期基本不会退去。西安楼市短期会不会勃起，看看这四个变量就知道了，很显然，上半年很难改观，三季度也难讲，我们唯一要期待的就是四季度会不会是一个转折，这个要看前三季度GDP增长是否达到6.5%的水平。这里有一个"机遇"就是为应对贸易战而提出的"内需"，所以就有人说房产上涨周期又来了。

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今年西安房产调控进入深水区，仍然是销售大年，所以我们一定要走一步看一步，顺势而为。