写给东方影都7800户公寓业主的一封信！
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写给东方影都7800户公寓业主的一封信！。公寓|业主|写给|万达茂|影都|东方影都---
尊敬的东方影都公寓业主：
你们好！我是《星光影都》，2013年明星大咖的红毯秀，开启东方影都繁华之旅，5年来公寓平平淡淡，本以为万达茂开业会带动发展，等来的却是更少的人流，公寓业主们请不要失望，现在的平凡是为了将来最美的荡气回肠。
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东方影都公寓交房快3年了，作为第一批进驻公寓的公司，看到太多身边的人离开，几年来一半的商户、公司由于东方影都没有人气坚持不下去陆续离开，公寓房价一直没有太多涨幅，公寓二手房能成交的价格在1万到1.1万之间（二手房均价1.2万），售楼处至今还有公寓在销售，价格在1.3万以上（南向海景房价格在1.6万以上），既然发展属于停滞状态，就应该找出原因。
通过走访商户经营现状，了解业主心里预期，对当地存在的问题，连续发表了几篇文章。
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文章链接：东方影都开业褪去繁华！几家欢喜几家愁
文章链接：东方影都万达公馆房价为何不长？原因在这
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大片空置的商铺
发表过如何用规划带动东方影都公寓发展，也咨询过相关部门，最终的结果是，万达融创把房子卖给个人，没有公寓的发展规划，物业只是一个服务部门不做经营。
星光影都公众号文章：东方影都的发展设想！
星光影都公众号文章：东方影都的发展设想！（二）电影衍生品市场
如何去改变现状，如何用最短的时间让东方影都公寓早日繁华起来？这需要所有公寓业主共同努力才有可能实现。
现在公寓的优势有那些
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天然的沙滩浴场，万达茂，影视产业园
2018年年底，地铁13号线开通，整个西海岸的常住居民可以方便快捷的到东方影都游玩。
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万达茂的吸客能力超强，以某入住万达茂女装品牌为例，2018年5月女装万达茂营业额青岛冠军，同品牌女装胶南利群营业额下降47%，黄岛佳世客下降23%。
万达茂开业受到冲击最大的是吾悦广场、海上嘉年华。万达茂开业截留了胶南至黄岛的消费群体，同时吸引了黄岛的消费者。
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公寓11.12号楼分别为海岳一家度假酒店、万达国旅酒店，大型影视剧组只选择这两家入住。其余日租酒店客房分布零散，没有接待能力。外地影视剧组的拍摄计划都安排在2018年7月以后到青岛，现在剧组的最佳选择就是西海岸。
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2018年6月18日后，上合峰会、上合电影节结束大批的游客将蜂拥至青岛，欣赏青岛的夜景，2018青岛是中国最热门的旅游之地。
公寓面临的问题
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公寓商铺租金大部分开价在10万以上，部分商铺房东已经扛不住了，扛不住没必要抗，降低租金吸引商户来经营，带来人流，人多了房租自然会长，有些偏僻地方的商铺租金已经降到了4-6万每年，房租降了商户有利润，敢打价格战，让利消费者也多了一份底气，甚至愿意将身边的朋友叫上共同在东方影都发展。
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诺沙湾住宅
公寓租金精装带家具1300-1500每月空置率非常高，作为租户电费1元，物业费3.8元都需要承担，房间只能住2人，对于在附近工作的员工租金压力比较大，建议房东适当降低租金，减少公寓空置率，让更多的常住人群租住公寓。有了人流商户才有消费者，商铺与公寓的繁荣是相辅相成的。
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远处住宅楼为白果树村回迁房
白果树村回迁房10月交房，诺沙湾住宅5期八月底交房，对东方影都公寓长租会有一定影响，现在诺沙湾入住率已达90%以上。加之公寓管理问题很多，会影响公寓出租。
给东方影都公寓做了一个规划方案！希望公寓业主齐心协力，为了共同的利益都付出一点，为集体贡献自己的力量。同时希望有投资意向的企业来将东方影都公寓统一开发，形成一种文化氛围。
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规划分为商业与公寓出租两部分。
商业部分：
A1,A2区餐饮文化区，美食街，小吃街。
B区酒吧一条街，娱乐配套。
C区影视配套，生活配套。
公寓出租部分：
选择口碑好的日租企业托管，在长租租金方面公寓业主适当降低给长租客的租金，让租客能留在这里，公寓13.20.21号楼为毛配房可以自行选择。
星光岛为了清理群租房用了一年时间，现以完全清理。
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星光影都公众号文章：东方影都星光岛住宅成了民工宿舍！
公寓业主感言：
曾几何时，影都包括周边都是空白的时候，滨海大道沿途只有影都是明显的北高南低、后面有山前面是海的风水宝地，西海岸管委成立之初选址就在这里。后来周边建成部分小区，几乎都是半死不活状态，房地产到了低谷。这时候万达来了，就占据了整个西海岸龙头位置，也确实起到了龙头带动作用，把旁边的几个小区全部带活，灵山卫房价突飞猛进。时至今日，周边房价大家都比较清楚，虽然好多小区明显的南高北低、别墅只能看到大马路算是比较差的风水，但是关键是离龙头距离近啊，依然是一房难求。影都作为龙头，如果是纯住宅，物业管理不用太强，跟周边持平，房价绝对要高得多，作为公寓，如果能够管理到精品水平，也不至于低于周边住宅，毕竟这里的位置无可替代。影都本身的价值非常高，只是受很多外在影响和暂时粗放的管理未能得到体现！
公寓的投资是正确的！公寓的优势就是，地段！地段！地段！
政策方面公寓需要等待
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国务院办公厅关于加快培育和发展
住房租赁市场的若干意见
国办发〔2016〕39号
（十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
西海岸新区近期发展目标：2020年常住人口达到240万左右
中国很多城市都在抢人，青岛、西海岸，发展同样需要人。
整个青岛1013年末至2017年只增加了8.21万人，有力度的引人政策出台才会在2年内吸引上百万人到西海岸。
2018年6月10日
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