花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!
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来源丨米宅杭州(MizhaiHZ)
作者丨夏良
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1杭州&环杭
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“以前买房只需要钱到位
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现在买房真他妈是玩命!”
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5月26日，杭州两个楼盘融信澜天(良渚板块，预计均价1.8万/㎡)、华夏四季(未来科技城板块，预计均价2.6万/㎡)开启摇号前的验资流程，两天内冻结资金300亿元。最终融信澜天由11927户抢404套房，中签率3.4%，华夏四季6687户抢160套房，中签率2.4%。
这仅仅是杭州新房“彩票”时代“万里长征”
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的第一步，万人抢百套，百分之几的中签率，要中到一套房，如此周而复始的“验资-摇号-选房”之旅不知道要重演多少回?遥遥无期……▼摇号前冻结资金现场
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杭州房子难买，环杭楼市必火!5月9日，嘉兴与杭州的结合部，海宁市许村镇临杭板块，拍出了近2万/㎡ 的地价，未来保本价将要达到3万元/㎡ 的许村，已经达到与隔壁邻居杭州市余杭区府所在地临平一样的房价了!
如此“虚高”的房价，着实让人为“环杭”的未来捏一把汗!
2花桥地铁口次新房12000元/㎡也愁卖
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要知道，环沪的昆山花桥，几乎与海宁许村同等区位的新房，即使是万科这样的一线品牌房企，目前也只卖到均价2.3万元/平米，而且在此价位上已经持续了一年的滞胀。
而花桥早已有了直通上海市区的轨交11号线，作为“中国百强县市之冠”昆山接轨上海的桥头堡和全国重点的台商投资区、跨贸试验区，花桥的经济实力、产业支撑和城市面貌，是要狠狠地甩许村几条马路的!
而花桥，这个曾经上海投资客的天堂，目前的二手房行情则更不容乐观。
近日，笔者就接到一个粉丝这样的吐槽:“花桥兆丰路地铁口次新房12000元/平米也愁卖!”
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▼啥也不多说了，直接上图:
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▼笔者在“安居客”上搜了一下，这个“中寰广场”挂牌的房源还真不少!
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这个楼盘是由昆山著名房企中大集团开发，开发商统一装修，世邦魏理仕物业管理的高档楼宇。位于上海郊环G1501以内的花桥国际商务核心区，距轨交11号线兆丰路站
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(花桥三站中离上海最近的一站)仅100米花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
，距上海安亭界仅800米，由1幢写字楼和1幢住宅楼(70年产权花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
)组成。除了“出门就是地铁站”的优势外，ShoppingMall(阳光新生活广场)、电影院、赛格电子广场、花桥国际商务区管委会、公交枢纽、高速出入口就在小区周围。
该小区的房源特别好出租，笔者的这位粉丝告诉我，他的房子2011年交房后，一天都没有空租过(除了花桥本身的客源外，上海安亭汽车城的员工也是这边租房的常客)，53平米装修房可以借到1800元/月，即使是按该小区目前的中位价65万元计算，租售比也能达到3.32
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，而上海花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
市中心的租售比普遍低于1.5花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
。为什么性价比这么高的房子，现在都愁卖了呢?
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主要是因为昆山实施了“真限购”!
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2016年，上海、苏州楼市经历了一轮猛涨之后，在全国率先实施了“从严限购”+“去杠杆”的调控措施。作为苏州下辖的县级市，昆山也随之跟进。
城市需缴社保年数首套无房无贷有房贷已还清有房贷未还清上海5年首付40%首付70%首付70%昆山1年首付30%首付50%首付80%如此严控之下，2017年，昆山市商品房成交量一度猛跌了90%
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，直到去年第4季度，才有开发商敢试水“先签订金合同锁定房价，替客户代缴1年社保后，再网签”。因此，整个花桥2017年以来的行情就是房价滞涨
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，完全由“卖方市场”步入“买方市场”花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
!新房
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为了求成交，甚至可以帮首套无房无贷的客户申请1成首付花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
，半年后再凑齐另2成首付花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
(因为非昆山户籍首套无房无贷的客户，自签订金合同后，也要等积满1年社保后才能网签，开发商有这一年尚不能网签的缓冲期，玩“几万元首付”都没问题)。二手房则没那么好的命了!下家不积满1年社保，没资格买;积满了1年社保的，也开始珍惜手头这张“房票”了，在“买方市场”的当下，他们有足够的余地挑三拣四、讨价还价，如果不是明显低于市场价格，一般不会轻易下手!
笔者粉丝这套房子，如果放在2016年昆山不限购
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，市场好的时候，70万元挂牌排队抢!花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
而在当前被“限购”的市场环境下，即使价格压到了比它地段差很多
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(远10公里以上)的新房一半价花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
，也愁卖!因为积满1年社保(中介可帮客户代缴社保)+首付80%(大部分投资客房贷未还清)，基本上抑制了所有的投资需求!
