夏焱:国外的年轻人面对一个怎样的买房环境? 我曾不解

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夏焱:国外的年轻人面对一个怎样的买房环境?。买房|年轻人|国外|环境|面对---

我曾不解，对于任何一个在北京等国内一线城市拥有一套房产的同学，卖掉房子在法国普罗旺斯等世界各种美好的地方买个房子，人生理想不就实现了吗?

终于，一个周末，忍不住骚扰了一圈我世界各地的同学。因为大家基本都是学金融商科的，在高盛、摩根、汇丰等机构工作了10年，都特别给力，答题速度快，数也算得好。

答案回收上来后，我就很难平静了……

先总结一下我问的九道大题:

1.在当地买一套两居室要花多少钱?

2.持有和出售成本分别是多少?

3.增值潜力是多少?

4.如果出租，收益是多少?

5.对外籍人士买房有什么限制?

6.当地一般薪资水平的人对买房的态度是什么?

7.一般什么年龄买房?

8.作为一个中国人，你在当地买房了吗?

9.当地装修的平均花费是多少?一般会请设计师吗?设计师有多贵?

干货多，下面慢慢说，先上结论:

1.中国一线城市房价与全球其他不少顶尖城市不相上下。(其实这也不是什么新闻)

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全球房价最贵城市排行榜，香港上海北京入围(图/深圳晚报)

2.不过如果考虑投资，除了房价本身，持有成本是重要考量，特别是纽约。纽约是高服务型城市，每年要交物业费和地产税。物业费很高，一个高端地产，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务;公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。

3.欧洲经济好的城市(西北欧、北欧)租售比常高，虽然涨幅平稳，但是5-7%的租金年收益作为投资已经很不错了!

4.欧洲、美国人，一般、顶尖在大城市都租房(一般人如果不是祖传房产也买不起)，二线城市也会买房，毕竟货款等等可以扣税又能自住划算很多;而且像欧洲很多地方，比如荷兰，对租房者保障强大，最狠的是只要租客愿意续租，房东一般不能赶走。

5.有“筑巢基因”的亚洲人普遍更爱买房。除了日本经历了房价崩盘和多年通缩后思维模式已经大逆转。目测新加坡居住条件最好，有赖于政府廉租房政策;香港最差。

6.买房贵，装修更贵。国外普遍人工成本高，大城市“买得起房装修不起”是日常。所以自己动手能力强品味好很重要?

7.请设计师就更贵了。比如日本只有自己买地盖房时才会请设计师。所以在中国还是有这个优势的，在国内好的设计师相比性价比高。

8.世界看了一圈，在国内还要不要买房呢?个人觉得可能的话还是要的，特别是一线城市……

9.不过，买房只是目标，自由才是梦想。(这是我的感想啦)

展开说几个具体的城市:

?纽约、伦敦

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伦敦(图/VisitLondon)

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纽约(图/NYCGO)

不同区域的房子价位不一样，越到城市中心价位越高，周围相对便宜，每平米价格两三倍差别。市中心房子最中心地区20000-30000美元每平米，差不多12-20万，稍微偏远的地方，人民币6-10万。在纽约定居的人，平均收入水平是5万美金，伦敦2.5-3.5万英镑左右，都买不起房;只有top 20%可以，剰下都是祖上留下的房子一代代传。

-般而言，国内小户型贵，因为大家喜欢投资小户型。而伦敦纽约的两室、三室四室更贵，适合一般家庭居住，他们认为能在很小空间得到大户型难度更大，需求更高。

纽约一室到二室，平均价格是100-200万美金;伦敦也差不多，1000万人民币左右。持有和出售成本，除了房贷还有物业费和地产税;纽约是高服务型的城市，物业费会很高，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务;公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。伦敦也有物业费，但和纽约不在一个级别上;一年5000美元左右，地产税4000。纽约的地产税和物业费可以抵税，伦敦不可以。

另外还有出售成本的问题。在纽约，如果没有绿卡出售的话，国家会先收固定比例的税，20%没有。伦敦不存在这个问题。伦敦改革之后，地产交易税会高很多,同祥100万美元的房子，纽约closing(收房)交2.5万的交易税，伦敦要8万左右。

