严调控趋势下，“候鸟”们最后的上车机会近日

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近日，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林，在“2018中国企业信用发展论坛暨第九届诚信公益盛典”对海南房地产作了新的诠释，他表示，海南的房地产业要从资本主导型转向消费主导转型，“这个转型空间巨大，消费者对它有很大的需求”。

他认为，海南房地产有巨大的发展空间，现在只有910万人口，估计十年以后，海南会达到1500万人口左右”，而关键是抑制房地产快速增长的同时，持续健康地发展房地产。

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另外，5月13日，中国共产党海南省第七届委员会第四次全体会议通过的《决定》第二条第7点提到，海南实行最严格的房地产调控措施，完善房地产调控机制，坚决防范炒房炒地投机行为，防止房价大起大落。

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从政府文件以及领导讲话中，我们可以看出，一方面

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海南房地产具有很大的发展空间，未来人口涌入基数大，需求量也大。但另一方面

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，又要抑制房地产快速增长，坚决防范炒房炒地投机行为，防止房价大起大落。如果要同时满足这两个要素，只能控制需求量的涌入，量中择优，继续提高购房门槛，筛选出优质的购房人群。

何为优质的购房人群？

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落户海南的人才算是优质的购房人群，人才不仅能消耗楼市库存，而且还能为海南经济发展做贡献，消费能力也强。相对的，养老的“候鸟”便是次要的购房人群，“候鸟”购房虽然也消耗楼市库存，但其消费能力低，对海南的总体经济发展影响力弱。所以对于“候鸟”购房人群的迁入，对比落户的人才，政府更倾向支持人才购房，从此次的人才新政和全域限购就可一目了然。

全域限购提高购房门槛，限制养老需求涌入，“限购区域5年社保，非限购区域2年社保”几乎隔断了外地人想在海南购房的途径。而人才新政却放低购房门槛，不仅落户的人才在海南购房无限制，而且对于优秀的大师级人才还送“房”。这种截然不同的购房态度，在未来人才争夺战、以及“实行最严格的房地产调控措施”的楼市基调下，将愈演愈烈。

21世纪最重要的是人才，未来的海南楼市，对于人才将会给予更多的购房优惠；相应地，对于养老的“候鸟”，也将继续提高购房门槛，给引进的人才腾地儿。

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在海南养老的好处不必多说，对于一部分老人来说，在海南养老属于刚性需求。如今调控政策对养老需求不放松，未来还会有愈演愈烈的趋势，那么现在或许是买养老房的最后时机。

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以下是全域限购后，“候鸟”们在海南买房的最后几种方式。

方式一、以公司的名义买房

海南全域实行限购下，有些项目表示，公司提供完税证明就可以购买海南地区的房屋。但是，与个人购房相比，以公司名义购房投入成本不低，转让税率也较高，导致所购房升值空间较小，房产升值收益有限。公司购房所需材料和税费请看下图。

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方式二、以租代售

海南在2017年楼市调控时，要求海口的产权式酒店产品房企需自持经营90%，三亚的产权式酒店产品房企需自持经营70%。这类产权式酒店通常以“以租代售”进入市场。

以三亚的融创海棠湾为例，融创海棠湾对其自持的70%产权式度假别墅进行长租，购房者支付总房款的70%，即可获租该房源50年，若后期政策变更，允许此类产品交易，购房者只需补齐30%的房款过户。此外，租户在租期范围内可自行转租，后续亦可托管物业，并且随时可以退租。

这种方式目前可行，但存在被扼杀的风险，北京就是鲜明的例子。早在2017年租赁用地大规模入市时，北京就曾出台政策严令禁止以租代售，明确租赁合同签订期限不得超过10年，严厉处理擅自将自持商品住房“以租代售的房企。海南的“以租代售”亦有可能会被严禁。

方式三、缴纳社保，获得购房资格

“限购区域5年社保，非限购区域2年社保”，只要缴纳了社保，就有购房资格，这种方式最稳妥。但并没有什么实际意义，如果是已退休的“候鸟”，根本不需要再缴纳社保，另外还存在政策变动的风险，按照从严调控的楼市基调，如果两年后，限购政策愈发严苛，仍存在无法签订购房合同的风险。

方式四、购买商业性质的房子

虽然此次全域限购的资格限制囊括了绝大部分商品住宅，但商铺、商业公寓并没有列入限购范围，这种类型的产品目前外地购房者不需要购房资格也可购买。

以商业性质的粤泰天鹅湾项目为例，限购政策后，短短三天，项目40套商铺销售一空，至此整个项目已经清盘。

商铺、商业公寓产权只有40年，比起普通的商品房来说略有不足，但由于不限购，堪称岛外购房者最后的上车机会。

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楼市调控不放松，实行最严格的房地产调控措施，将是未来海南楼市的主旋律。如今，海南在建设自由贸易港以及楼市严调控趋势下，海南的房产资源愈发稀缺，对外接收的购房者数量是有限的。在这种情况下，控制需求量的涌入，也为了给引进的人才腾地儿，提高购房门槛，挤出养老需求是必然的。

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近日，由于4月新建商品住宅价格环比大涨的12城被住建部约谈，已有7城作出回应，在原有的调控政策上出台新规、查漏补缺，进一步加强了房地产调控。5月22日，环比涨幅位列第一的丹东也出台了房地产调控新规，提高贷款首付比例、对外地户籍实行“5年限售”。目前还剩下位列第二、三的海口、三亚这两个城市还未作出回应，不过按照约谈城市房地产调控从严的大趋势，海南楼市短期的调控政策将会愈发严苛。

在海南买房养老，现在就是最好的时机，也是最后的时机！

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