广州二手楼需求“向外走”，外围区成熟盘或“补涨”

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近日,合富研究院发布了《2018年广州、佛山、东莞三大城市二手房市场白皮书》,内容显示:2017年广州二手网签量超11万套,网签面积1051万㎡,网签量同比升11%,网签均价20131元/㎡,网签均价同比升13.3%,合富指数全年涨幅28%。广州一手房供应减少,致需求流向二手市场,二手市场份额由45%升至55%,超越一手。政策引导下,2017年租赁市场筑底回升。

对比一手市场,二手房在地段、产品选择性和政策上有明显优势,中心区二手成交份额基本在八成以上;外围区域中,番禺二手份额超七成,花都超五成,增城、从化约四成。

2017年广州地铁四线齐开,外围区域交通明显改善,促使更多需求流向外围区域置业,外围成熟地段价格“补涨”,需求“向外走”的二手市场格局加速形成。由于楼梯楼的市场接受度提升,中心区低总价、小面积物业的成交占比上升。

政策影响下,整体价格上升动能受抑制,涨幅趋缓。中心区代表板块的合富指数基本横盘;外围区域有地铁利好带动、地段较成熟的板块指数持续小步上行。

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二手份额超一手均价持续走高

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过往5年,二手市场占整体住宅成交的比例基本在40%-45%左右,是除一手市场外,满足购房需求的重要补充。但近三年来,二手市场份额稳步上升,并于2017年超越一手。官方数据显示,2017年1-10月广州二手成交面积1009万㎡,远超一手(同期成交813.7万㎡)同比升9%,二手占整体住宅成交的比重高达55%,较以往明显上升。2017年1-10月二手成交均价18880元/㎡,同比上涨17.6%。新房供应不足(合富研究院数据,2017年全市一手新增供应810万㎡,同比降16%),部分需求流向二手市场,是二手份额快速上升的主因。

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【外围区域市场表现】

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花都:表现抢眼,9号线利好刺激下,量价齐升。2017年二手成交1.3万套,同比升102%; 2017年12月花都合富指数同比2016年升51%,升幅居各区之首。新华中心、迎宾大道、汽车城等优质地段供求两旺。

番禺:成交量较大的区域,2017年成交高达2.3万套,同比升19%。经过多年开发建设,番禺华南板块、钟村板块、洛溪板块交通等配套日趋成熟,并大量承接外溢刚需。

增城:成交1.5万套,同比升17%,是仅次番禺的第二大区。成交集中碧桂园凤凰城、翡翠绿洲等广园快速路周边。2017年碧桂园豪园、保利东江首府等次新盘陆续出证,进入二手市场,带旺整体市场的活跃度。

南沙:交投升幅较高,市场空间较大的区域。南沙二手市场处于起步阶段,成交基数较低,但随着城市建设提速及地铁线路增多,2017年驶入快车道,成交约3500套,同比增幅高达125%。

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【中心区市场表现】

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天河:价格较高,但成交明显下降。2017年天河二手网签均价高达3.9万元/㎡,核心地段珠江新城、天河北的优质物业价格超7万元/㎡。随着市场的日趋高端化,承接人群逐渐收窄,2017年二手成交不足1.1万套,同比降33%。

海珠:成交微降。受广钢新城一手新货集中供应影响,2017年二手成交1.2万套,同比微降5%。

越秀:需求持续稳健。越秀区高端教育资源集中,二手需求历来稳健。2017年越秀区二手网签7600套,同比升3%。

荔湾:需求良好。受楼梯楼加装电梯有补贴利好带动,2017年荔湾二手网签约7000套,同比升22%,总体良好。

白云:成交大致稳定。白云区二手价格相对不高,但外地户籍客源相对较多,部分买家入市受政策限制。其结果是:2017年白云二手交投大致稳定,网签1.15万套,环比微升4%。

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中心区低总价、小面积成交占比上升

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2017年中心区60㎡以下物业的二手成交占比为35%,较2016年上升9个百分点;90-120㎡的物业占比为16%,较2016年下降6个百分点。据反映,2017年小户型物业占比增加,最直接的原因是市场对楼梯楼的接受度提高。首先,楼梯楼物业大多面积小、总价低,符合刚需首置的预算要求,二是荔湾、越秀、海珠、天河等老城区不少楼梯楼物业的地段优,带优质学位。三是受楼梯楼加装电梯有补贴的利好带动。

外围区域的成交依然以60-120㎡物业为主,总体变化不大,较稳定。

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2017年中心区300-500万元的二手成交占比为16%,较2016年上升4个百分点;500万元以上的占比为7%,较2016年升3个百分点。外围区域中200-300万元的占比为12%,较2016年升5个百分点,300-500万元的占比由3%小幅上升至5%。

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【采访人员】许蕾

【作者】许蕾

【来源】