年轻人该不该接盘高房价？别闹！今天我们来谈个沉重的话题：当今房价

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今天我们来谈个沉重的话题：当今房价如此高的情况下，我们是否当接盘侠呢

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最近知乎这个不知道是哪个博眼球的家伙去问的问题（没有兴趣去找它了）估计是一些佛系年轻人。晚点再讨论这个问题，本来不想去回答的，但看了下面这个仁君回答的似模似样，忍不住要回应下。这个人回答就仿佛是10年前的那些“专家”又出来误导大家，我们房产这么多年，看着它的价格起落，是知道一些内幕，局外人估计不清楚。

打开十几年前主流媒体，当年看的一些报纸（当年看房的权威是看报纸，哪个楼盘开盘了，看看报纸，国家出什么政策了赶紧看看），突然你会发现，那些所谓的专家，就是刚出炉的22岁刚学校毕业，不懂市场，还是一个剪报纸的小孩童，看到某些政策就去做一些爆炸文章出来，突然发表一些言论，说房调控了，大家注意力房价必跌（注意当年叫调控，还不叫限购）。出了些爆文，报纸销量不错，就不断去报道类似文章，大家本来就不喜欢房价涨，所以就天天盼星星盼月亮，希望房价跌，自己去捡个宝（广州本地人就是喜欢，可能中国人都是有这个心态）；所以这些剪报纸的孩童，就突然变成该日报的某某专家。某某专家预言越来越多，媒体同行大家看到了，也不断去学习看空楼市的一些言论，为了博得更多关注和销量。

确实某些年的楼市不好，例如08年，11年，到14年；限购也开始配合愈演愈烈，所以专家都似乎说对了。我们行内的人其实知道那些专家是什么人了吧？连踩盘都没有出来踩过几次的人，更谈不上是买过房的人。你觉得跟没有买过房的专家会跟对吗？？

有点绕远了，回到下面这位仁君的算法（以下摘自知乎）：

我不接

在上海买五十平到八十平房子，需要400万。

首付100

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万，贷款300

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万。如果贷款20年

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还清，每月还款2万

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元，累计还款480

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万。

看上去二十年后，如果房子价值高于580万

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（首付100万，还款480万）我就赚了。

但是，这没有考虑到机会成本。

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如果每年的资本收益率为5%

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，那么20年后我的1元

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钱会成为2.65

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元（1.05的20次方约等于2.65）。如果用我的100万进行低风险投资，那么20

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年后我会获得265万

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收益。

每月还贷2

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万，每年还贷24万。如果将每年的24万都进行低风险投资，那么到第20

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年，我累计会获得876万

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收益。

如果我用买房与还房贷的钱

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进行投资，那么第20年

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我将获得1141万

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的收益。

这就意味着20年后，kkzy201517我的那套老小破必须达到每平23万（以购入价8万一平计算）至每平14万（以购入价5万一平计算），20年间涨3倍，我才能够不赔钱。如果中国房产没有泡沫的话，达到这个房价没问题，但是我国楼市里肯定存在泡沫。有多少泡沫，会不会破裂，什么时候破裂，我不知道。

但是，我是不会拿我小半辈子去赌的。

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初次来读，感觉好有道理，仿佛自己买房都是傻子，买错了，应该按照他这样去算，去拿利息只是SB。

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我认真一读，不忍要剖析一下：400万房子，首付不是30%，至少120万吗？？

好吧，可能他的房子可以拉高评估价或者是为了方便计算，那好吧就按照100万来算。首付100万，贷款300万。如果贷款20年还清，每月还款2万元，累计还款480万。

看上去二十年后，如果房子价值高于580万（首付100万，还款480万）我就赚了。

我要问仁兄，您算过没有580万除以400万=1.45倍，你家房子20年才涨45%吗？？我估计上海这个地方，5年就涨上去吧？？

9年房价涨了81%，正常年份保持12-14%的涨幅）。那你分开20年看，45%除以20年，年化才2.25%，比现在银行基准利率4.9%还低吧？？你买的这个是房子吗？？是棵葱吧；

他还说：但是，这没有考虑到机会成本。

你告诉我目前中国抵抗通胀，投资最好最稳的途径是什么？

你告诉我你的机会成本是什么？

投股票玩金融，区块链？

不玩得你“妈都不认得”，我认识好几个炒股票玩金融的朋友一赚到钱第一件事是买套豪宅自己住。然后投资几套房子。扯远了~

本来参照物拿一个2.25%

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增值的房价跟他资本收益5%

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的相比，肯定是那位仁兄说的是对的。

如果真的是去掐，今年开始银行资管加严，中国真的以后还会有很多这类稳定5%收益的投资吗？？我怀疑了。

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他说：如果每年的资本收益率为5%，那么20年后我的1元钱会成为2.65元（1.05的20次方约等于2.65）。如果用我的100万进行低风险投资，那么20年后我会获得265万收益。

