3.26亿元！这家闽企不远千里来做新乡棚改项目郑新融合不单是平投实"

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投实君按

：来的早的“过江龙”房地产商，有幸通过郑州棚改大赚一笔，来的晚的，就只能取道开封、新乡、许昌，曲线接近郑州了。

5月22日，河南省民政厅组织郑州周边四城未来发展座谈会，成员包括郑州、开封、焦作、新乡四市相关负责人，会谈内容主要为“将温县、武陟、原阳、平原新区划入郑州管理，发挥郑州中心城市功能。”

好在，其实三线城市，去年也涨了不少，七八千甚至上万元的价格，在2015年之前的郑州，也能看得到，毕竟，三线地市的地便宜，竞争也没有白热化。

5月23日，禹洲地产以底价3.26亿元竞得河南新乡市平东棚户区改造捷安龙湾国际项目，项目占地面积5.2万平方米，折合77.55亩，总建筑面积31.8万平方米，折合楼面价为1025.15元/平方米。

（计算方法：3.26亿/31.8万平方米）

该区域周边二手房价格在7000元上下，以此而论，利润空间并不狭窄。

禹洲地产注册地为福建省厦门市，2009年11月在香港上市，为禹洲集团地产板块，连续8年获得“中国房地产开发企业50强”。

截止到2017年末，禹洲地产全国布局已扩大至23个城市，土地储备总可供销售建筑面积约1184万平方米，分布于海西区、长三角、环渤海地区、华中地区及粤港澳大湾区五大区域共19个城市。

此次进入新乡，是首个河南项目。

在“郑新融合”的大愿景下，各大房企争相布局，当然，以平原新区为首。

2017年以来，王府井集团、蓝城集团、中昂地产等大房企与平原新区签约项目，布局平原新区，其中在售项目包括恒大、建业、正弘、碧桂园、绿地、中昂地产等房企项目。

而在平原新区竞争趋于饱和之际，正商、恒大，已经开始参与新乡市内各区，土地的争夺。

布局5大区域23城

首进河南底价3.26亿元竞得新乡棚户区改造

根据禹洲地产2017年年报，截止到报告期末，其布局已扩大至23个城市，总土地储备超1500万平方米，货值超3000亿元。

从区域分布看，截至2017年12月31日，禹洲地产的土地储备总可销售建筑面积约1184万平方米，92个项目，分别分布于海西、长三角、环渤海地区、华中地区及粤港澳大湾区共19个城市，平均楼面成本每平方米约5697元，长三角都市圈、海西都市圈、环渤海都市圈、华中都市圈以及粤港澳大湾区分别占比约为51.7%、29.0%、10.8%、5.1%及3.4%。

5月23日，禹洲地产以底价3.26亿元竞得河南新乡市平东棚户区改造捷安龙湾国际项目，首次进入河南。

该项目位于新乡市平原路以北，金谷广场以东，管道局以西，卫河以南。项目占地面积5.2万平方米，总建筑面积31.8万平方米，其中住宅18.96万平方米，商业4.18万平方米，办公2.7万平方米，配套设施0.13万平方米。

捷安龙湾国际项目位于红旗区，周边二手房均价为7000元/平方米左右，假如以建筑面积31.8万平方米全部作为住宅、均价7000元/平方米来算，未来预计可实现22.26亿元销售收入。

各大房企争相布局

平原新区房价远高于其他四区

据房天下查询，截至2018年5月23日，新乡市4区，卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区新房房价平均分别4000元/平方米、7000元/平方米、5000元/平方米、4000元/平方米。

然而，距郑州40公里处，还有一片重要区域——平原新区，依靠着居郑州、新乡、焦作三市交会中心，又是郑新融合“桥头堡”，房价可想而知。

据房天下数据显示，平原新区在售楼盘均价为8200元/平方米。这一数据已经远高于新乡其他四个区域的房价。

据统计，该区域楼盘包括：恒大金碧天下、正弘悦云庄、绿地泰晤士新城、建业比华利庄园、碧桂园凤凰湾 ....（包括在售、代售楼盘）

各大房企还在加码布局！

据新乡房产网统计，2017年新乡市土地成交量约2681亩，共成交36块宗地，成交总金额41亿元，土地用途主要包括商住用地、商服用地、工业用地、仓储用地、商务金融用地、批发零售用地以及科教用地。

