深圳白石洲“三国杀”：深业2旧改启动，绿景将签约，华润悄悄进
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深圳白石洲“三国杀”：深业2旧改启动，绿景将签约，华润悄悄进村。绿景|深业|华润|三国杀|深圳|白石洲---
日前，深业集团官方宣布，旗下的白石洲旧改项目进展顺利——一项目拿到施工许可证，一项目取得规划许可证，均在稳步推进中。
截至目前，深圳航母级旧改白石洲被一分为三：深业、绿景捷足先登，华润悄然入局。
三大品牌房企的白石洲旧改大戏渐入高潮。
来源 | 本文由深圳新浪房产（ID：szhouse）综合整理自深业集团、深圳商报（何鑫）、观点地产网（陈翠）、格隆汇（江立文）等，转载请注明
白石洲：小渔村将变城市综合体
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作为土地资源稀缺的一线城市，城市更新成为深圳城市发展的主要方式。毫无疑问，在深圳房地产行业的博弈中，谁掌握了稀缺的土地资源，谁就占据了发展先机。
白石洲，深圳最大的城中村之一，地处寸土寸金的南山区，其历史可以追溯到200多年前的清代，当时这里还只是一个叫万家洲的小渔村，南面是深圳湾，因村子建在海湾的沙洲上，村后山顶上立着一块大白石，故名“白石洲”。
长期以来，和许多城中村一样，脏乱差成了白石洲的代名词。由于紧邻华侨城片区的高档住宅小区，甚至有人用“一边是欧洲、一边是非洲”来形容这里。
绿景|深业|华润|三国杀|深圳|白石洲---
从地理版图看，白石洲毗邻高新科技园，与世界之窗隔路相望。
从交通上看，地铁1号线白石洲站和地铁2号线侨城北站、红树湾站几乎把白石洲从南到北包围起来；深南大道从白石洲横穿而过，数十条公交车线路停靠白石洲公交站，交通便捷。
早在2005年，深圳市和南山区两级政府就开展了白石洲旧村改造的研究工作，但由于难度巨大，一直未能完成。2012年8月，成立由南山区委区政府领导带队的沙河五村城市更新领导小组，其旧改进程才得以加快。
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2017年6月，市规划国土委南山管理局公布了《关于南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）》，明确了项目计容面积347.96万平方米。
规划中，白石洲旧改包含31栋住宅，最高层至73层，最低至15层，主要集中于53层-65层之间；公寓21栋（含一栋公寓/酒店），最高至70层，最低至15层；此外，还包含4栋写字楼（含一栋办公+酒店），在59层至79层不等。
近350万平方米的计容面积，是深圳城市更新项目中的最高纪录，白石洲也就此成为深圳规模最大的旧改项目。如若项目顺利推进，这将堪称是深圳的旧改“航母”，昔日的小渔村也将实现现代化城市综合体的蜕变。
深业：两大项目取得实质进展
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作为土地资源稀缺的一线城市，城市更新成为深圳城市发展的主要方式。在这种背景下，深业集团积极参与城市更新，助力城市发展。
目前，深业旗下的白石洲旧改项目平稳推进：鹤塘岭项目突破报批报建阻碍，拿到施工许可证；世纪山谷项目解决了学校移交问题，取得规划许可证，成功拆除老旧物业和停车场，且基坑支护桩导墙施工全部完成。
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其中，深业鹤塘岭项目地处深南大道世界之窗路段北侧，与世纪假日广场、益田假日广场相邻，项目用地面积1.33公顷，计容总建筑面积10.89万平方米。
深业鹤塘岭项目是深圳首批立项的以市场主体为主导的八个住宅小区城市更新项目中，首个实现签约面积、签约人数均达100%的城市更新项目，也是唯一一个确认改造实施主体且进入实质性建设阶段的项目，更是深圳首个非政府主导住宅类城市更新项目签约成功案例。
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未来，深业集团将依托深业沙河等属地企业，全力推进科技园中区统筹规划的编制工作，谋求在南山区城市更新工作中更多的合作发展机遇。
绿景：7年努力，或9月底启动签约
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绿景在白石洲项目上至少已经努力了7年时光。
早在2012年，白石洲旧改就被冠为“旧改航母”，彼时市场传白石洲旧改总建筑面积500万平方米。也正是在那个时候，坊间开始传绿景将成为白石洲旧改实施主体，至今这已经被确认。
2005年，深圳市和南山区两级政府开展白石洲旧村改造的研究工作，白石洲旧改正式拉开序幕。
和很多旧改项目一样，白石洲旧改推进并不快，2005年开展研究工作之后，直到2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组，白石洲旧改进程才开始加快。
也正是在这一年，市场消息指出绿景已参与白石洲旧改。彼时，绿景的旧改足迹已覆盖了深圳全部区域，是涉及深圳旧改区域最广、数量最多的发展商之一：2010年深圳首批启动的21个城市更新项目中，绿景已占两个。
当时市场认为，白石洲旧改项目将是绿景史上获得的最好、最大的旧改项目——其总建筑面积将达500万平方米。