每月还贷2万，每年还贷24万。如果将每年的24万都进行低风险投资，那么到第20年，我累计会获得876万收益。

如果我用买房与还房贷的钱进行投资，那么第20年我将获得1141万的收益。

他没有算错，实际房地产回报会是怎么样呢？上面我把广州过去9年房价涨幅12-14%的增幅大家看过，我们取个整吧一年增幅10%，同理按照那个仁兄算法：按照目前他说的那套上海房子80平最低取4万/平算，1.1的增速房价每年，20年后系数是6.7275元（1.1的20次方约等于6.7275），那20年后，那套房子价值4*6.7275*80平方=2153万！！！没有看错，假设中国经济持续稳定发展，持续M2值维持过去；货比超发通货膨胀在不变的情况下，你家上海新房子会这个家，老房子可能会打个折，但也远比1141万多得多吧？？

不好意思，我还要再引进一个数据，刚刚那个仁兄说的1141万元是理想模型下，没有考虑通胀没有考虑货比超发，没有算到M2值增速的；如果加上M2值上去，1141万元的购买力大约也就只有一半的价值了。不信，我们看个数据：

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一直以来，我国广义货币M2增速相当惊人，2012年，中国M2余额接近100万亿，当时就有专家指出，M2接近百亿，而同期的美国M2折合成人民币也不超过60万亿元人民币。

如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，而中国则高达1.87。

而到了2017年我国的GDP总量超过82万亿，而今年3月末M2达到173.99万亿，这就意味着，M2是GDP的2倍。

过去M2增长快速增长，与房贷增长有着直接的关联。原因就是大量货币流向房地产市场，房价从而被迅速推高。

我国历史上比较著名的房价上涨周期，都明确显示M2与房价是同步上涨的：

一是2008年至2010年，我国的M2增速分别上涨了17.8%、27.68%、19.70%

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，而在这样的上涨过程中，当时房价也扶摇直上，开启了新一波上涨周期。

二是2015年初开始至2016年10月本轮房地产调控止，在这段期间M2增速达到了13.3%也突破了警戒线。

实际上很多人说是M2推高了房价，这个我们不表态，因为影响房价因素很多，假设房价不发挥蓄水池左右，大家物价已经不知道要涨成什么样子了。

今年3月份开始，M2增速开始回落到8.2%，或许以后增速没有这么高，因为国家在控杠杆保，高层对房地产金融杠杆已高度重视，希望把它调降下去。

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当M2一直在上涨，钱越来越多了之后，我们可以肯定的一点是，一定会有东西价格是要上涨的。（比如房价）

所以知乎那位仁兄的1141万元的购买力大约也就只有一半的价值了。不然你自己想想，为什么周边的人都说去买房，还有有钱人说去做理财吗？？有的话他就是太有钱了，限购了，玩一下私募了。

后来该仁兄还提到北京房价和北京职工工资关系表：我不知道北京数据如何，但我从他表格可以看出，2008年以前，职工年收入收入是可以慢慢跟住房价去买对应平方数：（92年购买1.2平，97年购买2.2平,2002年购买4平，2007年可购买4平，2008年后达最高4.4平

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），2008年后职工收入增加了，只是购买力是突然逐步下降的（2009年后就开始下滑只能购买3.23平，知道2012年只可以购买1.9平，2017年只能购1.3平

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）；这是国家4万亿投入市场，M2的增加的开始表现。所以就如仁兄说的08年人均收入开始每年上涨。房价收入08年后都有明显涨了，购买力却不如从前那边足了。

好了，也不说仁兄怎么样了，只是想让大家看清楚这个算法而已。

最后我来回答下，年轻人该不该接盘高房价？？

答题请思考题目：

1、何为年轻人，是不是20岁以前就算年前人，还是30岁以前才算年轻人？？

2、何为接盘？？

3、何为高房价？？

出题目的人没有给到明确的标准，就像人家老问我们广州买哪里一样？老大又不知道你有多少钱，又不知道你限购不，又不知道你哪里上班，买来干什么的？我怎么判断该买哪里？？（如果真需要咨询相关问题，请关注【广州房地产生态圈】），其实您把详细情况告诉我，我肯定能给您一个很满意的专业答案。

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我是这样认为的：

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1、20岁以下年轻人，请不要去思考这个问题，该好好读书该好好学习技能是你们的主要职责，留个你们老爸老妈去想这个接盘的事。

