中产如何使资产保值增值，又降低风险系数？当下的投资市场

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中产如何使资产保值增值，又降低风险系数？。风险系数|中产|资产|郭嘉|降低---

当下的投资市场，无非就是那么几类。

从变现难易的角度来区分：

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第一，容易变现的，类似于，股票，债券，外汇，基金（开放式的），银行的短期理财等等

第二，不容易变现的，类似于，房地产，实物黄金，以及实业投资等等。

从风险角度来区分：

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第一，风险较大的：股票，外汇，实物黄金，实业投资等等。

第二，风险较小的：债券，基金，银行短期理财，房地产等等。

从变现角度以及风险角度来考虑:

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当下环境下，低风险，且能保证正向现金流的有：债券，基金（开放式固收），银行短期理财，房地产。

下面来同向比对，一下，这几个理财的，收益情况。

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债券：基本上不会买企业债，因为违约等等一系列的因素，可能导致无法兑现。不过债券的，当下收益率，在7到10个点左右。

基金：开放式固收的，其实与银行的短期理财，支付宝的基金，是一个类型的。基本上年化，在4个多点，到5个点之间。

房地产：很多人，会觉得纳闷，房地产的变现非常困难，为什么还会有这一类。这主要基于四个方面来考虑。

1.每年的CPI增速。

2.每年的房价涨幅。

3.每年的人口净流入。

4.郭嘉政策导向。

第一、我们先从郭嘉政策导向上，来看待这个问题。我先引用几个数据。

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今年4月份证监会和住建部发通知推进住房租赁资产证券化，截至2018年3月末，已发行私募REITs产品33单，发行规模共计692.75亿元。其中，2017年共发行16单，发行总额291.38亿元。

其次，很多大的地产公司都有发行，如2017年保利地产发行了50亿首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行60亿的首单租赁住宅CMBS,尤其是2018年2月2日在深交所获批的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划规模达到100亿元，首期发行利率5.75%，2018年1月5日，万科公告称，拟发行350亿直接债务融资工具，投资于长租公寓等用途。

其实这篇文章要讲的，和国企或者政策导向上是一样的事情，只不过央企融资更多，而且复制模式成规模的统一搞。而大家是自己投资，难成规模。

从最近半年郭嘉的一系列动作来看，已经在着手布局未来20年的房地产市场规划。从上世纪九十年代到本世纪前20年，是盖盖盖的模式，因为中国的房地产起步很慢，房龄只有十几年，但对比发达郭嘉成熟的房地产市场来看，基本上在经历盖盖盖那个阶段之后，就进入了房地产饱和阶段，这个阶段房地产租赁就占据了主要部分。

第二，考虑一下，100万（假设资金），放在银行理财、基金20年的收益。

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首先，考虑最安全的一种情况：银行的理财，收益率普遍在4.3-4.8之间。假设以年化5%的收益率计算。而银行的存款利息，一般在1到2个点之间。取收益最大的，银行保本理财来计算。看下图

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通过这样计算，20年之后100万增值到265.3298万，增值165.33%。这是理论上的最大值

第三，考虑一下CPI的增速。

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因为未来20年的增速无法预测，所以我回测了前10年的涨幅情况，（2007年--2016年）

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平均一下102.94.从2007年到2016年的CPI增速年均2.94%。

假设100万，按照每年3%的CPI增速增下去，20年后。

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100万，按照每年3%的CPI增速下去，20年以后将变为180.6万。

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接下来说重点，假设100万买了房子并且出租出去。20年以后，会是生么样的一种结果呢？

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首先，要说明一下，这里的房子是公寓类型定，首付比例50%。面积，取中间值，40平。

为什么买的是40年或者50年产权的公寓，而不是70年大产权的房产？

首先，100万，如果是70年产权在一线城市当中，估计连首付都不够，加上限购，买几套的可能不大。

我投资房地产的思路，不是靠房价上涨来获取收益，而是靠的房租，我前文也讲过核心思路，就是郭嘉开始以长租房为政策导向，引导房地产走向为依据，所以我的目的不是为了炒房，而是为了自持转租。

