长租公寓拿房，比开发商拿地更难！拿对了有暴利，拿错了血本无归长租公寓的成本

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长租公寓的成本，大致包括拿房成本、装修摊销、营销成本、运营成本、税费成本等，其中，拿房成本占的比例最大，一般占到50%-70%，有的甚至达到80%。

也就说，房源拿得好，最省钱；房源拿不好，最浪费钱。而拿房这个环节，对大部分的长租公寓运营商来说都是陌生的。今天，明源君就来说说，长租公寓该去哪拿房、拿什么房、如何判断房源好坏。

长租公寓有四个途径可获取房源

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但并不是所有企业都适用

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长租公寓房源的获取，有以下4种途径。要注意的是，非房地产开发商，能获取的房源仅限于存量项目。

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明源地产研究院制表

第一种途径，通过市场竞拍获得，对开发商来说已轻车熟路了。

第二种是租赁市场的创新方式。今年1月，经国土部和住建部同意，沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市，允许试行利用集体建设用地建设租赁住房，村/镇集体经济组合可以和房企合作，共同完成开发建设。但并不是所有房企能参与，像杭州厦门目前的实施主体仅限于国有性质的房企。

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明源地产研究院制表

另外，是否参与集体建设用地租赁房建设，还要综合来算账。项目的用地规模、建成后房间的数量、客群定位、租赁期限，以及开发商和村/镇集体组织间的收益分配等。比如南京要求集体经济组织所占份额比例必须在50%以上，都关系到房企最终能否从中获利，能获多少利。

第三、四种途径，是现阶段很多运营商或开发商获取房源的方式。目前，法律允许用来改造成长租公寓的存量物业，包括商服用地二类别中的住宿餐饮用地和商务金融用地上的建筑物业，以及工业用地上的商业办公用房和国有厂房。

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明源地产研究院制表

明确能拿的土地类别或物业类别之后，公寓运营商接下来该考虑的问题是，如何挑选合适的、更有盈利空间的物业。

有些物业即使便宜

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但未必就是好房源

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拿对房，对长租公寓来说意味着成功了一大半。当前，存量物业的竞争越来越大，而长租公寓的租金承受能力很低，在一些好的地段，根本竞争不过其他业态。于是，很多公租公寓放弃高租金地段，将注意力放在一些低价的物业。

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这个过程中，需要特别注意的是，有的房源虽然便宜，但绝不能碰，拿了就等于自找麻烦。

1、产权不明确的物业最好不拿

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市场上，有很多产权不清晰、产权关系错综复杂的物业，虽然租金可能会比其他物业地，但风险很大。比如，农民自建房。这类物业最常出现一房多售多抵多租的现象。

近日，深圳媒体就报道了一宗类似的事件。福田某居民两年前把一栋自建楼转让，两年后，又先后跟四个承租方签订了长达数年的租赁合同。每次都以上一个租赁合同未到期为借口，拖延交楼，收到钱后没多久就玩失踪。

承租方之所以被骗，是因为自建房是不允许上市流转的，有的还涉及违建，买卖合同国土房管局不会备案。原业主转让房屋时，只要不向村委或街道办申报，房屋的所有权依然落在其名下。

因此，对自建房，公寓运营商除非能够明确其产权所有人，否则最好还是敬而远之，如果涉及到产权纠纷或者违建拆除，麻烦就大了。

2、不健康的物业应尽量避开

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另一类不建议的物业，是被查封、被抵押的不健康物业。这类物业存在非常大的不确定性，搞不好就血本无归。

新派公寓新国展店就是一个例子。

2016年5月，新派公寓承租了顺义天竺大街的一处物业，建设了新派公寓新国展店，租期为12.5年。完成装修后，却被法院告知该物业早已经被查封，继而又被告知物业被拍卖。另外，新业主要求租金涨一倍，否则强行腾退。双方交涉无果，今年2月，该店被新业主停水停电。