2014年，白石洲旧改终于正式列入深圳城市更新名单。3月，《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》（草案）于网上进行公示，其中显示，沙河五村城市更新单元拟拆除重建用地面积45.95万平方米，拟更新方向为居住、商业等功能，申报主体为深圳市白石洲投资发展股份有限公司。
这一份公示文件显示，白石洲旧改进行了范围调整，原批准拆除重建范围面积约54.29万平方米，调整后拟拆除重建范围面积约45.95万平方米。
2014年5月，经深圳市政府的《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》正式公告，不过，该份计划中并未出现白石洲的身影；2014年7月，《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》公布，白石洲才重新出现。
2015年，市场流传一份白石洲设计方案，其中显示白石洲内含多栋超高层建筑，1座600米高，8座350米高，10座250米高。
进入2016年，深圳南山区旧改重建局的消息显示，白石洲沙河五村旧改专项规划已基本成型，项目单位正在与深圳市规土委进行沟通；下一步将尽快启动确权查丈工作，完成土地确权并争取在2016年春节前专项规划获批。
同年11月14日，有接近绿景的人士透露，白石洲旧改进展比较理想，“前期很多工作都基本完成了，专项规划也进入了政府后期的审查和报批阶段”。
直至2017年6月15日，白石洲旧改正式走到“规划编制与审批”这一步。但按照深圳城市更新流程，距离项目重建仍还有多级台阶，包括拆迁补偿安置协议的签订，实施主体确认，建筑物拆除，更新项目用地审批等。也就是说，白石洲旧改真正重建仍然还需要一段时间。
今年，绿景白石洲旧改又有新动作。
2月，某研究机构发布对绿景中国地产的维持买入评级的报告，同时预期该公司旗下的珠海东桥旧改及深圳白石洲旧村两个重点旧改项目今年将有重大进展。
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△夜幕下的绿景白石洲城市更新办公室
该研究机构表示，绿景中国目前的NAV估值为178亿元，考虑到潜在的旧改项目对NAV的增厚，公司NAV将达到520亿元。当前绿景中国摊薄后股本为84亿股，再考虑到旧改项目操作过程中可能增发的股份（假设约15亿股），摊薄后每股NAV为6.4港元，因此维持买入评级。
由上，再来联想到此次的配股动作，不免让人猜测，会不会是绿景中国为了白石洲旧改而先行进行的融资？
作为深圳规模最大的城市更新项目，白石洲旧改可以说备受人们期待，而绿景在这一项目中也是跟进了长达7年。这个号称深圳旧改航母的项目之于绿景中国的价值显然不言而喻。
在绿景的网络招聘中，也发现了不少关于白石洲项目的人员招聘工作，其中更是增添了拆迁谈判专员。
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今年4月，乐居曝光绿景白石洲(北区)拆迁补偿初步方案。
根据该方案，北区外来人员建房或购买房屋，拆赔比例是1:1；建成30年以上单层或砖瓦房的“老祖屋”，拆迁比例为1:3.5；各村集体物业，按1:1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。
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有市场人士表示，绿景白石洲(北区)拆迁补偿初步方案已获股东代表大会审议通过，计划在今年9月底启动签约。从目前来看，绿景的北区旧改已完成谈判，接下来将进入旧改“快车道”。
华润：能否再续大冲旧改传奇？
深圳白石洲“三国杀”：深业2旧改启动，绿景将签约，华润悄悄进村。绿景|深业|华润|三国杀|深圳|白石洲---
白石洲另一块旧改重心是南区，也就是这次华润介入的区域。
当绿景拿下白石洲整体旧改的传言甚嚣尘上之时，去年6月市规划国土委南山分局公示的沙河五村城市更新单元规划(草案)中，并没有将白石洲(南区)纳入其中。有网友热议：同样是白石洲，为什么南区被抛弃？是要另起炉灶还是不会旧改了？
坊间传言，该区域旧改遭到华侨城反对，理由是房子不能建得离世界之窗太近，至少要保持50米距离。离得太远导致建房少，开发商利润薄，改造难度大。坊间传言的另一个版本是，有人认为绿景要开发白石洲这么大体量的旧改项目，资金压力大，所以南区正想法找大开发商来接盘，例如华润、中海、招商蛇口、恒大等。
华润低调进入南区并设立旧改办公室，现在看来，南区旧改应是大概率事件。
华润在深圳城市更新中，可以说一鸣惊人，其最大的手笔莫过于大冲旧改项目。此外，数年时间，华润旧改力作就有大冲华润城、华润银湖蓝山、华润城润府、前海中心、深圳湾悦府等。
此次，华润介入白石洲究竟看中什么?
打开地图不难发现，白石洲占据了许多有利元素，被称为“黄金宝地”也一点不过分。其北拥均价10万元/平方米的华侨城豪宅区，南接深圳湾超级总部区、深圳湾公园，左靠高新科技区和学府区，右邻港大医院……
有房地产专家分析认为，华润杀入白石洲旧改是意料之外，情理之中。
白石洲南区虽然改造成本高于北区，但也具备紧靠深圳湾超级总部的天然地理优势。由于白石洲南区已有京基百纳广场综合体，外加紧邻红树湾豪宅区，如果由华润主导旧改，很可能将其建成一个高端纯住宅区，服务深圳湾超级总部。
凭借华润强大资金实力和旧改经验，其能否啃下南区这块旧改“硬骨头”，值得期待。
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