从13年前的嘉里中心到百井坊,谁收藏了杭州的稀缺资源

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百井坊登顶,从湖滨到武林

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杭州核心的稀缺价值无可计量

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近日,百井坊地块出让,7小时,336轮鏖战,最终恒隆地产夺标,总价107亿、超5.5万元/㎡的楼面价,不仅刷新了杭州纪录,还是北上深广外,内地城市的最高楼面价

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百井坊地块

翻检杭州楼面价最高的几块地,分列一二位的武林、湖滨地块均坐落延安路两侧,且都为纯商业用地。在杭州,能以不可售的商地反压所有的涉宅地王登顶冠亚军,也只有湖滨武林的绝版席位了。

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如果以拍卖价来衡量城市资产的价值,延安路的百井坊商地比钱江新城的宅地之王整整贵了上万元/㎡。这还没算百井坊诸多的开发限制:如100%自持、商业体量不低于45%、有4.5万㎡的回迁安置房、有多个历史建筑要保护等。

如果可分割销售,即使是商地,有业内人士笑称,那55285元/㎡的楼面价怕也只是起步。百井坊地块的创纪录,只是进一步证实了老杭州的轴心金脉从湖滨到武林,依然是无可动摇的城市核心资源之王

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老牌港企争持城市核心资产

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收藏绝版资源

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财富顶层资产配置的核心理念

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以史上最高楼面地价拿下不可售的商业用地值不值?关于百井坊地块的争议至今仍未平息。这其中,似乎也分界出了老牌港企与内地新贵房企之间截然不同的价值观。

从13年前嘉里、太古大战102回合争夺西湖湖滨绝版地块,到今天九龙仓、恒隆鏖战7小时竞标百井坊,参与这两场绝版资源争夺战的几家港企,都是发展了近半个世纪的老牌子了。对这些资金厚实的老牌港资房企来说,拿下湖滨、武林的绝版地块,是为了占据并持有高端城市的核心资产,把资本沉淀到不可再生的稀缺资源里

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相比之下,内地房企再老牌也不过是二十几年的新贵,拿地目的是滚动资金,看重的是项目的高周转、高收益。于是,说不值的,基本都指着回报周期说事;说值的,光“延安路”、“武林”、“绝版”几个关键词已说明一切。

对标南京西路

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延安路商圈价值几何

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上海的南京西路,从地铁静安寺站到南京西路站的2公里中,集中了上海乃至世界级的高端商业资产:静安嘉里中心、恒隆广场、中信泰富、梅陇镇广场……这些顶端资产只租不售,并已进入稳定的回报周期,是老牌港企配置稀缺资产的经典案例。

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如今,杭州的延安路似乎成了老牌港企眼中的另一条“南京西路”

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。短短的3.5公里,三大核心商圈几乎无断点连接:凤起路以北的武林商圈、凤起路至解放路的湖滨商圈,解放路以南的吴山商圈,连缀起杭州含金量无可比肩的顶级资源带。

湖滨商圈已率先绝版,最后一块规模性开发的浙医大地块,于2005年被嘉里建设以当时的地王价收入囊中

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。建成后的嘉里中心总面积34万㎡,基本只租不售,自持比例高达90%, 仅有的可售资产是嘉里中心·逸庐的121套公寓,占比不到一成。

这就不难理解为什么恒隆地产对于百井坊地块志在必得。实力雄厚的老牌港企正用实际行动看好杭州的未来。或许他们的估值体系中,延安路正比肩当年的南京西路

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绝版湖滨

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可售资产清零倒计时

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在资产配置的金字塔中,基层是大量炒家。他们低价买入,区域利好兑现即卖出套现,赚取短期收益。处于塔尖的是少数藏家,只配置城市顶端的配套、景观、人文等稀缺核心资源,长期持有,将资金沉淀在已然绝版的优质资产中。湖滨商圈,就是杭州真正绝版的顶端资产。

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杭州嘉里中心

自嘉里中心后,连续13年,湖滨商圈再无新增可售物业

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,并在可见的未来,也难有类似新地推出,增量已断了十几年。

目前配置湖滨商圈,能选的二手房,房龄大多在十年左右或以上,建筑设施陈旧、户型格局落后,停车难、缺少高品质服务。但拥有优质资产的业主普遍惜售,挂牌量极少。如西子公寓部分房源挂牌单价已近18万元,西湖花苑的房源挂牌单价基本也在10万之上。

湖滨商圈仅存的一手新房是嘉里中心的逸庐

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。坐拥十几万方的高端商业综合体,有五星级杭州城中香格里拉大酒店配套服务,悠居横长寿路的风水宝地,坐落地铁1、2号线双站之上,却极为低调神秘,始终犹抱琵琶半遮面。想了解房源需预约,开发商似乎就想慢慢卖,用时间换取价值最大化。不过透明售房网显示,该楼盘目前尚有房源,已成交的单价约11万左右。

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湖滨商圈真正绝版的还在于西湖

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。西湖申遗成功后,杭州禁止设立与风景名胜资源保护无关的其他建筑物,绝不允许任何单位和个人侵占西湖的公共资源。这又进一步提升了西湖资源的稀缺性。逸庐高楼层单位一窗同含西湖山水,这样的资产该是无出其右了。

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西湖边的杭州嘉里中心

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