深度剖析长租公寓发展模式：小璞家如何破解行业困局？自去年以来,在“房住不炒”及“租购同

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深度剖析长租公寓发展模式：小璞家如何破解行业困局？。公寓|深度|模式|困局|bot|剖析---

自去年以来,在“房住不炒”及“租购同权”等政策的刺激下,住房租赁市场的发展进入了快车道,其中长租公寓行业受到高度关注和资本的追逐。然而,对于当下的长租市场而言,无论是运营模式还是盈利渠道都尚无经验可循。

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聚焦长租公寓：发展潜力巨大，发展模式待解。

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从需求端来看，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%的流动人口通过租房居住。随着一二线城市出人才引进及城市化发展进程，高素质租住人群增加的市场需求也催热了长租公寓的发展。但中国目前品牌公寓的市占率不到2%，相对于发达国家品牌公寓30%的市占比，国内长租公寓市场仍然是一片蓝海。

不过，许多业内人士直言，中国的房屋租赁市场仍然处于野蛮发展阶段。据统计，目前绝大部分长租公寓企业主要的发展模式还是“二房东”方式，投入大、运营及维保期限长。本质上这并非一个典型的“平台做大、边际成本降低”的生意。这样的商业属性，决定了长租公寓行业要想长远发展，必须要寻找一条新的发展模式。

小璞家独创“BOT模式”，旨在打通长租公寓全生态链。

什么是BOT模式?

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BOT(build-operate-transfer)即建设-经营-转让。最早是80年代国际上新兴的一种项目融资和建设模式，主要用于政府基础设施建设领域。BOT模式充分利用项目经济的弹性，减少企业资本金支出，实现“小投入做大项目”的目的。鉴于其在诸多已运营项目发展中的优势及成功经验，近年来，BOT模式在很多领域中得到广泛应用。

在长租公寓行业，小璞家对BOT模式进行全新延展：可以为资金困难的业主、二房东及公寓运营方等客户提供全额垫资服务，在整体改造完毕后，由小璞家运营团队进行运营，直至收回垫资，然后整体移交给客户运营；如客户不愿自己运营，可以委托小璞家运营，小璞家收取运营费用。具体阐释如下：

Build，全额垫资+改造服务。

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小璞家是一家以工程师文化主导的公司，多名联合创始人均是家装行业的资深设计师和工程师。他们醉心于探究前人从未尝试的技术与工艺，对每一处细节都反复雕琢，立志为客户提供远超预期地标准化及精细化改装服务。小璞家将客户的公寓投资改造升级为具备一定智能化的标准青年公寓。同时,小璞家还提出“智慧”公寓具体落地实施方案——为项目公寓提供智能wifi、智能门锁、智能水电、智能监控、智能安防五大智能系统，真正打造智能云系统公寓。

据了解，为解决客户长租公寓升级改造过程中资金困难问题，小璞家还提供“全额垫资+运营回本”服务，即由小璞家出资改造公寓，客户无需支付改造费用，或与客户协商BOT合作细节，双方约定改造升级各自出资金额和托管运营期分成比例，小璞家通过运营公寓收回垫资成本，可有效缓解资金压力。

Operate，运营服务。

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公寓改造完毕后，将先由小璞家运营团队代为运营，期限通常在2年左右，届时将在房源管理、租客管理、公寓维保等方面进行360°实时全景体验式运营服务，覆盖从招租到租后的各个环节，实现业务流、信息流、资金流等方面的有效管控。在提升租户体验上，小璞家通过管家、维保、保洁三大服务模块，专人落地，专项负责，快速解决公寓运营中出现的相关问题。

公寓运营期间月租金收入按约定比例分配给客户和小璞家，当小璞家的累计收入冲抵完前期约定投资金额后，将整个公寓运营权归还业主。相比较二房东与公寓运营方，小璞家不与业主争夺租金增值收益，BOT服务里的O运营部分时间短，移交后的全部租金收入依然属于业主。

Transfer，全权移交。

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在约定期限运营完毕后，房屋及所有配套设施、相关智能设备系统都将全权移交给客户，在客户后续自行运营中，小璞家还可以根据需求为他们提供持续地服务。

如果移交后客户不愿意自己经营和运维公寓，可继续委托小璞家运营，后续所有租金收入归客户所有，小璞家收取托管费。

就目前长租公寓市场来看，具有良好的资本整合能力、运营能力和优质的服务能力，才是一家长租公寓企业的核心竞争要素。与此同时，围绕着BOT模式，小璞家现已建立了完善的市场营销体系、产品研发设计体系、供应链体系、交付体系、运营服务体系五大体系。

未来，小璞家还将建成中国最具活力的长租公寓管家服务平台，可以连接数百万套公寓的IoT智能硬件、业主、管家和其它服务商。此外，小璞家还将计划链接超过2亿的青年租户人群，并为他们提供一系列创新的互联网服务，真正并推动行业的长期健康发展，实现长租公寓全产业链各方共赢。