真正要买房的自住客，又嫌中寰广场这种“小户型”空间不够用，仅有1张的房票，咬咬牙也要“一步到位”买大一点的房型。
只要限购不解除，这类小户型产品“好租难卖”的局面就难改变!
当然，昆山这一级别的城市，毕竟不是北、上、深，因而“限购”不一定会是长期执行的政策;从2011年开始第一轮限购的46个城市中，苏州(含昆山)也赫然在列，到2015年4月底，除北上广深+三亚5城外，全国性的限购几乎全部解除。
所以，昆山解除限购之日，也是花桥楼市“脱困”之日!
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3今天的花桥=5年后的环杭?
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反之，如果昆山今日之“限购”政策，被安在了环杭目前火到爆的海宁、柯桥、绍兴头上，会不会也出现今日花桥之“困局”呢?
答案是肯定的!
那么为什么海宁、柯桥、绍兴不来苏州(昆山)这样的狠招呢?
笔者觉得至少有以下两点理由吧:
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1.
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杭州以“2022年亚运”为契机，正在恶补城建短板，“大基建”需要地方政府土地财政的大力支持花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
，“大城改”也必将导致短期内杭州楼市供不应求的缺口还很难“填平”。政府需要可控、稳步向上的杭州楼市，当然也需要稳定的、保持一定热度的环杭楼市。因此，政府是不希望下“猛药”
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，让杭州和环杭的楼市，像上海和苏州那样“速冻”花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
起来的。但是，一旦局势失控，从严限购+限售，也是可能的!
2.
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上海、苏州(昆山)的城市建成区规模，相比环杭、浙北，还是领先一大步的，上海往江苏方面，沪宁发展主轴上，上海-昆山-苏州-无锡，已经形成了长达150公里的城市绵延带;而上海往浙江方面，沪杭发展主轴上，单上海松江与嘉善主城区之间，就有40公里的城市割裂带。因此环杭城市，相比环沪城市，更需要利用好在“全面接轨杭州的城际铁路开建”这一窗口机遇期
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，一方面能够疏解杭州外溢的人口和产业，另一方面也能快速推进自己的城市化进程!反观昆山，尤其是接轨上海的花桥，在去年12月拍出最后一块宅地
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(位于万科Mixtown对面的吴淞江滨江地块，楼板价16312元/平米花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
，未来保本价2.6万元/平米花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
)，68平方公里的花桥国际商务区已经“无地可供”花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
了。也就是说，在目前这些还在“滞涨”，卖不大动的新房售罄后，花桥要和已经发展成熟了的上海市区一样，即将全面进入“存量房”的时代了!
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4得天独厚5大优势凸显性价比
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趁着“限购”，抄底花桥正当时?
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花桥目前市场的冷，对比环杭目前市场的热，是显而易见的!
但是，笔者认为，花桥在被“滞涨”了一年多，新房价格依然坚挺，没有出现明显的降价。且花桥与上海邻居嘉定、青浦的价差仍然保持在1-2万元/㎡之间
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，相比杭州临平与海宁许村之间，嘉善、平湖与上海金山之间几无价差，其目前的价值可以说是被“人为压制”花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
的!▼花桥房价地图(2018年5月)
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笔者认为，花桥至少有5大优势，决定了它依然是环沪区域刚需置业的首选
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!(1)这个身在昆山，却有一块伸向上海郊环以内的地方，可谓占尽了沪、苏两地的“好处”:
花桥已经列入“上海2035”城市总体规划中的上海3个跨境协调规划区之一，作为江苏省“全面接轨上海第一镇”
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，花桥已经实现了以下6个“率先”:◎江苏省唯一指定可用上海医保卡的三甲医院--东方绿地医院
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早在5年之前就已开通11号线的花桥，甚至早于南汇(16号线)、青浦(17号线)，相比迄今都没通轨交的奉贤、金山、崇明，要幸运太多;它与上海市中心的行车距离，比青浦、松江、金山、南桥、临港、崇明6大新城到市区都要近。
(3) 花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
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当上海2011年开始实行严格的限购政策之后，这里一直是“新上海人”花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
和已有2套以上沪籍房产，没有“房票”的“老上海人”，刚需或投资置业的首选区域花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
。(4) 花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
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花桥，绝对不是一座“睡城”，她的祖籍昆山，20多年来长期雄踞中国百强县市之冠花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
。如果把昆山比喻成长三角版的“深圳”，那么，花桥无疑就是长三角版的“罗湖”。紧邻上海国际汽车城，本身又是江苏省重点开发的国际商务区与对台商务合作先导区
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，所以花桥本身的经济实力和产业支撑就非常雄厚。(5)
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2017年以来，昆山实施了严格的限购和去杠杆调控政策花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
，一定程度上止住了花桥房价“脱缰猛涨”的势头花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
，以至于使这一绩优板块，成为了上海郊环沿线，到市中心距离最近且房价最低的“价值洼地”花桥地铁口次新房1.2万\/也愁卖?给环杭一首凉凉!。地铁口|新房|昆山|许村|积满---
……▼上海郊环房价形势图(2018年5月)
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主讲人:夏良
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