华人80万存款，15个月竟收70万利息！这个银行就叫墨尔本房市！ 2018

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2018，墨尔本房地产市场又迎来了新的一年，随着居住人口的不断增长，政府出台的一系列调控房价的政策，2018年的房地产市场到底如何呢？

墨尔本目前的房地产市场虽开始降温，但是对于首次购房者而言是件天大的好事！印花税的增加，贷款政策的缩紧等政策令墨尔本房价的涨幅变缓，但市场不会崩盘，相反的，即使存在这么多抑制房价的因素，墨尔本的房价仍将上升5%左右（澳洲国民银行NAB首席经济学家Alan Oster的预测值）。Oster还提到在未来12-18个月内，墨尔本独立屋或公寓的价格不会有任何下滑。

2018年第一季度的平均房价创造了五年半以来的墨尔本季度房价增长率的新低，独立屋（House）增长了0.1%，达到$914,518，公寓（unit）的增长率为0.7%，达到$505,861。要知道，2017年第四季度的房价增长率为3.2%，2017年全年涨幅为11.3%。很多因素导致了2018年的房价减缓，但是原因是什么呢？

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● 抑制房价增长的因素

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贷款紧缩是抑制房价增长的第一个因素，也是最重要的因素。长城资本合伙人认为这会对墨尔本的房屋拍卖市场产生更加明显的负面影响。受到信贷紧缩的影响，与18个月前相比，获得融资将更为困难。经过我们对拍卖市场的调研，北边和西边的买家出席率似乎正在下降，需求量的减少无疑会使房价增长减缓。

海外资金汇款困难是另一个重要因素，而在墨尔本占整个外国买家比例最大的中国买家（80%）对房地产市场的影响最大。2015年中国买家在墨尔本房市中投入30.1亿澳元，而2016年这个数字上升到了36.1亿澳元。虽然华人通过各种各样的战术把资金转移到海外，但近几年国家外汇管理局对海外资金监督严格，尤其对于中国海外投资者来说，这些政策导致了买家难以将钱汇出中国，很多人无法一次性现金购房。

印花税增加也抑制了需求量。墨尔本海外人士购房政策从2015年就一直在变化，从2015年7月之前享受当地人士待遇的5.5%建筑进程比例的印花税到现在2017年7月以后的12.5%全额印花税来说，整整多了不止7%的房价，当然还不包括FIRB的申请费。这个也让很多的海外投资人以及当地没有身份的买家都犹豫了在澳洲置业和资产配置。

2017-2018年关于房地产市场的负面影响可以说是史无前例的多了，再出现“坏消息”的可能性很低，而在这么多抑制因素的影响下，墨尔本房价仍然没有下滑。REIV最新报告还指出2018年3月底墨尔本中郊区（Middle Melbourne）的独立屋房价首次破百万，季度增长率为4.2%，达到了$1,034,000。长城资本合伙人认为未来市场将会是一个空前大涨的市场，很多隐约的利好苗头都已出现。

● 人口增长更快，房产开发量却在降低，租房市场火爆

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墨尔本人口数量近7年来一直保持快速增长。据ABS数据显示，维多利亚州去年凭借1.8%的增长率成为了全澳之最，2016年墨尔本人口涨幅为2.98%，2017年为3.21%，目前每周新增人口为1859人，很多专家预测墨尔本人口将在不久的将来超过悉尼，成为澳洲人口最多的城市。

这么快速的人口增长，居住则是首要问题，这必然给房产市场带来最基本的刚性需求，为房地产买卖市场和租赁市场的更加繁荣提供动力。

最新的domain报告指出，墨尔本近几年的租金增长幅度很大，从2012年几乎0%，到2016年的3.6%，再上涨到2017年的4.5%，长城资本合伙人认为2018-2020年的租金增长率会像2007-2008年一样达到顶峰。原本被认为是可负担的起区域的租金在过去一年内已经增长了超过10%，然而在租金最低的区域里空置房的数量低至10套。来自Tenants Victoria的Devon LaSalle说道：墨尔本居民对于租房的需求和人口数量一起大幅度增加，速度比其他任何一个州都要快。

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随着政府对批文的难度增加以及银行贷款的缩紧，2017年批建量同比2016年降低了11.4%，2005年-2017年维多利亚州人口数量增幅与房屋批建量的缺口一直相当大，而2018年总体房屋批建量已开始下降，3月份下降了0.5%。墨尔本作为维洲的首府，是引起这种缺口的直接原因。2016年形成的缺口，使2018年市场供不应求的问题加重。开发数量少、空置房的缺乏直接导致租赁市场从未有过的火爆，即使这么高的租金也阻挡不了不断增加的需求。而2017这种缺口更为明显，面对墨尔本人口2017年3.21%的增长，2019年供不应求将更加严峻，租金的涨幅会更大，日益见长的租金也为房价的增加打好了坚固的基础。长城资本合伙人认为政府将会出台相关政策来缓解这种供求差异大的情况。