这样一来，如果只是单纯的针对出租，那么公寓就是可选范围之内的选项，公寓不限购。如果按照，首付50%，贷款50%的方案来执行，通过调研，我调研过的一线城市（北上广深，1线当中的前20名除外）新开的公寓楼盘，均价在1.15万到1.25万之间

那么单套的价格就是1.15万*40平=46万*50%的首付比例=23万。考虑到还贷，100万最多可以买3套，房价款23*3=69万，剩余31万现金。

那么下面，来计算一下可行性。

贷款额度，三套房，每套23万，三套总共69万。贷款年限10年，贷款利率按照商贷的最大值，7%来计算。按照等额本金的方式进行还款。

18年，12个月，一共需要还贷，115086.25，每个月平均还款，9590.52（保留两位小数，下文所有计算，都保留2位小数。）

100万在付掉房屋首付之后，剩余的31万现金，现在就展现了用途，剩余的31万，减掉当年所需要还的。剩余的194913.75，全部买入银行理财。利息5%计算。一年之后，204659.44

与此同时，如果交房了就可以立刻招租，公寓交房时间一般是一年左右，先按照当年交房来算。（因为公寓一般都是精装）我截取了1线城市，平均的18年公寓房租来看。在1500到1700之间。按照1600的中位数计算，1套房，一年的房租为1600*12=19200。三套19200*3=57600

按照相同的办法，重新计算，19年一年需要还的房贷为，110256.25。平均每个月还贷9188.02。

18年剩余资金204659.44 + 18年房租收入57600 = 262259.44，扣掉19年需要还贷的110256.25后，剩余152003.19。同样的办法买入银行理财。一年之后159603.35。

同时，19年，房租在18年的房租基础之上，上涨7%。变为1712。一年的房租为，1712*12=20544。三套20544*3=61632。

2020年，一年需要还贷105426.25。平均每个月还贷8785.52。

19年剩余资金159603.35 + 19年房租收入61632 = 221235.35，扣掉20年需要还贷的105426.25之后，剩余115809.1。同样的办法买入银行理财，1年之后，变为121599.55。

然后如此计算一直到

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2027年，贷款10年的最后一年，需要还贷71616.25。平均每个月还贷5968.02。

26年剩余资金为，81979.66 + 26年的房租收入98967.6 = 180947.26。扣掉27年最后一年需要还贷的71616.25之后，剩余109331.01。同样的办法，买入银行理财，一年之后，变为，114797.56。

同时，27年的房租，在26年的基础之上，上涨7%。变为2941.54。一年的房租收入为，2941.54*12=35298.48。三套的收入为，35298.48*3=105895.44。

好了，贷款换完了。那么我们回过头来，重新计算一下，当初的100万，现在变成了多少。

当初的100万贷款，买入了3套房产，剩余31万现金。同时，背负69万的贷款，那么十年之后呢？

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十年之后，100万变成了3套，单套面积40平，全部面积为120平的公寓，同时剩余资金220693。69万的贷款已经全部还清。我们回过头来，重新计算一下，3套公寓的单位买入成本。

总资金100万减去剩余资金220693 等于 779307。除以120平，之后，实际的买入成本，为6494.225/㎡。而当初的买入价格为11500/㎡。

剩余的资金，从31万，减少到了220693.减少了9万多。但是当初的69万房贷，已经还清。

这时需要大家考虑一件事，大刚才我计算的过程，一开始的现金流，也就是剩余的31万现金，是逐年减少的。但是到了2025年的时候，现金流从逐年减少，开始变为逐年增加。这就意味着，现金流已经开始好转，并且越来越充分。

同时，这里有一个至关重要的点，就是房租的上涨，从最开始18年的1600一个月，到第十年2027年的时候2941.54每月。很多人在质疑这个上涨的幅度。其实大家，可以回过头去，调研一下，自己城市，过去10年的房租的变化，（必须是1线城市。）就会发现，10年，房租大概率是会翻倍的。而我计算的，只涨了83.84%，意味着，我是给房租的上涨预留了空间。

继续往下看，在第一个十年过后，当初的100万变为了3套40平的公寓+220693现金。

假设房租已经到了当前城市的天花板，意味着第二个十年，每月房租2941.54.将会收到，（房租2941.54）*12个月份）*3套）*10年=1058954.4。

换而言之，一套40年产权的公寓，在第二个十年之后，当初付出的779307。已经回本，并且盈余500340.4，因为我假设第二个十年房租不涨，同时，现金流不在理财。很多人看了这篇文章，可能会说要20年的时间，太漫长了，现金才盈余50万。非常的不值得。但是大家忽略了一个事实。

