一勺言｜楼市产生抗体之后一如果我们把过去十年所有的楼市调控

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一勺言｜楼市产生抗体之后。抗体|限购令|黄仁宇|药量|投机者|楼市---

抗体|限购令|黄仁宇|药量|投机者|楼市---

一

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如果我们把过去十年所有的楼市调控政策，都理解成特种药物的话，那么显然，中国楼市已经对药物产生了太多的抗体。

我看到的用药反应是：

1，单一药量越来越大；

2，药物种类越来越多，五颜六色；

3，副作用越来越明显；

4，评价一种药物是否有效的标准，寄托于另一种药物。

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二

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四个用药反应，在当下的中国楼市，每一个都能找到对应的病例。

药量越来越大：

对首付比例的最低门槛要求，正处于历史上最严厉的时间。

对买方资格的资质认定，空前严厉，甚至出现了在北京通州这样的特定城市辖区内「一城两制」的额外限定。

种类越来越多：

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在之前出现的所有调控工具之外，终于出现了限售时间的最低规定，而且大有全国推广之势。

另外，房地产税还在半路，空置税的征收呼声已经从社科院开始吹风。

副作用越来越明显：

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限价产生了监管套利的历史大红利，摇号买房导致了全城大排队，巨额验资让银行与p2p公司十分恐慌，限价房锚定价格过头，最终让北京城的多个限价房项目踏着整体的步伐，走向共有产权房。

还有更多的买房段子与南辕北辙的现象，正在由人民群众创造。

评价标准第三方化：

如此多的调控政策，齐齐上阵，形成严打式的高压态势，但也因此丧失了独立评价每个单一政策的服药效果的最佳机遇，十分可惜。

你中有我，我中有你。限购令是否有效果，根本不由限购令是否得到遵守来评价，而是由政府限价令是否严格，以及预售证是否发放有关。而后者的效果，又与政府对交易秩序的监管程度息息相关。

总之，成功创造出每一个文件都对全局态势性命攸关的紧张局面。

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从历史上看，我们就十分喜爱用定性而不是定量的方式，来对楼市作法。我很推崇的黄仁宇老师在评价五百年前的明朝张居正失败的改革时，断言他败在一个不习惯用数目字进行管理的体制面前。五百多年过去了，对照今日楼市调控，仍败在同一个思维惯性下。

在现实中，我们很难想象，一个医生会完全不考虑药量而对患者用药。

三

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在这样一个抗体遍地的楼市里，你想做一个好人，你想安安静静地卖房，你想心如所愿地买到房，你想善终，都需要双手合十进行祈祷。

在这样一个抗体遍地的楼市里，总以为组团式的高压态势，才会恐惧投机者，才会重组楼市预期，结果，却一次又一次被打脸。

等到需要退出部分政策时，根本无法对单一政策的具体效果与边界进行有效的评估，只能仰赖大腿与屁股，最终，去年今日出的政策，明年此时便是挖下的地雷与坑。

问题出在了哪里？

预期。

准确地说，对预期的管理，这一波楼市调控难言成功。一勺言一直坚持的观点是，政策与用药，不是直接发生作用的，而必须透过对预期的改变，才能发挥作用，产生疗效。

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但是，在抗体不断分泌产生的楼市里，大众的预期不但没有被扭转，反而把很多调控作法，内化为反向操作指标。

所以，与其说，这是一场针对房价、开发商与投机者的战争，不如说，它是一场赢得人心与话语权的战争。

四

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但是，我们不能只输出抱怨，还应该尝试提供解决方案。

既然调控房价最大对手就是人心与预期，那么，人心与预期最恐惧的是什么？

失败的案例。

没有比失败的案例，更能让玩家为自己的钱感到肉疼，更能为自己的投资行为慎重戒惧，更能在人群中产生足够的、自我传播的传染力。

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怎么做到这些？

不能让买房成为最热门的投资品，也不能让房价上涨成为最时髦的理财工具。

前一阵子，中兴休克后的地产大讨论，让人看到一股对地产热同仇敌忾的集体意志。然而，没过多久，杭州与深圳大摇号引发的全城大排队就大大方方地出现，对限价与摇号秀出肌肉。

