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地产投资、销售全面下滑！中小房企资金链恐有断裂之忧？。地产|资金|投资|彭博|下滑|房企---

中国房地产企业日子越来越不好过，调控不断收紧导致基本面走弱，今年来在股债市同时遭遇了投资人用脚投票。

中国1-4月房地产投资和销售数据同比增速较1-3月数据全面下滑。

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另外，数据显示，截至3月31日，中国上市开发商未来一年内到期的短期借款较一年前增加了一倍多，而公司持有现金对短期债务的覆盖水平，从一年前平均139%下降到了95%，其中低于50%的地产商由去年的11家增加到了23家。

股债市均对此已作出反应，地产板块二季度以来是上证五大行业分类指数中表现最差的行业

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，同时地产债在彭博巴克莱中国美元债指数中表现垫底；分析师指出，股债持续走软将使得房企再融资更加困难，今年债券发行人违约名单上可能将有房地产商“加盟”。

“今年房地产商的资金压力肯定比去年要大一些，特别是小的地产公司，”招商银行资产管理部高级分析师刘东亮在电话中表示，“地产销售在放缓，融资限制也没有放松。”

本季度迄今地产板块跌幅6.0%，明显弱于沪指1.5%的跌幅。甚至万科这样的行业龙头，其A股股价目前也较年内高点跌去近四成。除了离岸美元债，境内5年期地产债平均收益率与国债的信用利差自去年末的236个基点走阔至260基点以上。

“虽然个别好的房地产主体还有投资机会，但市场对绝大多数房地产债都比较回避，”中信证券分析师吕品在电话中指出。

违约高发期
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中国信用债市场二季度以来违约频发，彭博汇总信息显示，2018年境内债市至少已发生15例新债券违约事件，其中今年首次发生违约的发行人多达7个。宏观调控难见宽松，融资环境持续收紧，当这些再遇上大量债务到期，开发商违约的概率将明显增大。

“目前房地产企业的融资压力主要来自金融严监管和市场恐慌，预计到今年8月底，房地产企业再融资压力会达到高峰，随着地产债的集中到期，接下来三个月也将迎来地产债违约风险爆发的高危期，”光大证券分析师张旭接受彭博电话采访时表示。

据彭博汇编数据，中国房地产开发商今年还将有1717亿元人民币债券需要兑付，未来三个月的到期规模分别是170亿元、188亿元和227亿元；四季度的到期压力将进一步增大，地产商届时需要准备共计877亿元资金来兑付到期的债券。

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现金短缺的中国房地产企业中小房企更危险
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比起大型开发商，中小房企的违约风险还要更高一些，因为这类企业的评级相对更低，债券发行难度不断加大，资金链更为脆弱。

“过去配置中低等级房地产债的多为委外资金，在去杠杆压力下委外不再新增，市场上缺少中低等级房地产债的买盘，”吕品指出。

中小房企杠杆率高于大房企。彭博数据显示，8支市值超过500亿元人民币大型房企股，2017年净债务/息税前收入按市值加权平均覆盖倍数为3.42，119支中小房地产股则高达8.12；两者每股自由现金流则分别为-0.21元和-1.40元，中小房企现金流明显更弱。

中诚信国际企业融资二部高级分析师陈言一接受彭博书面采访时指出，2018年以来信用风险频发，市场对民营企业规避和观望心态加重，加之融资收紧的大环境下，央企、国企的再融资优势凸显，使得无明显竞争优势的中小型民营房企收益率明显上行。

要想买房需有连续数年的社保个税缴纳记录。取得房产证后五年内不得转让。住房贷款首付款比例不得低于70%。

在中国热带省份海南，当地政府正以前所未有的力度遏制炒房。中国经济刺激计划出台，几乎每每伴随着买房热的出现，而这个最热楼市之一所采取的限购，可能会为抑制这样的炒房热情提供崭新模式。

在中国提振海南经济的新政于4月公布后，海南出台了两轮楼市限制措施以遏制泡沫，其力度之大，推出速度之快，都显得不同寻常。虽有初步迹象显示限制措施开始奏效，但有一些买家仍在寻找漏洞，另有一些买家则转战其他热门楼市，这一切无不彰显出遏制全国炒房热的挑战之艰巨。

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易居企业集团旗下克而瑞驻上海研究总监杨科伟表示，这就仿佛是满溢的水，堵住一处，还会流向其他地方。

包括戴德梁行在内的四家房地产经纪机构表示，海南限购措施已开始奏效，非本地买家的离场开始影响到销售情况。

但是，也有一些买家在设法绕开限制。据熟悉相关手法的中介称，一种方法是签署延迟合同，购房者用两年时间获得购房资格后再合法转让过户。

还有一些买家在以长期租赁合同取代传统的购房合同，以获得房产使用权。一位因谈论敏感话题而只愿透露自己姓Yao的中介称，在海南省万宁市一处转为住宅用途的Laiying Peninsula酒店项目，购房者可签署两份各为期20年的租赁合同，而不是直接购买房产。

来源：商业周刊中文版