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● 拍卖流拍率高

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为什么把拍卖流拍率高做为一个隐形的利好趋势？墨尔本目前拍卖的清盘率很低（62%），比去年同期低了16个百分点，这是由于房东心理价都太高，很多房屋因为此原因都流拍，但是根据上述的数据来源，墨尔本的房价尤其是中郊区土地以及独立屋价格增长还是很快，只是多数房东最后卖掉房子模式从前两年的拍卖模式（public auction），变成了私人售卖（private sale）或暗标（EOI）方式交易房屋，所以现在是与卖家谈判的最好时期。

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墨尔本维多利亚大学旁低密度公寓社区

富力Live City

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5KM城中心生产圈、5大交通便利出行

23所名校环绕、一站式生活配套

永久产权、0遗产税

项目名称：Live City

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开发商:

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富力地产

项目类型：

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精装公寓

首期楼盘总数：

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208套公寓（四期开发大型社区）

项目地址：

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124-188 Ballarat Road, Footscray VIC 3011

价格：

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29.9万澳元起（带装修）

在售户型：

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1-3房

产权类型：

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永久产权

交割日期：

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预计2019年

周边建筑：

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维多利亚大学（约800米）

区域中价位租金（1房）:

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270澳元/周

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项目位置

项目位于Footscray，墨尔本西区“重点城市活动中心”，沿袭现代住宅最新科技、生态理念，打造区域内唯一拥有全面配套的生活社区。项目分四期规划建设，将以高建筑标准、高施工品质、高装修标准打造成墨尔本西区新地标。这里，将成为Footscray的一个里程碑，一个时代发展的新契机！

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（项目所在位置示意图）

名校汇聚

项目周边23所学校环绕，全龄教育资源一步到位：

临近维州知名中学小学，步行3分钟即至Footscary City College；

步行5分钟即达维多利亚大学两大校区；

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维多利亚大学主校区（Footscray Park）直线距项目约800米

15分钟即达位于市中心的皇家墨尔本理工大学；

距澳洲排名第一的墨尔本大学仅5公里。

区域交通

项目距墨尔本中心商务区仅4.5公里，15分钟即达墨尔本中心商务区，出行坐火车、电车还是公车，或者骑自行车均可，咫尺墨尔本市繁华，精彩生活轻松抵达。

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3大公共交通，惬意出行

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—TRAFFIC

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比邻82路电车，步行可达，10分钟内轻松即享市中心繁华；另有4条公交线路、6条火车线可以选择，什么时候出发都无须一等再等！

墨尔本将建立第一条自行车“超级高速公路”—Veloway。

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这条空中自行车道长达2.5公里，连接墨尔本西区，途径Live City

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项目，直通市中心；方便骑行出行的上班族，也方便在这欣赏海港风景的观光客。

为赶时间的人，开建一条高架桥—VIADUCT

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Footscray将建设一条高架桥直通墨尔本港，为赶时间的人打造一条“快车道”，避开拥挤的公共交通路线，全面升级区域交通网络，提升生活效率。

生活配套

Live City社区拥有健身、餐饮、购物、影院等一站式生活配套；同时，将打造全墨尔本非常大的购物中心，让居民足不出门就可享受高端品质生活。

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5分钟缤纷生活永不落幕

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项目周边购物中心环绕，公园等绿地毗邻，就近还有艺术文化交流中心。不骄不躁，这里环境静谧优雅，人文氛围浓郁，生活365天都像花儿一样缤纷绽放

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吃喝玩乐，恣意享受

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Footscray Market、Droop Street购物中心、Highpoint购物中心等环绕，吃喝玩乐休闲购物一站式得到满足。

距离1.8km的海鲜、蔬菜水果以及各种新鲜肉类的大型综合市场，里面有澳洲当地及亚洲各国特色的美味餐馆。

Highpoint购物中心

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距离2.2km，拥有墨尔本最大的美食广场和woolworth超市，引入了Zara、Topshop等国际品牌。

16分钟即达维州第二大购物中心SHOPPING CENTER

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Footscray有超过120家商铺。主流商业区包括尼科尔森步行街，Footscray市场和小西贡市场，以及维多利亚州第二大的购物中心高点购物中心。

社区配套

LiveCity配套有健身房，有氧区等，设立瑜伽室、舞蹈室、体操房等，让居民无需出门便可进行运动健身。在SPA之后获得“重生”。这里，建筑与幽雅的自然环境融为一体。在禅意环绕、简约典雅的桑拿房和水疗馆里，开始一次唤醒身心活力、消除疲惫的养生之旅。

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多公园环伺，“氧”出健康生活

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项目周边拥有约66公顷的露天场地，包括Footscray公园、Quarry公园、Burndap公园等多个城市休闲公园以及玛利拜朗河保护区等公共空间，在这富含氧离子的生活社区里，身心疲惫将得到最大的释放和涵养。

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10分钟医疗服务圈，呵护居民身心MEDICAL CARE

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项目周边有Footscary Hospital、Western Hospital等拥有先进设备和高资质人才的大型公立医院，以及WesternPrivate Hospital 等知名私立西部医院，10分钟即至，居民的身心健康能在第一时间得到安全医疗保障。

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儿童托管中心、幼儿园，为家长解压

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孕妇儿童护理中心，针对性服务

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精致生活空间

简单的欧式多款设计风格，满足不同居客的需求；多处落地窗设计，开阔室内室外观景视野；以低碳的健康标准，配套国际品牌家装；使用多款收纳家装，空间更见精致实用。

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