2、30岁以前的人，就该好好工作赚钱，加薪升值才是我们去考虑的人，如果刚好遇到刚需住宅就咬咬牙买一下，除非你不打算留在该城市发展，比较等房价降的人就比较傻了。你是住的，不是投资的房涨多涨少你又不能怎么样。

3、如果定义30岁以前是年轻人，那就不要去接盘了，你这个20多岁的人，跑去售楼部人家都不接待你，人家销售眼睛很利的，一眼就看穿那时的你都还没有钱，你首付的钱可能有些都是父母给到的。学什么人去接盘呢？？还是好好赚钱吧，等你事业有成，踩着七彩云彩来的时候再说去接盘的事吧。

4、接盘是中年人的事，是有钱的人，事业成功人士的事，国家不差我们这些屌丝去当炮灰；何为接盘？接盘就是少量有能力的人去接受那些豪宅区或者有着学位资源倾斜的稀缺房源。接盘就是去购买这些高房价的地段和房子的动作，在这些人看来，这样的好地段新房子好学位是他们刚需了。这些资源稀缺或许就是大家争夺的根本原因，没有这些资源就会停盘了，就没有人去接，就是政府赋予或者城市发展中地段配套的稀缺，所以需要流转需要抢夺，有钱人眼里不会停。富豪的世界，屌丝不懂！所以不要说90后和00后，估计20年后，90后都有能力去接盘，只是现在大家没有能力去接，就佛系青年而已。

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5、说到佛系青年，是一个不成熟的思维。为什么日本或者美国等一些发达资本国家，很多年轻人都是进入一个低欲望的年龄，因为他们国家经过高速发展的时间，比中国早了十几年的发展，阶级基本趋于固化了。日本的年轻人就是没有有经验有能力的中老年人有钱，所以他们既然买不起房了或者奢侈品了，那他们就不去想了，就吃着便当，拿着优惠券去排队过一下小确幸的日子；就像美国已经明显的富豪区和穷人区了，穷人区连享受好最顶级教育，想进入富人区圈子的选择都没有了，需要突破这些，都要付出几倍的努力。甚至几代人的努力才可能打破那个阶层，所以在发达国家那些贫困区年轻人都是佛系青年。

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现在中国阶级还没有固化，还是可以通过教育去翻身。我们父母唯一能做的就是把我们那些年轻人送入学校，这个是他们上一辈人努力的最大结果，乡下有房子最好，没有房子或许给你留了一些首付。

希望自己年轻的孩子出人投地，结果还年纪轻轻就说房价太高，不是我去想的，我们得过且过，存个钱即可。做个连想都不敢想的年轻人人，那我们父母这么辛苦送你读大学是干什么？还不如在家放牛；所以年轻人不要想去接盘的事，至少现在努力奋斗一下还可以触碰一下房价，给自己定个目标，什么时候能够买一套属于自己的刚需住宅。不然我们这一辈年轻人的潇洒都是下一代孩子在承担，那个时候的他们或许真的再也买不起房了。

6、何为高房价？最近大家都在吵闹不休，从东北丹东房价被超高，到现在三四线城市，县城都普遍8000-9000，接近1万元了。县城都要过万了（https://mp.weixin.qq.com/s/PQfhgCkp1MZKkM6fUgg4_w，详情可看看【广州房地产生态圈】这篇文章），谁曾想过？那一二线城市怎么样才为高房价？之前曾经有想过，欧洲大概8亿左右，是人口密度最大的一个洲，中国14亿人，就如一个新欧洲一般高密度，高速再发展，每一个省GDP都如欧洲一个国家般，广东、江苏的GDP规模相当于今天的英法两国，未来两省总GDP必然超过英法两国。

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未来中国很多省份（例如浙江，山东，成都，湖北，河南）的GDP或许会达到英法国家，这样可以预测未来很多是省会城市房价过两万甚至到三万是经济发展的必然阶段。所以北上深广房价会涨到香港水平吗？不知道或许有可能，至少现在开始看到很多地方出现了富豪区的分界了，珠江新城陈豪宅区与棠下车陂等城中村，或者就是富人区与穷人区的分界的雏形，所以当我们去到印度，发现很有钱的人就是一直很有钱，这个或许中国以后也会阶级固化，买不起房的那部分人终究买不起。

所以不好意思，不努力的年轻人，未来无论你是90后还是00，后接盘轮不到你！！

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所以年轻人该不该接盘高房价？？这是一个无理取闹的命题，多了一些口水。

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还不如好好看看自己属于年轻人吗？是佛系

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还是斗系

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年轻人，我们遇到很多90后年薪过百万，这个就是斗系年轻人，接盘永远不用佛系年轻人去接，房价再高都只属于中国富豪，只要国家安定富强，富豪还是会来接盘的。大家多在知乎里分享一些实际干货，不要一些无痛呻吟。

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