最后说说房子的增值潜力。本地居民居住的情况很少，大多是职业工作者，外来投资也占多数。美国和欧洲人都喜欢租房，本地房子都是中国人和俄罗斯人买后出租。因此，增值空间来自城市未来就业，无论因旅游业还是金融行业等因素。

比如美国近几年金融行业回升，从09年到现在房价上升了2-3倍。未来上升空间平缓，每年3-5%涨幅。伦敦还在高点，伦敦金融区刚搬了地方，周围社区刚刚翻了2-3倍房价。如果金融区搬迁到欧洲，则买房有很大的不确定性。出租两个地方都差不多，一般出租减去房贷和固定费用，收益2%算平均水平(average) ,能达到5%是非常好的情况。

?荷兰阿姆斯特丹/鹿特丹

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阿姆斯特丹(图/I amsterdam)

阿姆斯特丹两居室大概300万人民币，鹿特丹大概100万。最近两年阿姆斯特丹房价已经经历了大幅上涨，鹿特丹刚刚开始。

1)购买成本:

-notary plus translator 1000-1500 euros

-Tax 2% of houseprice

-if you need a loan: approx 2500 - 3000 euros additional loan and valuation costs

2)持有成本:没有房产税，但有物业税，每月150欧

3)租售比很高，大概5-10%

The exact yields are difficult to say in advance, but around 5-7% is possible.

4)人工贵，一般不请设计师

?新加坡

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新加坡(图/Vinepair)

1)新加坡当地80%的国民住公屋，中位数大约250万人民币一套;自住房产税很低，约千分之二/年，出租则千分之三/年。政府保障民生，不喜欢房价快涨，虽然房子的增值潜力慢但房价在亚洲主要城市偏低，但是租金收益3-4%。对外籍城市购房收印花税，最近约15-18% (没查)，而且外籍人士不可以买公屋或者有地私宅。

2)当地家庭收入中位数约4万人民币每月;通常结婚后先买公屋(便宜);但公屋有收入上限，一方月收入高于5万人民币则无权购买。新加坡买房不像其他国家压力大，因为政府保障居者有其屋;公屋通常年轻时就可以购买，银行货款利率也不高。但改善型，比如公寓和有地私宅，则是收入增长后因。

3)新加坡居住条件很好，房价便宜，租金收益3-4% (公寓)，房贷便宜，适合家庭生活，值得购买。

4)简单的装修可以直接找contractor(类似于小包工，各有专长);稍微复杂可以找main contractor(也是包工头，但可以做更多或者找别人做):再复杂点一般会找设计师。设计师安排一切也是找contractor慢慢做(有些设计师有自己的施工队)。

外国(新加坡)装修很多时候是动房子的架构，重新走水电之类的，而不是做一些奢华的装修。所以直接请工人和装修队的多，请设计师的少。但是也有专门找设计师设计的，费用相对高一些。价钱方面差得很多，从装修一个厨房需要花2-5万美金，到整个房子装修1万美金都有。

?日本东京

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东京塔(图/Japan Guide)

1)东京都内好地段70平米的两居室大概7000万日元到8000万日元左右(450-600万人民币)。持有要交固定资产税，出售有佣金和资产增值税，出租毛回报率大概3%到4%，外籍人士没有限制。

2)当地人一般不热衷买房。因为日本通缩已经这么多年了，习惯于租房。一般买房的都是三四十岁的人。当地所有房子都自芾装修，设计师针对的是自己买地找房子的。

3)朋友买了投资型的一居室，自住是租房(租金是税前计算所以很合适)。

?香港

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香港(图/香港旅游发展局)

1)不同地段会差很多，好一点地段每平米16-20万港币，两室通常在50平，大约800-1000万左右。铁路附近的地段基本增值潜力很好，但租金回报较低，大概是$400-500每平每个月。外籍人士需要给15%印花税，但没有限制。

2)基本上觉得工资追不到房价升幅，年轻一辈很多都要父母给首付才有机会买房，要不就要很省，要不就买那些20平左右的一房或studio flat。

?台北(一平米约等于0.3025坪)

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台北(图/旅游台湾)

