日本房泡破灭之前发生了什么？本文主要参考材料是《中国的房地产业

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本文主要参考材料是《中国的房地产业向何处去》一书

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，本书是国内第一本放眼全球房地产业，通过研究美国、日本和德国长达百年的房地产历史，总结房价运行规律，最后落脚到中国房价的书。本书逻辑严谨、数据详实，是难得的讲透房价的好书。作者是查理·芒格的忠实信徒，经济学功底扎实，通过社会学、历史学、经济学和心理学各个跨学科的角度去审视房价，全书透过160余张图表，为读者揭示了一个客观的房地产世界。

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日本的房地产泡沫在1991年开始破灭，一直持续到今天。截止到2017年，日本全国平均房价累计从1991年的高点跌幅67%，六大都市（日本六大都市指的是：东京、名古屋、大阪、神户、横滨和京都）的跌幅为75%。

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在日本房泡破灭之前究竟都发生了什么呢？

财富幻觉

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“金融法人在1987年以后的三年时间持有的股票等估价为205万亿日元，按照当时的汇率换算，达15000亿美元。正是有了这种泡沫效益，日本政府大藏省才得以加大对金融界，其中包括那些并不十分情缘的机构投资家的压力，使其投资于美国国债。也正是由于有了这些泡沫效益垫底，日本的机构投资家们才继续投资于美国国债。”（【日】吉川元忠《金融战败》67~68页）

图日本股票市值、东京土地市值与GDP比重

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数据来源：【日】野口悠纪雄《泡沫经济学》第3页

东京的土地市值相当于日本全国GDP的1.4倍

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，日本人沉浸在这种巨大的财富幻觉之中，日本人买走了洛克菲勒中心，美国人惶恐地认为日本人买走了美国人的灵魂。伴随着这样的事件，日本的房地产也迎来了明斯基时刻。

极低利率环境

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1985年9月，五个国家的财政部长在纽约广场饭店举行会议，为解决中美贸易不平等问题达成“广场协议”。

“1983年10月以后稳定一年多的5%的利率，从1986年1月开始，经过几次降息，至1987年2月降到了历史最低的2.5%

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。这样的金融放松，作为日元迅速升值的对策来考虑，也许是必要的。汇率变动对生产者（特别是出口者）的利益影响，不同于消费者。日元升值，使前者受损，而后者则会因为进口商品价格的下降而受益。尽管如此，几乎没有人站出来支持日元升值。”（【日】野口悠纪雄《泡沫经济学》第19页）

在原本住房市场已经具有泡沫的情况下，日本大藏省的低利率政策将日本的土地价格推向了巅峰时刻。

不高的房价收入比

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根据野口悠纪雄提供的数据我们大概估算在当时东京一套内使用面积在75平方米的住宅的价格大概为8400万日元。这是个什么概念呢？按照1990年的日元兑美元汇率折算后大概为58万美元，即相当2015年的100万美元的购买力。

图东京圈平均住宅价格与收入比（野口悠纪雄）

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数据来源：【日】野口悠纪雄《泡沫经济学》第68页

值得注意的是，早在70年代日本就已经迈入了高收入国家的队列，日本在1990年的平均家庭收入高达626万日元，按照当年的汇率折算相当于4.3万美元。所以，在这样的高收入支撑下，当年日本的房价收入比并不高，东京地区的房价收入比就在10倍左右

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。我们的房价收入比是多少，读者应该心知肚明，不再计算了。