200个县城房价超9000元:追涨已成时下最危险的投资行为在县城去库存战略助推下

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在县城去库存战略助推下，时下全国200个县城房价已超9000元而奔万了。在这种背景下，如果你还在追涨，未来大概率你会成为一个接盘侠。

200个县城房价超9000元

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今年楼市的主题是县城去库存。

中国是一个神奇的国度:哪里去库存，哪里房价不是暴跌，而是暴涨。

2017年去库存的主战场是三四线，今年进一步下沉到县城，因此全国县城房价一片暴涨声:1-4月，全国新建商品房销售均价8585元/平方米，同比上涨8.7%;其中，全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。

为什么非环一线的三四五线城市轮番暴涨?

在看来，原因只有一个:去库存。

去库存的背景是三四五线楼市供远大于求，按道理来说应该降价，但基于越降价，越没人购房，因此，中国去库存战略是这样的实施的:人为制造需求。

人为制造需求的具体策略就是棚户区改造，即把旧房子拆了，但不给安置房屋，而是发钱给居民以购房。

有人统计过:2015年12月中央经济工作会议确立了楼市去库存战略后的2016年和2017年，因为棚户区改造，大约超3.6万亿资金涌入市场，主要是三四五线楼市;而2018年第一季度约3000亿，根据全年棚改目标，预计全年投放不会低于1万亿。

换句话说，2016年-2018年，因为棚改，央府向楼市投入了约四万亿天量资金，这些资金投向三四五线城市楼市。

在货币超发的刺激下，三四五线楼市房价暴涨声不断。

写到此，可能有人会问，央府助涨三四五线城市房价的目的在哪里?意在为地方债务解压。

当房价暴涨，活跃的楼市成交会为当地政府带来大量的交易税收。更主要的是，楼市成交火热后，当地的地价暴涨，可为当地政府带来巨量的卖地收入，因此地方债务压力便可缓一缓了。

以大同为例，一个当地开发商朋友透露，去年六月，大同地价约三四十万一亩，仅一年左右，现已涨到四五百万一亩。如此之下，最大的得利者当然是当地政府。

去库存的本质是转债务:将当地政府的地方债务与当地房企的公司债务，转嫁给个人端的购房者。即当地政府与当地房企减杠杆，老百姓加杠杆。一减一加之间，债务便由政府端与企业端转到个人端了。

房住不炒之下，中国楼市出现了特别有意思的事:5月14日，财政部发布的政府财政数据显示，今年1-4月，全国各地政府卖地收入17958亿元，同比增长40.7%。同比增长率创1987年土地有偿转让以来前四月同期卖地收入历史最高纪录、最快增速。

作为对比的是，2015年-2017年的前四月同期卖地收入，分别为9016亿元，同比下降38.2%;9536亿元，同比上涨5.8%;1.2767万亿元，同比上涨36.4%。

如此暴涨正常吗?

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与三四五线城市房价暴涨相对比的是，不管是人口还是经济基本面，三四五线城市都正在面临向下的压力。

首先，人口增长层面，大量的三四五线城市人口面临负增长压力。

A,中国可能于年底取消计划生育政策。

国家统计局公布的数据显示，在2016年放开二胎的背景下，2017年，人口出生率仍同比下降了0.52‰，全年出生人口1723万人，比2016年减少了63万人。

基于中国人口增长乏力的现实，彭博社引述知情人士透露，最早于第四季度，中国计划完全取消计划生育政策。

B,各地开始疯狂抢人。

切记，在人口增长乏力背景下，越来越多的城市意识到，人才是城市最重要的资源，于是先下手为强。比如天津、西安。

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天津与西安们扔掉底裤地抢人，背后反映的是城市对人口增长乏力的恐慌。

接下来，伴随中国人口数量增长面临负增长压力，大量的三四五线城市将不得不陷入人口流失的困境，这是不可更改的趋势。然而在人口流失压力下，房人偶却在暴涨，这是正常的上涨吗?

其次，中国经济正在转档期，大量的三四五线城市陷入经济增长乏力困境中。

因此说，不管是人口的负增长压力还是经济的增长乏力，这都与这些城市的房价暴涨形成了鲜明的扭曲对比。

追涨是时下最危险的投资行为

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正如在此前的文章中所言，为了配合去库存，中国时下这波调控是典型的舞龙式调控。调控至今，中国楼市已呈现两大分化特点:

A,去库存式上涨的城市，房价已近顶点，时下追涨就是追高，大概率是做接盘侠。以非环一线的三四五线城市和县城为代表。下半年，这些城市可能会逐渐进入盘整期，2019年下半年待去库存逐渐收尾后，大概率进入较长期的阴跌期。

B,龙头的北京、上海及环京，正在隐抬头。

以北京为例，4月二手房成交量达到近1.4万套，5月将进一步冲高到1.6万套左右，超过1.5万套的楼市常温线。

与成交量触底回暖相伴的是，房价开始微涨。以环京楼市风向标的通州为例。据媒体报道，本月通州每套二手房比上个月提价5万元-10万元左右。

在时下楼市，有人正在以黄金价抢白菜，以争做接盘侠。有人则在以白菜价抢黄金，以抄底楼市。比如全国200个县城房价已奔万了，而环京东南片区一万二左右的香河北部新城和不到万的永清北，谁是黄金价买白菜，谁是白菜价抢黄金，答案不言自明。

还是此前中的时下投资建议:跌过，尤其跌幅超15%,且中长期具备人口吸引力的城市，才是时下楼市最安全的投资地。而追涨的风险已远超持币待购。

近期楼市中盛行一个观点:去全国三四五线城市走了一圈后突然发现，北京的房价不是太贵，而是太便宜了，而时下环京东南片区的房价，基本上算是白菜价。