保险资金进入长租市场，住房市场又将怎样变化一、土豪金主来了今年的地产市场变化

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一、土豪金主来了

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今年的地产市场变化速度可以说是历年最强。

先是推动租售同权，快速推进租赁市场的发展，然后限购限贷，造成多地倒挂抢房。

而在刚过去的六一儿童节里，银保监会就出台了一份新的通知，明确险资进入长租市场，在有着需求支撑的城市里投放项目。

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于是，金融市场上最强力的地主，终于参与到这个租赁风口中去了。

二、租赁市场的风云突变

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在谈到这笔资金进入市场之前，首先要了解一下保险资金的特殊性。

保险资金相比普通的银行资金，最大的特点在于保险的负债年限非常长（一般高达10年以上），这部分资金在过去相当一段长时间里，大部分都只能投资于银行存款和国债等无风险收益的资产中。

各大保险公司对保险资金的长期假设收益大概为5%，其中无风险利率大概只有3%，因此在这部分外的资金，所要求的收益必然比5%高出一定部分。

也就是说，险资对于进入租赁市场的预期收益，是一定要达到5%以上。然而我们国内一线城市整体的租金收益率却只有3%不够。

在这情况下，虽然保险公司资金的进入，会让租赁市场带来供给端的提升，然而不代表他们会降低租金。

对于险资的具体做法，目前国内刚推行我们还难以了解，但我们可以参考国内一线房企来窥视一二，比如万科。

万科最近开始收购或长租一些破旧的租金低廉的厂房或旧楼，然后进行翻新后重新租出去。

我们知道，国内的公寓售价虽然比普通住房要便宜，然而租金却比普通住房高不少。之前万科在北京的一个超长租期的产品，就高达十年180万的价格，为此还被群众嘲讽。

而险资进入之后，基于对收益率的要求和当前市场现状，无论是长租某个房产再短租出去，还是跟其他地产公司合作投资项目，实际的租金都不会低。当然，这部分高租金收益的产品，针对的人群自然是对居住环境要求比较高的白领群体。

三、产权的稀缺性

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我们对于地产市场的各种变化都会很敏感，相信很多人都想知道这次的政策对于房价的影响会是怎样。在这里还是先说个结论——房价不会因为长租市场的放开而下降，租赁市场的发展，可能会延缓房价上涨，但也肯定会成为房价的强力支撑。

这里再次提一下我个人对于房价的两个纬度分析，一是供需，二是资产定价。

从供需角度来看，租赁住房的放开确实提供更加多的选择，然而住宅在国民心中依旧是一个非常强大的IP。

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同时租赁市场放开就结果而言会导致租金的上涨，且房租也会跟随平均工资增长而增长，这时候房贷和租金的选择天枰就会逐渐倾向房贷。

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（租金会跟随收入上升，然而房贷会一直稳定）

从供应端来看，租赁市场不断发展的同时，存量市场中租赁的地每多一分，住宅的地就少一分

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。比如像上面提到的一些廉价的楼房被整体收购或长租后，住宅市场的供应在中短期内将进一步减少。

从资产定价来看，长租市场会让廉价的租赁住房被逐渐替代，租售同权的政策实质是提升租金而不会降低房价。各种长租贷款更是进一步刺激需求推动租金提升。而租金的提升，将会有效平抑房价的泡沫（租售比趋向正常比值

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），

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这是我个人认为巨佬们发展租赁市场的核心逻辑。

从上述一系列的分析来看，其实我们可以看到，住房产权正逐渐成为一种稀缺资产

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，虽然房价短期内会因为各种打压而被平抑，但是这种稀缺性将成为房价长久稳定的有力支撑。