地价破7000，开发商扎堆押注马尾，普通购房人要跟吗？昨天刚结束的土拍

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昨天刚结束的土拍，让马尾再一次刷了存在感。其实，今年来马尾的土地热度就持续不减，每次土拍都吸引了十余家开发商参与竞拍，甚至雅居乐和招商地产这两家外来开发商入榕的第一颗落子就选在了马尾。

除了福州主城区没有地块推出来，更深层的原因是他们看待马尾的角度，或许跟普通人不太一样。

在福州人眼里没什么存在感的马尾，从现在开始，应该换个角度去认识了。

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5月24日，13家房企争夺马尾亭江一地块，仅仅9轮雅居乐便喊到最高限价11.28亿，进入竞配建环节，最终，历经约61轮举牌，三盛地产以11.28亿+配建24300㎡斩获马宗地2018-05号地块，溢价上限50%，成交平均楼面价5705元/㎡，参考可售楼面价7249元/㎡

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其实，马尾板块的热度在今年年初就现端倪：今年2月，马尾出让3幅商住地块，经历了多达400轮举牌，才被招商、雅居乐、三盛收入囊中。三幅地块共拍出26.14亿，其中2幅地块达到最高限价。这场土拍也被形容为马尾史诗级的土地鏖战。

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2018年马尾土地出让情况

2017年，马尾也推出了7幅地，且多集中于沿江，以及靠近三江口的区域，被万科在内的6家开发商拿下。

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2017年马尾土地出让情况

根据蓝房网的统计数据，从2017年开始，马尾的地块开始值钱起来，楼面价较前两年有了很大幅度的攀升。除了因为2017年市场行情好，土地市场特别火热外，还因为此时三江口区域逐渐被市场认可了，而这些地块与三江口只有一江之隔。

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蓝房网2015-2018马尾土拍楼面价统计

（宗地****—**号，第一个数字是拍地年份，第二数字是地块编号）

为什么过去马尾冷，现在马尾热呢？

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马尾之所以不受市场认可，核心原因是与主城区呈现割裂的状态，无论是产业配套、居住配套都无法吸引人口流入。近10年来，马尾的人口增长几乎没有增长，远远跑输闽侯、晋安、仓山这类迅速崛起，甚至走向成熟的区域。

所以，多年来马尾的房价都远低于福州其他4区，甚至还低于闽侯。根据今年5月的数据，马尾二手房均价16508 元/m2，低于闽侯17409元/㎡的二手房均价，更远远低于福州26313元/㎡的二手房均价。

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福州近10年来各区域人口统计表

现在马尾却因为毗邻三江口和滨海新城，有望成为下一个城市中心的居住配套区和生活区，成为大福州重要的一环，自然身价倍增，水涨船高。

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这一两年来，三江口和滨海新城是媒体头条的常客，屡屡有产业配套和政策扶持落地，政府做大这一区域的决心可见一斑。

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从发展方向上看，滨海新城是福州东拓南进，从滨江城市发展到滨海城市的必经之路，也是大福州发展的终极梦想。

如今二线城市的抢人大战此起彼伏，抢人的背后是城市竞争加剧，而福州除了抢人外，还需要做大城市体量和产业规模。

对比国内其他人口和经济体量差不多的城市，福州的城市规模，尤其是城区面积太小太小。

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GDP和人口根据2018年国家统计局数据，建成区面积根据各城市媒体公开报道统计

福州要做大，必须把滨海新城做起来，而作为连接主城区和滨海新城的三江口和马尾，也必须发展起来，他们是绕不开的重要节点，承上启下的关键一环。

从这个角度上看，过去马尾最有价值的板块是离福州主城区物理距离、时间距离最近的地方，或者是马尾最繁华的地段。

未来，马尾最有价值的区域，或许是离三江口和滨海新城物理距离和时间距离最近的地方。

然而，城市发展犹如创业，从规划落地到梦想实现，还有太多的路要走，除了政策扶持外，还需要天时地利等其他条件，新城变死城的案例，并不少见。

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现在开发商们用高昂的地价押注马尾，对大福州的未来充满了信心，而你会相信福州将越来越大，愿意拿着全部积蓄押注吗？

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