1)在台北好的地段，一坪需要至少28万人民币。通常最小的两居室要25坪，700万人民币。

2)增值潜力随经济波动，一坪25万-35万人民币变动。

3)300万人民币的房，租5000人民币一个月，整体租房投资报酬率低。

4)外籍人士可以买房但限制多，可以贷款但复杂，并秉持平等互惠原则。

5)台北的房价几乎等同于北京的房价。当然，需要更努力打拼，才能买属于自己的房。一般人结婚时，通常会买房，经济状况一般的家庭，通常会由父母付头期款作为新婚礼物。

6)个人想要买房，因为想要有自己的窝。装修时会找设计师，因为想要有更好更适合自己的设计。通常的装修费用是购屋的10%。高于10%较高档，低于10%较一般。

?斯德哥尔摩

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斯德哥尔摩(图/Stockholm Travel Guide)

1)斯德哥尔摩两房(两室一厅)差不多需要350万人民币。持有成本比较高，一般每月会有3000左右的物业管理赛，公共环境供暖这些。

2)增值潜力不错。出租收益比较高，外籍人士买房云要有长期居留签证。当地薪资一般，但是负担一套房的贷款还是没问题，一股一工作就买，一套小的。(哥本哈根也差不多)

3)由于人工贵，一般不会找设计师，都是自己去卖装修材料的地方想好。一百平米，30万左右。

?美国费城

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费城(图/VisitPhily)

1)持有成本包括地产税、保险与维护，大概需要1万美元;出售成本是2万美元;租金在1800美元左右;基本没有增值潜力;如果不货款，对外籍人士几乎没有限制(信息有局限性)

2)年轻人买房者的比例近年来有所减少，很多宁愿在城里租房住，也不愿意做房奴。一般买房年龄在30-35之间。

3)装修的钱主要花在厨房和卫生间，很多人会翻修这两个地方，买东西也费钱。一百平米的房子如果不翻修卫生间和厨房，1万美金打住了。如果翻修，至少要3万美金。其他房间主要是买买家具，涂涂墙。

4)有钱人当然会请设计师，这也是一份很得体(decent)的职业。普通人很多会请人设计一下房间涂料的颜色搭配。美国人非常在意这一点。

?加拿大蒙特利尔

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蒙特利尔(图/Local Montreal Tours)

1)蒙特利尔市区两居室房价从二十万加币(二手房)到四五十万(公寓新房)不等，均价三十来万。

由于蒙特利尔所在的魁北克省苛捐杂税较重，买房净价不贵，但养房花费不菲。成本主要体现在各种税和费。

持有如果自住，除了日常房屋修缮维护，商业保险开销，还需要每年交纳地产税、管理费、公共设施赛。如果将房屋出租，租金计入收入，需要交纳平均超过20%的收入税。而如果房屋买卖，通常需要准备相当于房价1.5%的金额，用于中介、法务、公证等费用以及向政府一次性交纳过户税。

蒙特利尔房价在经历了四年连续下跌后，从去年开始缓慢上涨，如果魁省经济复苏，住房有望保值甚至缓慢升值。(当然如果华人富豪组团来投资，大涨那是分分钟的事儿!)由于是加拿大著名的大学城，位于高校附近的房屋出租前景一直良好，每月租金保守估计在一千加元到两千加元之间，是非常稳定的收入来源。

在加拿大，除特定类型的投资移民之外，通常房屋所有权并不捆绑移民资格，因此外籍人士在蒙特利尔买房与本国居民并无显著不同，相反，魁省政府欢迎非本国居民前来投资买房。

2)北美文化使然，本地普通工薪族以租房为主，租房市场活跃度远高于买房市场。本地人通常三十多岁成家生子后，会有买房打算。并且，相比起在市区买小户型公寓，很多人更倾向于在郊区买一幢两三层楼几百平米的大house。

3)目前我还没有买房，打算等移民手续办完，工作稳定且有一定积蓄付首付的时候，再在市区买一套小户型公寓。毕竟从长远来看，自住房比租房合算。如果家庭云要，若干年后可以考虑在本地或者外地(外国)换一套更大的房。