就在湿热的南方大街上，就在中兴的主场之地，那些拥挤排队的人群，赤裸裸宣告药方的失效。

从这个角度看，当楼市对政策产生抗体时，最有效的解决之道，其一，在于反思药方；其二，终极答案当在地产之外。

五

让我尝试着给一些尽可能具体而微的建议。

如果我们确实真心实意反思那些年用过的药方，我们尤其要反思一种特殊的药物：靶向药物。

政府祭出的调控药方里，最开始都是一些基础药物。比如，按揭成数，最低首付比例，多套购买差别化信贷政策，累进式按揭利率，大户型面积高契税，增加住宅用地供给，等等。

这些药物，是一个国家宏观调控的主力工具，没有什么好说的。当用则用，大家也没有二话，唯一考验你的是，你使用的艺术。

后来，限购出现了。自2010年开始，这么多年下来，大家也已经基本习惯了它的存在，也就是说它不再是一个X变量，对楼市基本面的影响已经被消化完毕。

它是一个典型的靶向药物。但是，当它变成常规存在后，我们不再关注它，事实上，现在很少有哪一个1-2线城市政府有能力承担取消它的全面后果。

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既然如此，我们只把目光投向近年来最为常用的几个靶向药物：政府备案价管理，限价管理，预售许可证管理，官方摇号购房。

今天，我们在很多城市的街头，从南京到深圳到杭州，看到大量排队等待摇号购房的场景，基本上与前三个靶向药物高度有关。

六

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去年底，当上海第一次出现官方主持的摇号系统后，我就认定它将是一个相对长期的工具选项，而且会在全国推开。

即使在文件中以「刑事责任」作为后盾，上海当时公布这个政策建议后，很多行业人士仍然低估了它的能量。但是，后来发生的事情证明，它具有巨大的摧毁性。

通过前置的资格审查，它至少摧毁了三样东西：房票造假，关系买房，以及无所不在的买房茶水费。后两样东西，是过去一年最为民间诟病的楼市之恶。

但是，它唯独没有摧毁，反而恶化了一件事情：打新股式的抢购预期。

很多人把问题简单化，看到大街上黑压压的排队人群，便条件反射去骂摇号是个恶政。

其实，摇号有什么原罪呢！

问题出在了摇号之前，你中意的房子价格被人为地限制到了一个「不买是傻」的水平线上。

也就是说，是限价管理手段，而不是摇号，才应该为今天如此刺激我们神经的那些排队盛况来负责。

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这让我联想到了2015年股灾前的打新盛况，一只新股申购，动辄冻结4000亿元起。后来才听懂行的人讲，之所以出现全民打新，与肖刚先生的政策有关：

1，限制新股发行数量；

2，对新股上市第一日涨幅进行限制；

你看，都与限价二字有关。新股如此，地产亦如此。

那么，如果杭州，深圳，上海取消限价管理会出现什么情况呢？

首先

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，政府得有一个大心脏，能承受短期代价；

其次

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，限价消失后，开发商拿回定价权，市场价格博弈，由开发商与政府博弈，进入到开发商与开发商博弈的新阶段；

然后

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，市场整体的价格水温会短期提升，但是，一定有盲目乐观的开发商掉进高定价陷阱里，另一部分危机感爆棚的开发商，一旦市场价涨量滞，客户信心不足，很可能随时开溜，出货走人，同行之间的价格战会在一夜之间开启；

最后

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，市场整体水温下降。配以常规药方，市场会逐渐走出今日沸腾局面。

关于这方面的详细推演，一勺言曾经写给一篇致开发商的文字，详见一勺言 | 也许，你欠楼市「限价令」一个迟到的道歉。

七

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是的，我给出的一个药方是，既然根子出在了限价，那么试着对一些纯商品房取消限价呢？

看看会发生什么事情。

如今的局面是，开发商先被接管定价权，然后被取缔销售权，那么，市场的反抗就是，让一群又一群的人，高价验资，拥挤在马路上，本不想买的人唯恐失去赚钱的机会，结果提前入市，而想买的人却摇不上号，需求被挤压到下一个排队的人群中。

在这样一个人人唯恐平白无故失去壹佰万机会的心理氛围下，没有什么政策设计，没有什么药物治疗，能够真正发挥长期作用。

对官方而言，试一试取消限价后的滋味，也许不会比现在更难受。

再这样下去，一个极大概率的事情就是，调控机器人又要按下启动键了。

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一勺言 | 也许，你欠楼市「限价令」一个迟到的道歉