那就是房屋的价值。在经过第二个十年之后，相当于当初付出的买房的779307已经全部回本的情况下，还盈余500340.4。这只是考虑的现金。而未考虑房屋的价格。

其实，到了第二个十年，大家面前有两条路，第一继续出租，因为还有20年产权。第二，套现离场。我来解释一下，这两条路。

第一条路，继续出租，是最坏的打算。

第二条路，套现离场，更换新房，是比较好的选择，其实原因很简单，房屋20年的风雨，在租房市场，竞争力下降，更换新房，可以复制该模式。

那么再来计算一下，房屋套现产生的价值。

18年的买入价格是11500/㎡。假设，房屋单价上涨的速率与CPI同速度，即3%每年。（这时一定能实现的。因为房屋价格上涨，往往要高于CPI的增速。）

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第十年的时候，房价将会上涨至15454/㎡一平。

假设，从2027到2037年房价再也没有上涨过（当然也不现实）。到了2037年，按照2027年的价格，卖出房产，15454/㎡*120=1854480。加上，第二个十年房租收入1058954.4。以及第一个十年过后，剩余的现金流220693。最后套现之后，手中的现金3134127.4。这时最少值。因为当中第二个十年的房租没涨，第二个十年的房价没涨。第二个十年的，现金流理财没有计算。

那么100万，在经过20年之后，至少增值到3134127.4。

大家可能觉得，20年的时间太长了，其实大家也能发现，从始至终，手中现金流都比较充裕，从买房一开始的前7年，现金流逐年递减，到第八年开始，现金流逐年递增。手中的现金，至始至终都没有断过。

很多人或许有很多的疑问，比如如何保证房屋的出租。如何保证房租的上涨，房价上涨。等等一系列的问题。这里我谈一谈我的看法。

首先，房屋的出租率的问题。

第一，我前文讲过，郭嘉政策以及城市导向，以及一些特殊的因素。我为什么只考虑在1线城市这样做？主要基于1线城市的就业需求非常高，同时居民的消费能力有保证，有消费能力，才有房租逐年递增的前提，有就业需求，才有房屋出租的需求。同时，现在很多一线城市，都在吸引年轻大学生落户，很多外地大学生，在刚进入一个城市的时候，直接买房的概率不大，他会选择租房适应2到3年该城市，是否适合他。这就为租房提供了保证，同时年轻大学生，越来越对私密性和独立性有要求，但是对于面积要求不高，它不同于，已婚的家庭，已婚家庭租住在公寓内就显得拥挤，但是刚毕业的大学生，即使是情侣租住，一套公寓也足够了。同时，公寓的房租要低于同城市，同小区的70年大产权的房租。也减缓了，刚毕业大学生的经济压力。

第二，我可以降低房租来保证出租率。我前文说过，我考察的房租为1500-1700之间，假设某一小区平均房租，1700，我将会以半年的合同，降价1600出租。这样计算下来，1700的房租，12个月为20400。1600的房租，12个月为，19200。假设1700的房租，一年12个月，空置1个月，房租收入则为18700。但是我房租便宜，我能保证，12个月的出租率。这时，我变相是赚钱。

其次，房租，房价上涨的问题。

其实，房租上涨的问题，原因基于每年的CPI。现在当前中国，还没有达到美国那种，发达郭嘉的程度，成熟的发达郭嘉的每年的CPI 基本上恒定在2%左右。而发展中的中国，CPI控制在3%左右应该是非常合理的事情。像房租，房价的上涨，只要与CPI增速相同，或者略高于CPI都是合理的范围。我刚才的计算过程中，20年的时间内，我都只计算了前10年的增幅。大家如果经常理财，应该很容易发现，如果是固定一个百分比增速，增长下去，越往后，其实绝对值的涨幅越大。而我刚才的计算，就忽略了后10年的涨幅。这也就意味着，我所计算出来的数值，是一个保守的最低值。

算了这么多，说了这么多，作为风险系数低的配置，你看懂了吗？