4)加拿大人热爱DIY ,人工成本较贵，而且home decor商品的品种门类十分齐全，购买渠道也很便利。因此据我所知，找设计师的不多见。

装修花费区别就大了!一百多平米二手房，纯拆除的费用平均在六七千加元，另外厨房、浴室改造，采暖系统更新，换门窗(这边冬天太冷太长，隔热防冻的门窗得特制)等等费用全得拆开来算，每一项都分得很细……

?华盛顿

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美国华盛顿特区(图/Washington.org)

1)波托马克河畔，可看到国会山和华盛顿纪念碑帝都一流condo ,非penthouse ,有半酒店式服务，大约折合5-6万人民币一平米。两居室100平米，总价75万美元上下。物业费大致800-900美元-月，税率1%。租售比大致在5%左右，但若是除去物业费就会大打折扣。

2)房价总体停滞，综合统计YoY (增长率)只有2%左右，高端物业甚至比前两年略低。

3)地铁沿线独立房和联排价格也较便宜，大致相当于帝都五六环之间，距地铁步行15分钟，学区中上，独立房，每平米也就是折合1-2万人民币，顶级学区一般房子较老，能到3万以上。相当于四环左右位置，据地铁5分钟步行，联排房大致3万人民币，物业费很低，租售比可达4.5%，但基本可以全留下，所以比condo投资回报要好。但总体房价也是停滞不前。

?西雅图

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西雅图(图/CNBC)

1)西雅图是最近几个月全美房价涨幅最高的城市。

西雅图自然资源丰富，社会相对和谐，有微软和亚马逊这两家全球市值第三第四的大公司，也吸引了大量亚洲买家。西雅图因为自然风光多祥，房价也变化多端，比如看海湾、看湖、一般的水，三面看山、两面或是一面价格都会变化很多，而如果有自己私家水岸、码头那就更是能凭空再涨上一两百万刀。

顶级区域如盖茨家所在的Medina，一般有水景的房子要到500万美金。稍微离水岸远一些的顶级学区也要在300万左右。

西雅图的一大头疼是新房很少，而新房往往是一个老房拆了建俩，总lot甚至只有6-700平米。因此西雅图很多买房子实际是买地。1-2000平米的地价格在同一数量级，因为建不出两个房子。2000平米的地加极老的房子，顶级学区，大概在200万以上。1000多的平米也要180万。

2)西雅图的拥有成本还算可控，税费1%，居住的话销售税极高，将近10%，但州里没有所得税。

3)建房子是另一大坑。每平方尺的全建设装修成本可以从150美元到400美元。甚至400美元的建设商还只是定制(custom built)，离豪华还差好多……比如一扇门可以从空心的几十美元一扇到实心胡桃木600美元一扇。与建设费用相比，建筑师和设计师还算公平--这是刚需，否则拿不到建设许可。一套完整400-500平米房子的设计、图纸、施工指引大概在4-5万美元。

4)室内装修设计可以2万搞定，也可以20万，浮动太大了。

?中国

个人觉得在一线城市如果是刚需，还是要尽量买。没有安全感哪里来的自由啊。不过对比外国人和中国人，大家在选房的标准上差别还是蛮大的，比如外国人对坐北朝南这件事就比较不看重，不过呢中国的房型和国外差别也很大，所以不能照搬。

中国商品房是1990年代住房改革后才开始的，大量商品房上市是2000年以后的事情。相比国外特别是欧洲，建筑历史长，户型多样，楼层少但层高感人等特点，我国商品房形成时间比较短,户型相对单一。

另外，在中国买房，如何选房也是个非常有趣的问题，选好了升值潜力大，两居室能有三居室的效果;选不好不仅出售难度高，而且住得不舒服。

最后特别感谢我的几位同字:

纽约:Shuo

伦敦:Shuo、Cyrus

东京:米斯特曹

荷兰:Zan

香港:Betty

台北:Eddie

斯德歌尔摩:Alfred

费城:Joseph

新加坡:Yang

蒙特利尔:Celia

(本文为“住艺”创始人夏焱女士针对知乎问题“国外的年轻人是面对怎样的一个买房环境”所作的回答，观察者网已获作者授权转载)