2017年的土地成交中包括知名房地产恒大、正商。其中恒大13亿元拿下新乡南区318亩地，成为2017年新乡土拍中最大赢家。

2017年5月16日，中昂地产以总价5.4亿元、每亩地价515万元、楼面地价每平方米4292元成交，溢价率高达225.95%，成为平原新区地王。

2017年12月29日，正商置业8亿拿2个新乡土地，8.23万平方米（约123亩），楼面价约2700元左右。

2017年12月30日，恒大地产紧跟其后，用超出13亿的价钱在新乡市拿下2个新地块，合计土地面积21.23万平方米（约318亩），楼面价分别2213元/㎡、2422元/㎡。

2018年3月20日，蓝光发展下属控股子公司河南王府井置业有限公司竞得位于平原新区的 10 宗土地，土地面积约746.73亩，成交总价合10.62亿元。

净利28亿

2018

年销售目标600亿

禹洲地产成立于1994年12月8日，创办于厦门。2009年11月，禹洲地产在香港联交所成功上市（股票代码：01628.HK），其第一大股东为林龙安、郭英兰夫妇，两人分别直接持股12.9688亿股、13.0527亿股，合计持股比例62.18%。

2017年禹洲地产实现营收为217亿元，同比增长58.47%，净利润为27.9亿元，同比增长57.19%，收入主要分为物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务在内的四大业务范畴。

其中，物业销售收入为212.14 亿元，占比约为98%,同比增长59%;投资物业租金收入为1.4亿元，同比增长13%;物业管理费收入为3.29亿元，同比增长81%;酒店运营收入为0.18亿元，同比下降9.4%。

禹洲地产2017年合同销售金额达403亿元，同比上升约74%，合同销售面积累计约为238万平方米，合约销售均价为17000元/平方米，同比上升约33%。

500亿元的年销售额为房企的分水岭。徘徊在300亿元－500亿元之间，可能成为黑马，也可能被吞掉。

根据公告，截至4月30日，禹洲地产前4月实现累计销售金额为人民币143.67亿元；累计销售面积为108.55万平方米；平均销售价格为1.32万元/平方米。另外，禹洲地产前四月累计的认购未签约金额约为2.59亿元。

禹洲地产2018年全年的销售目标为600亿元，目前来看已经完成了全年销售目标的23.9%。

加权平均融资成本6.02%

现金余额174亿元

根据年报披露，截至2017年末，禹洲地产的总资产由799.482亿元，较2016年年底增长16.04%，总负债624.61亿元，较2016年年底增长9.22%。

截至2017年12月31日，禹洲地产净资本负债比率为57.73%，较2016年末的71.70%下降了13.97个百分点。（净资本负债比例为计息银行及其他借贷及公司债券及优先票据减现金及现金等值项目及受限制现金除以权益总额）

根据年报，2017年禹洲地产加权平均融资成本为6.02%，比去年年底降0.06个百分点。2017年禹洲地产的融资成本由2016年的4.4295亿元，按年上升59.91%至2017年的7.834亿元。融资成本上升主要由于年内总借贷金额上升及资本化利息金额变化所致。

截至2017年12月31日，禹洲地产总借贷、公司债券及优先票据合共275.6749亿元。禹洲地产的现金及现金等价物和受限制现金为174.9821亿元，较2016年上升0.46%。

从现金流看，2017年禹洲地产经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额分别为25.1211亿元、101.57亿元、73.14亿元。

2018年1月15日，禹洲地产公布，与平安信托全面战略合作，禹洲将与平安在单项目上进行股权或债权合作，目标项目以长三角、珠三角以及其他区域的优质住宅项目、一二线城市的经营性物业为主，含写字楼、商业以及城市综合体项目等。

其次，禹洲将与平安在房地产股权投资方面展开合作，股权投资合作将选取长三角、珠三角、环渤海以及其他区域的优质住宅项目，及一二线城市核心区的单个经营性物业或城市综合体项目进行尝试。

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