后地产时代，物业崛起，迎接万亿蓝海近期在恒生指数回调之际

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地产|崛起|物业|蓝海|时代|物管---傻大方小编总结的关键词

近期在恒生指数回调之际，物业板块却逆势走强，从长线来看如绿城服务、中海物业等物业股也一直在不断的创出新高，作为与我们日常生活息息相关的物业服务提供商，我们应该如何看待呢？

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目前我国的物业管理行业整体还是处于快速扩张的时期，除了城镇化进程推进带来的增量规模，同时随着人们生活水平逐步提高，在消费升级的带动下，人们对物业服务品质和内容的要求将会越来越多。因此，目前传统物业管理的模式正发生较大幅度的升级，这或将对物业管理行业的未来产生正面影响。

万亿蓝海，强者恒强

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根据相关机构预计， 2020 年全国物业管理行业总体在管面积将达到280 亿平方米，按照2015年全国物管规模总体约为 6400 亿元，计算得物业费平均单价约 3.07 元/平米/月。若假设物业管理费年均增长 5%，预计 2020 年全国物管规模超过 1 万亿。

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另一方面，我国物管公司整体的服务水平和质量参差不齐，即使同一城市收费跨度也有百倍之广。目前，全国物管公司总共超过 10 万家，总体呈现地域分散、集中度弱的状态。未来，随着物业龙头在管理能力以及品牌效应的提升，未来行业龙头聚集效应将会逐步显现，强者恒强将是市场常态。同时，龙头企业品牌溢价能力及较强的成本控制力将会使其在行业中获得更高的毛利率。

据全国物业管理协会报告，百强物管公司住宅平均物业收费 2.24 元/平米/月，平均毛利率为 20%，而十强企业平均毛利率可达 25%。可见，龙头物管品牌如万科、绿城、中海等的品牌溢价能力会因服务质量而迅速增强。因此，未来行业集中度的提升趋势或仍将延续。

除了庞大的市场空间和龙头聚集效应，物管本身商业模式的升级，也将会给行业释放出新的价值。

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物业服务行业属于人力密集型行业，由于传统的物业服务业态的粗放，服务管理的非标化，使得其长期处于低效率和高成本的状态。而现代化的物业企业逐步开始利用科技化，信息化，人工智能等高新技术优势对传统密集型劳动输出模式进行转变。同时，通过收集，整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，不断挖掘物业服务的附加值和边际效益，延伸服务领域，进一步体现出物业管理丰富的商业价值，促进营业收入的增长。

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另外，我国目前仍停留在基础业务为重的阶段，外包比例小。据相关机构统计，在百强企业中，基础物业服务作为物管公司的根本收入来源，占总收入的比例高达83％，却仅贡献了69％的利润。但收入占比仅为17％的配套业务能贡献31％的利润。

从国际经验来看，国际领先物业管理企业侧重提供综合服务且外包比例大。比如，仲量联行致力于成为房地产顾客「一条龙服务」的提供者，满足客户关于房地产的全部需求，为客户提供前中后端服务，甚至还有资产管理。而First Service是北美地区物业服务行业的领先者，公司通过两大服务平台为客户提供服务：住宅平台，是北美国最大的住宅社区平台管理；品牌平台，是北美最大的拥有独立品牌特许经营系统的基本物业服务供应商之一，通过特许经营和品牌经营，为住宅和商业地产提供服务。公司致力于为客户提供定制符合当地特色的物业管理服务，并通过品牌优势，进行大规模复制，在此过程中不断提高运营效率。与此同时，公司还将自己的服务外包出去，获得稳定可预测的现金流。因此，服务的连接和整合者、平台的提供者或将成为未来各大物业龙头企业或将逐步转型的目标。

物业巨头浮现，竞争格局初现。

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绿城服务，综合服务之王

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在目前已上市的物业管理企业中，绿城服务市值最高，是国内领先的中高端物业服务企业。根据中指研究院报告，公司在 2017年中国物业服务百强企业中排名第二，并连续三年荣登业主满意度调查排名之首。

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据中金公司研报指出，2017 年底公司在管面积为 1.4 亿平方米（储备面积 1.5 亿平方米），住宅项目与非住宅项目比例约为 8:2，可见绿城服务管理规模之大，储备面积之多。除此之外，公司拥有三项主营业务中，物业服务、咨询服务和园区服务。其中园区服务增长动力强劲，2017年营收达到9亿元，同比增长高达87%。这是由于前期绿城服务提早布局、精心运营，使其园区服务发展水平远远领先行业，其中主要分为园区产品和服务、家居生活服务、园区空间服务、文化教育服务等针对住户自然衍生的日常需求提供多元增值服务。这类业务空间大、发展快、利润高，或将成为绿城服务物未来增长的重要驱动力。

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彩生活，平台管理者

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彩生活是首家香港上市的物业管理企业，目前转型平台物管公司，用自我研发物管系统整合中小型物业管理企业，并研发APP 搭建社区生态平台。其主要业务为物业管理服务、工程服务和社区租赁、销售及其他服务。通过「彩之云」互联网平台为住户提供「彩富人生」增值计划、E 能源、E 师傅、E 电梯等为代表的增值服务。截至 2017 年 12 月 31 日，公司在线平台累计成交金额约为 76.14 亿元， APP 在线的注册用户数增加至 1034 万人，活跃用户数增加至 349 万人， APP 活跃度显着提升。另外，2018 年 2 月公司以 20.13 亿元收购万象美，此次收购或将大幅提升彩生活对于优质、高端项目的承接能力，而增值业务将在万象美服务的社区中获得广大市场空间。

中海物业，背靠大树好乘凉

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中海物业是一家具备开发商背景的高端物业管理服务企业，高达90%管理面积来源于中海外开发的项目，仅只有10%是由第三方开发的外部项目贡献。相比同业中，集团开发商贡献的项目占绿城服务总管理面积的20%，占彩生活仅为0.9%。因此得益于其背后强大实力的央企开发商规模扩张提速，中海物业能够快速扩张其项目资源，实现较高的内生性增长。同时，公司定位为中高端住宅项目提供社区服务，可以收取较高的物业管理的费用。据申万宏源最新报告指出，中海物业平均月度物业管理费在同业中位居首位，达4.7元/平米，相比绿城服务和雅生活则分别为3.1元/平米和3.0元/平米，能够获取较高的毛利率。

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