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截至目前，该事件还没得到妥善解决。对于新派公寓来说，损失确实不小。

可见，选择房源时有必要避开不健康的物业。前期的尽调要做充分，在承租物业前，可以到当地国土局的房地产产权登记中心，确认物业的产权情况，也可以委托律师代跑一趟。

3、改造后仍难合规的房源慎拿

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近两年，各地陆续释放长租公寓的利好政策，对房源的限制也逐步放松，部分地区允许商业用房、工业用房改建为长租公寓。这两类物业改造时需要跨过的三道坎：

将土地用途从非居住用地调整为居住用地
将房屋用途从非住宅变更为住宅
房屋及附属设施符合消防验收条件

土地和房源用途的变更，涉及到的部门多，流程很复杂。在获取房源前，公寓运营商要特别注意土地出让合同中，对于变更土地用途、房屋用途的特殊约定以及地方政府的规定。保险的做法，是在收购前先与行政主管部门确认变更土地、房屋用途变更是否可行。

如果变更难度太大，就需要仔细权衡了。

另外，要特别注意消防合规性。消防是硬指标，而存量改造的长租公寓很多消防审批通不过。

最近，深圳南山某长租公寓就因为消防和装修整改问题，流失了一批租客。该店是由一栋物流大厦改造而成，租客反映，开放入住后，消防验收还没通过，被要求限期整改。健身房和公共厨房重新装修，暂时没法使用，装修产生的噪音、灰尘等污染也引起了租客的不满。

消防验收合格的前提是规划和报审用途一致，而长租公寓这一业态出现时间不长，很多地区还没形成明确的验收标准，甚至同一个市不同行政区的处理方式还不同，有的参照住宅验收，有的参照商办工验收，有的又参照酒店验收，还有的归为出租屋不用验收。有的单位由于不知该按照哪个标准验收，干脆不受理验收报审。

这就为商改住、工改住增加了难度。从目前的情况看，办公楼、商场、工厂等物业，改造后消防验收通过率都很低。尤其是工厂。虽然工厂租金低，但地理位置一般都较偏远，最致命的是，其消防报批基础是各类物业中是最差的。用工厂改建的长租公寓，要通过消防报批难上加难。

如果想要拿这几类物业，一定要先吃透地方政策，有充分把握了再出手。

4、存在严重质量问题的物业绝不能要

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要拿老旧的物业改造，不能忽略楼体本身的质量，比如有的建筑存在沉降的风险。拿房的时候，可以走到楼顶楼梯间的位置观察下，如果楼梯间的天花板上有很多裂缝，那么这栋楼肯定是不能拿的，沉降的风险太大，一旦发生质量等事故，后果不堪设想。

拿房成本不是最关键的判断标准

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房源是否合适，要综合判断

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排除了不合规的物业、存在致命硬伤的物业之后，如何从众多的房源中选择最合适的？可以结合自身的情况来筛选。

1、客群定位是拿房的决定性因素

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虽然拿房成本是所有成本中最高的，但明源君认为，房源租金（或售价）的高低，不应该把拿房成本作为拿房的决定性因素。一个房源能不能拿，要不要拿，主要取决于项目的定位。

比如乐乎城市青年社区的客群定位是青年白领，选择的物业有三个特点，一是交通便利，二是面积一般在10000平米以上，改造后项目的房间数量通常在500间以上，而且还有空间做大社区，三是周围没有经济型酒店，避免恶性竞争。

不是拿了楼再来想租给谁，而是先想好租给谁，再来判断能不能拿。

现在大部分长租公寓单个体量都不大，无论是风格、还是功能，都很难面面俱到。因此，精准定位客群，是项目的关键，它将决定项目的选址、装修和营销模式。

像有的项目瞄准住院患者的陪护亲人，在医院附近拿房做短租。有人抓住了陪读家庭的租房需求，在高校附近拿房做长租公寓。

2、拿房时就要考虑改造成本和得房率

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在选择物业时，改造成本也是不得不考虑的因素。物业改造不可控因素太多，拆改的成本可能比新建还高，而且工期也更长。

