霸王条款套路连连，购房者为谁买单？买房是件开心的事

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买房是件开心的事，但有时候因为购房者们过于购房心切，往往也会大意，给了一些开发商和想得到利益的人可乘之机。

采访人员发现有一些楼盘在没有取得《商品房预售许可证》(以下简称《预售许可证》)的情况下，向消费者销售商品房，并通过“捆绑消费”的手段从而让消费者面临多种风险，令消费者在楼市消费中遭遇种种“忽悠”和“陷阱”等。

没有预售许可证开发商竟收诚意金

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近日，市民王先生向采访人员反映，位于北京市石景山区远洋天著春秋二期的在建楼盘没有《预售许可证》，却向消费者收取诚意金卖房，需交付316万余元的定金作为买房诚意。

商品房预售许可证，是府房地产管理部门允许开发商销售商品房的批准文件，证书是由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发的。房地产商在销售商品房时必须持有此证。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

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开发商销售人员与消费者对话截图

王先生的遭遇引起了我们对该项目违规售卖房屋的重视。王先生于2016年8月28日在位于北京市石景山区金顶山路的远洋天著售楼处，与项目开发商签署了远洋天著春秋《住宅定向开发协议》及《团购优惠确认函》，并分两次向开发商缴纳了3163687.0元的购房诚意金及30万元电商款。

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开发商与王先生签订的住宅定向开发协议

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开发商与王先生签订的住宅定向开发协议

王先生与开发商签署的《住宅定向开发协议》约定“本协议签订后，如因国家或该项目所在省、市出台新的规定或政策（包括但不限于税率调整、新增税费、贷款政策调整、房地产开发销售限制等）导致乙方购房成本变化或同类房屋市场价格调整的，该等风险均由乙方自行承担。”首先，该协议是开发商单方面提供的制式合同，未与委托人协商，其中不乏霸王条款；其次，从条款的内容分析，购房成本变化以及房屋市场价格调整的主动权完全掌握在开发商手中，但是其产生的风险完全由乙方承担缺乏合理性与公平性，若按照开发商所说，那么，该项目因新的预售价格限制政策变化导致房屋预售价格下降的利好条件也应由买受人王先生享有。综上，该协议违反了民事主体之间平等、公平、合理的基本民事法则。

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交付诚意金收据

在两年的期间里，开放商售楼经理王经理多次催促王先生准备购房尾款，并要求限期缴纳，否则将与其解除购买协议，为凑齐尾款，王先生先后将位于优势地段的两套房屋以极低的价格出售，因此损失350多万元。但是，远洋天著开发商因迟迟未取得房屋预售许可证，导致始终未能与买受人王先生签署正式的房屋买卖合同，所交付的购房意向金也始终未能返还给王先生。

捆绑消费“精装修” 霸王条款套路多

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直到2018年初，该项目的房屋预售许可证办理完毕，但是政府因项目售价过高，对项目成交价格进行了调控，导致王先生与开发商签订的房屋成交总价由签署协议时约定的3163万降至2394万，但是开发商为谋取不正当利益，拒绝按照网签价格与王先生签署正式的购房合同，而是要求其再额外向开发商支付768万的精装修款项才能购买该房屋。

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开发商销售人员信息记录

王先生认为，该项目开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，擅自私下组织房屋买受人参加公司内部的团购会，并要求买受人签署《团购优惠确认函》，缴纳巨额“团购服务费”的做法是一种变相的预售，属于违法行为。

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团购优惠确认书

自从国家对北京楼市进行严格调控以来，相当多的开发商均以附加精装修的形式变相抬高房价，导致网签价格与房屋实际购买价格相距甚远，向上述王先生的购房遭遇屡见不鲜，购房人的权益得不到切实保障，所遭受的经济损失也无处追索。

开发商的这一做法，不但有悖于国家相关法律法规以及国家关于房地产的一系列调控政策，更是对房屋买受人权益的践踏和无视。

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市民购房谨慎交纳诚意金

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那么，未取得预售许可证能不能收取消费者诚意金或认筹金？提前交纳诚意金或认筹金究竟有哪些风险？消费者购房时又该注意哪些问题？

采访人员在采访中了解到，没有预售许可证就售房或者收取认筹金、诚意金或者定金，目前已成为部分开发商商品房销售的“潜规则”，但不少购房者并没有太留意。很多消费者跟采访人员表示，开发商在预售许可证办下来前，都会有一定的优惠，等许可证办下来就会涨价，为了省钱，只好提前下手。还有一些购房者表示，开发商虽然没有预售许可证，但是其他手续还比较齐全，觉得应该不会有什么问题。

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住宅定向开发协议告知函

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住宅定向开发协议告知函

那么，消费者交纳诚意金或认筹金，究竟有没有风险呢？采访人员走访了市消协，相关负责人表示，开发商收取的认筹金少则数千元，多则数万元，一般开发商都承诺，只要交纳认筹金，便可享有优先选房权和享受一定购房折扣等优惠。但消费者一旦对选中的房屋不满意或相中别的楼盘想退房时，开发商就会以其违约为名，扣留购房认筹金。因此，不管开发商收取认筹金的行为是发生在取得预售证之前还是之后，都在无形中单方面增加了消费者的购房风险，开发商则可以获得因大量占用认筹金而带来的巨大利益。消费者购买未取得预售许可证的房屋，一般的风险包括：开发商因资金问题中途停工，或把钱挪作他用；出现改变规划、逾期交房；手续不全，不能及时办理房产证等问题。

慎交纳预付金，注意“五证”是否齐全

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目前认筹金、诚意金或定金的风险在房地产消费领域越来越凸显，一些不诚信的房地产开发商收取了认筹金、诚意金或定金，经过较长时间无偿使用后，后期如果房价出现大幅上涨，开发商宁愿双倍返还定金也要解除合同，这样购房者往往丧失了最佳的购房时机。如果遭遇烂尾楼，购房者的损失将难以弥补。那么，消费者购房时，应该注意哪些问题呢？

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市消协有关负责人提醒说，认筹金并不等同于定金，只是通过认筹协议明确约定其功能和作用，虽然一般来说，商品房认筹的优惠条件很吸引人，但一定要先对房地产开发商的实力和信誉等进行理性研判、分析，再决定是否认筹。消费者一旦交付了认筹金，面对商家的空口承诺和逐年上涨的房价，很可能会陷入进退两难的处境。消费者在购房前，首先要通过媒体、网络、监管部门确定房源是否有合法身份。其次是要严格审查《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》等“五证”是否齐全，消费者特别要注意看清楚这些证照是不是你选定的房子的证照，小心开发商玩“移花接木”的鬼把戏。

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而对于王先生的事件，后续是否会发生“一房二卖”的情况，我们也会持续关注。