调控放大招力保首套房刚需，但仍存三大隐患，抓紧时间很重要以往我们常说

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以往我们常说，刚需买房越来越难，种种保刚需的措施似乎都在伤害刚需。

没摇号的时候，开发商要绑定精装修，要全款的往里走，甚至为了不便宜刚需，整个项目直接转二手房销售。

摇号的时候，关系户先挑，公开预售的时候，重名一大堆。西安是个典型，关系户被打了个出头鸟。但这一切并没有停下来，当地另一个项目4300多个摇号客户，竟有400多个重名者，开发商说他们的电话号码和身份证号均不一致，但一个项目摇号近10%的重名者，这个解释有人会信吗？

摇号治标不治本，专家们很清楚。陕西的房地产研究会会长王圣学就说了，这是一个无奈之举，只能治标不能治本。西安今年估计要多100万人，但西安今年全年预计只能供应22.6万套。短期和长期均不能满足需求。

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叶檀女士说，中国的房地产存在三个套利方式。第一个就是政策套利。

二线城市大幅放宽落户门槛。楼市调控关住了大门，但人口政策却开了个窗口，有钱人拿着全款去买房，开发商满心欢喜，这些城市新房和二手房价格价格差超过了30%，买到即赚到。限售个三五年又有什么关系呢？人口大幅增加是炒房客最大的后盾。

天津是后知后觉的，先夸下海口，但是被30万人吓坏了，之后的细则留了一手，来工作的人才能落户。脸面是次要的，利益才是真，毕竟上面在盯着呢，要是再被约谈，那可就不好办了。

政策跌跌撞撞，自顾都不暇，首套房刚需似乎的确没那么重要了。

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一、这两个城市值得点赞

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不过在这里，我们仍然给这两个城市点个赞。

第一个城市是成都。

昨天我们专门写过关于成都

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的文章了，有兴趣的朋友可以回去翻翻看。

成都通过5月份的调控遏制住了炒房客比例。更重要的是，成都大幅增加了供应，仅6月份预计有70个项目上市，320万平米，万人摇号只是个别项目，整体已经不存在了。

供应的迅速增加，成都的炒房客恐怕要慌了。

不过已经有部分炒房客打算先撤了。如果你关注过二手房挂牌量，你会发现从元旦开始，挂牌量迅速攀升，从18000套到目前的70000套左右。

不多说，成都楼市未来会越来越利好刚需。

第二个城市是武汉。

6月份开始，武汉将首套房刚需优先选房的比例从40%提高到60%。

武汉今年一季度明确单价18000元以下的项目，面积120平米以下房子要划出40%的房子给首套房刚需，现在该比例升级到60%，还是值得鼓励的。

当然更关键的其实在供应。数据显示，武汉2018年预计新增住房供应3388万平米，同比增加48%。下半年武汉购房难的问题将明显得到缓解，在政策加持之下，首套房刚需肯定会更舒服。

数据显示，2017随着房地产市场的火爆，开发进度加快，全年新开工面积2975.4万方，同比增长4.6%。结合销售面积对比来看，已经结束2015年-2016年新开工面积小于销售面积表明供不应求的状态，说明2017新建商品房新开工面积再度超过销售面积 2018年供求正在趋于均衡。

这些二线城市调控在上半年遭遇挫折，下半年拿出了足够的诚意帮助首套房刚需买房。新房限价的情况下，至少买到房的概率会大一点。

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二、我的担心

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当然，点赞之余，我们还是有点担心的。治标不管用，治本能抗住多久？

我的担心来自于三点。

一是以往的经验告诉我们，变数太多了，很多好措施一遇到硬骨头往往就不再坚持。最典型的是住房供应的善变。从廉租房到两限房，到经适房，再到共有产权房。这么多房子搞出来，倒像是和开发商玩PK，没能真正帮助到刚需。

一是目前政策依旧在鼓励购房。没有多少需求转移至租房市场，旺盛的居住需求持续截留在购房市场。这给地方持续大幅供应提出了极高要求。

二是租购并举是根本，这是上面提出的。如果继续地方持续帮助购房，租房岂不是持续短板下去？这些城市人口流入量可是非常大的，如果租房市场持续短板，长效机制会很尴尬。因它明确了以市场调节为主，市场调节的根本是在房价过热的时候，需求转移至租房市场，以平衡供需。如果要增加租房供应，那么购房供应还能继续维持多久？

大幅增加供应，我只能说，未来半年到一年时候，打算买房的首套房刚需境况要比之前好一点，把握住吧。