以商业性质的物业改造为例。仅从施工和工程角度看，有几个改造难点是没法绕开的：

商业物业的水电一般达不到住宅类的用量，需要增容；
排水系统用量不足，需要增加室外排污管网的投入；
商业物业的外墙多为玻璃幕墙，保暖和通风需要升级改造；
水电和暖气管道拆改过程中，可能破坏其他线路，埋下隐患；
一些结构不适宜的物业，甚至承重墙要拆掉重做，工程非常大。

另外，不同类型的物业，租金和得房率的比例是不一样的。比如商业类物业，原本租金就最高，拿房成本自然水涨船高。但是，出房率却不太理想，一般只有70%左右。

相反的，宿舍楼的拿房成本比商业物业低，得房率却一般可达到80%以上。工厂拿房成本更低，缺点是位置偏远，交通可能也不太方便。另外，和商业物业一样，都存在大进深的问题。

长租公寓比较合理的进深在8-11米，然而，大型商场和工厂，进深远远大于这个数值。这种结构，处理不当容易出现大量暗房。

像下面这个大型商场，单层面积达4800平方米，其采光中庭最大进深有27米。

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来源：锋思设计

改造成长租公寓，如果按照传统的排房方式，虽然房间数量不少，但是四个拐角周围都出现暗房，这将影响到租金水平和出房率。

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来源：锋思设计

国内具备长租公寓设计改造经验的建筑设计公司并不多。因此，高难度的改造项目，其实也非常考验长租公寓运营商对供应商的识别能力。

3、租赁物业追求租金溢价，自持物业追求资产增值

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很多长租公寓都采用轻重资产结合（即自持物业+租赁物业）的模式，譬如碧桂园、龙湖、旭辉等资金雄厚的房企，也都以租赁为主，自持为辅。

租赁模式中，长租公寓运营商其实是二房东，靠差价赚钱，盈利主要来自租金溢价和服务增值。

龙湖冠寓就总结出一条经验，就是选择周边房子比较破旧的物业，这样的项目溢价空间和出房率都更高。

自持模式中，除租金溢价和服务增值外，物业增值才是最可观的。因此，选择物业时，最看重的是其升值空间。

新派公寓买下北京CBD旗舰店的时候，单价2.2万/平米，在当时是一个比较高的价位了。四年后的今天，周边房价已经涨到接近10万/平米了。现在，这家店的租金坪效比周边涨了100%。

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新派公寓CBD店

4、不同企业适合的房源不同

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每家企业的基因不一样，底子不一样，也会影响到拿房的决策。

初创型的长租公寓运营商，资金有限，抗风险能力弱。拿房的时候更需要谨慎，如果一开始就去操作高难度的项目，如工厂改造，试错成本非常高，可能会超出其承受能力。

这时，不妨先采取保守的打法，从住宅类物业入手。比如很多城市有一些存量的商品房公寓，销售不太理想，拿房成本会相对低些，改造难度也不大，而且不存在房源属性变更及消防审批的风险。对初创型企业来说，是低门槛的入行途径。

相比之下，开发商不仅有资金优势、供应链优势，还有存量资产的优势。很多开发商原来在各大城市已经有一些物业了，在布局长租公寓时，可以利用原来的物业互补。

比如龙湖自持的长租公寓物业，会优先考虑如何利用集团的商业项目，作为冠寓的商业和服务配套。非自持地块，会选择在一二线城市的中心区、办公商务区、区域产业园区、地铁沿线且配套服务丰富的地段。

总结

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房源的好坏没有绝对，只有合适与不合适之分。在拿房时，首先要立足自身定位和条件，进而从拿房成本、改造成本、得房率、租金溢价、资产增值等因素综合考虑，拿最适合自己的房源。（明源地产研究院副主编陈丽如）

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